Sareb

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La Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocida por su acrónimo, Sareb, es una sociedad anónima de gestión de activos transferidos por las cuatro entidades nacionalizadas (BFA - Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco - Banco Gallego y Banco de Valencia), y por las entidades en proceso de reestructuración o resolución según lo previsto en la Ley 9/2012 (Banco Mare Nostrum, CEISS, Caja3 y Liberbank).[1] [2] La Sareb está participada en un 55% por capital privado, y en un 45% por capital público a través del FROB.[3]

Se considera a la Sareb como el banco malo de España, aunque no dispone de licencia bancaria.[4] Durante el plazo de 15 años que tiene para proceder a la desinversión de todos sus activos, el principal objetivo de la Sareb es maximizar su rentabilidad.[4] Para facilitar esta meta, dispone de ventajas legales que no aplican a otras sociedades anónimas, como preferencia en el cobro de deuda subordinada frente a otros acreedores en las mismas condiciones.[5]

Historia[editar]

El 31 de agosto de 2012 el Gobierno de España aprobó por Real Decreto-ley la creación de un banco malo. En él se establecía que el FROB podrá, con carácter de acto administrativo, obligar a una entidad de crédito a transmitir a una sociedad de gestión de activos determinadas categorías de activos especialmente dañados o cuya permanencia en el balance de la entidad se considere perjudicial para su viabilidad, a fin de dar de baja del balance dichos activos y permitir la gestión independiente de su realización. La sociedad podrá emitir obligaciones y valores que reconozcan o creen deuda. La transmisión de los activos a la sociedad de gestión de activos se realizará sin necesidad de obtener el consentimiento de terceros, mediante cualquier negocio jurídico. Con igual carácter previo a la transmisión, el Banco de España determinará el valor de los activos sobre la base de los informes de valoración

Fue una iniciativa que ya pedían los promotores para quitar las propias ataduras de las entidades financieras y a que se produjera el flujo del crédito. Se considera una piedra angular del gobierno de Rajoy para el saneamiento del sistema bancario español y la reactivación del mercado inmobiliario.

Organigrama[editar]

Inversores y accionariado[editar]

Aportaciones de capital y deuda subordinada por accionistas e inversores (febrero 2013, en millones de euros)[6]
Entidad Cap. D.subor. Total Entidad Cap. D.subor. Total Entidad Aport. D.subor. Total
Santander 207,40 598,20 805,60 Caixabank 149,30 431,90 581,20 Banco Sabadell 83,20 238,10 321,30
Banco Popular 71,70 204,60 276,30 Kutxabank 31,50 91,20 122,70 Ibercaja 17,70 51,30 69,00
Bankinter 17,00 49,20 66,20 Unicaja 15,80 45,60 61,40 Cajamar 15,00 43,40 58,40
Mapfre 10,00 40,00 50,00 Caja Laboral 7,40 21,30 28,70 Mutua Madrileña 6,00 24,00 30,00
Banca March 4,90 14,30 19,20 Cecabank 4,20 12,10 16,30 Banco Cooperativo 3,90 11,40 15,30
Deutsche Bank 3,70 10,70 14,40 Barclays 3,00 8,60 11,60 Catalana Occidente 3,00 12,00 15,00
Iberdrola 2,50 7,50 10,00 Axa 2,00 8,00 10,00 Banco Caminos 0,80 2,20 3,00
Generali - 5,00 5,00 Zurich - 5,00 5,00 Santa Lucía - 4,00 4,00
Pelayo - 3,00 3,00 Reale - 3,00 3,00 Asisa - 2,00 2,00
  FROB 540 1.652,40 2.192,40 Total: 1.200 3.600 4.800

En la nota de prensa emitida el 17 de diciembre de 2012,[7] se indica que la Sareb ha completado al 100% su capital social inicial con la entrada de 14 nuevos inversores, con lo que la mayoría son accionistas privados (55%) y el resto, capital público (45%). Se trata de ocho bancos españoles: Ibercaja, Bankinter, Unicaja, Cajamar, Caja Laboral, Banca March, Cecabank y Banco Cooperativo Español; dos bancos extranjeros: Deutsche Bank y Barclays Bank; y cuatro aseguradoras: Mapfre, Mutua Madrileña, Catalana Occidente y Axa.[8]

Posteriormente, se sumaron al accionariado seis nuevos bancos: Santander, Caixabank, Banco Sabadell, Banco Popular, Kutxabank y Banco Caminos, y la eléctrica Iberdrola.[9] [10] Entre finales de 2012 y principios de 2013, mediante la compra de deuda subordinada, se sumaron como inversores no accionistas, las aseguradoras Generali, Zurich, Seguros Santa Lucía, Reale, Pelayo Seguros y Asisa.[11] [12]

Los inversores privados han aportado 2.607 millones de euros, entre capital y deuda subordinada, mientras que el FROB ha contribuido con otros 2.192 millones.

Consejo de Administración[editar]

El Consejo de Adminitración está formado por Belén Romana como presidenta de la Sareb, y Walter de Luna como consejero director general. El resto del consejo está formado por ocho consejeros dominicales (Rodolfo Martín Villa, Ana María Sánchez Trujillo, Remigio Iglesias, Antonio Massanell, Francisco Sancha, Miquel Montes, Antonio Trueba y José Ramón Montserrat) y otros cinco consejeros independientes (Javier Trillo, Luis Sánchez-Merlo, Celestino Pardo, José Ramón Álvarez Rendueles y Emiliano López Achurra).[13] [14]

Adquisiciones[editar]

Antes de que acabe 2012 adquirirá los activos de las cuatro entidades del Grupo 1 (Bankia, Catalunya Bank, Novagalicia y Banco de Valencia) por unos 40.000 millones de euros, según los planes de reestructuración aprobados por la Comisión Europea el 28 de noviembre de 2012. En el primer trimestre de 2013 asumirá el traspaso de activos del Grupo 2, para lo que se hará una nueva ampliación de capital y se emitirá deuda subordinada.

Plan financiero[editar]

La entidad prevé ganar un 15% en los 15 años de vida de la sociedad. Para ello centrará su negocio en vender paquetes de activos en el momento más oportuno para maximizar el valor.[17]

Gestiona activos inmobiliarios por valor de 40.000 millones de euros, aunque contabilizados en las entidades por 80.000, lo que arroja un descuento del 53%. A principios de 2013 estos activos ascenderán hasta los 55.000 millones de euros cuando se adquieran los correspondientes a los bancos del calificados como grupo 2: Liberbank, Ceiss, BMN y Caja3.

Puntualizaciones de Banco Central Europeo[editar]

El Banco Central Europeo (BCE) remite al Ministerio de Economía de España el informe firmado por su vicepresidente Vítor Constâncio sobre la Sareb. Aunque el informe es favorable, propone limitaciones al pago de dividendos para garantizar el pago de la deuda avalada por el Estado y que se usa para lograr financiación, alertando acerca de posibles conflictos de interés de los bancos accionistas y aboga por medidas de financiación para la venta de activos.[18]

El otro punto en el que pone el acento el BCE es cómo facilitar las posibles compras.

"...El establecimiento de medidas de financiación contribuiría enormemente a la enajenación de activos por la Sareb .... puesto que la SAREB no es una entidad de crédito,no puede conceder crédito a los posibles compradores para facilitar que adquieran los activos, pero estará compitiendo con bancos que sí ofrecen esa financiación a los compradores de sus activos inmobiliarios.... Las condiciones de esas medidas de financiación deberían ser competitivas respecto de las ofrecidas por las entidades de crédito españolas..."

Informe del BCE

El BCE considera más fácil recuperar el valor de los activos del banco malo cuando estos se agrupan y gestionan por especialistas independientes, alabando la separación de activos como forma de dotar de capacidad de crédito al sistema.

"...Al facilitar la transmisión de activos no productivos a una entidad distinta, los mecanismos de separación de activos como la Sareb ayudan a los bancos participantes a reestructurar sus balances, lo que, a su vez, debería aumentar su solidez financiera. Al facilitar la reestructuración y recuperación del sector bancario, aunque sea transfiriendo el riesgo del sector bancario al Estado, estos mecanismos deberían contribuir positivamente a la capacidad de las entidades de crédito para conceder este y apoyar la recuperación económica..."

Informe del BCE

Antecedentes, la crisis inmobiliaria española de 2008[editar]

El primer banco malo en España lo crea la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, entidad que con la transformación de Microbank en Criteriabank permite crear Caixabank sin los activos inmobiliarios integrados en Criteria 2.0 inmobiliaria.[19] Este banco malo, que no cotizará, asume tanto a Servihabitat, la filial que gestiona la actividad inmobiliaria y las participaciones en Inmobiliaria Colonial y Metrovacesa, así como una gran parte de la cartera industrial: Gas Natural, Agbar, Abertis, Port Aventura y Mediterránea.[20]

El BBVA ha creado a mediados de noviembre de 2011 una unidad en la que acumulará 30.000 millones en activos inmobiliarios, concretamente el 80% de los activos inmobiliarios.[21]

La entidad heredera de la fusión de las cajas gallegas, presidida por José María Castellano, crea un 'banco malo' con los activos 'tóxicos', acumulando préstamos de 11.150 millones, de los que 3.000 están en suelo y 1.900 carecen de garantías hipotecarias. Tras la valoración del Banco de España, que redujo el capital fundacional de 1.714 millones a solo 181, la antigua entidad de ahorros se ha quedado con el 6,8% de Novagalicia Banco.[22]

"...Los promotores inmobiliarios insisten en que la salida de la crisis, para la economía y también para su sector, pasa por sacar los activos tóxicos del balance de los bancos -valorados en 176.000 millones de euros por el Banco de España-, y se muestran a favor de crear una entidad en la que aislarlos para, una vez reestructurados, volver a ponerlos en el mercado cuando convenga. Así se destaponarían las cañerías del crédito y la economía real podría volver a fluir..."

José Manuel Galindo.[23]

Para el catedrático de la Universidad de Valencia Joaquín Maudos, «la creación de un banco malo, por cualquier fórmula, es fundamental para restaurar el crédito».[24]

Si se sigue el modelo de Irlanda, la banca entregaría los activos al Estado recibiendo a cambio deuda pública con la que puede obtener liquidez en el BCE y poder dar préstamos. Irlanda reactivó el crédito pero quebraron muchas entidades que fueron nacionalizadas con deuda pública.

Siguiendo el modelo de Alemania, el Estado paga a la banca el mismo precio que tienen fijado en sus balances, restando las provisiones realizadas. En contrapartida, la banca asume el riesgo de que se tarde mucho en recuperar el precio pagado por los activos, marcado un largo plazo a partir del cual las entidades responderán por la caída de valor. Como contrapartida, aceptan la obligación de a dar tanto crédito como ayudas reciban.

Pedro Pablo Villasante, secretario general de la Asociación Española de Banca (AEB) considera viable la creación de un "banco malo" para ayudar a entidades inviables, con la condición de que éstas desaparezcan mediante la absorción por otras entidades de mayor solvencia, ya sean españolas o extranjeras.[25]

La Plataforma por la Nacionalización de las Cajas de Ahorro considera como la nueva rectificación del actual Gobierno admitiendo la inyección de dinero público a las entidades financieras a cambio de sus “activos tóxicos” va a suponer beneficios para la banca y pérdidas para los ciudadanos.[26]

"...Una vez más se trata de una operación de salvamento en toda regla de las entidades bancarias utilizando para ello el dinero público e intentando disimular sobre el pequeño detalle de quien pagará la fiesta. No hay que ser muy listos para pensar que la factura no estará a cargo de los responsables de la quiebra sino de los ciudadanos. ..."

Carlos Sánchez Mato.

Primera tentativa, las sociedades inmobiliarias[editar]

Luis de Guindos señala que, como no habrá dinero público, el Gobierno no creará un banco malo, ni nada.[27] Una vez desechada la opción por un banco malo, el gobierno de Mariano Rajoy busca el lugar donde las entidades puedan depositar activos inmobiliarios, en buena parte provisionados, con la intención de liquidarlos a largo plazo. Este lugar no será un banco malo porque no habrá negocio financiero. Tampoco pueden servir las filiales inmobiliarias porque consolidarían en el balance. Los bancos cederán los activos previa valoración de los mismos.[28] Bajo un punto de vista teórico al desprenderse del bien, la entidad financiera libera el riesgo que suponía, con lo que le dejará de consumir capital y podrá conceder préstamos a sus clientes. España está actuando de un modo diferente al europeo y estadounidense. Allí, primero se crearon los bancos malos y luego se recapitalizó el sistema financiero.[29] El Gobierno de Zapatero y el Banco de España confiaron en las provisiones anticrisis, un colchón que no existía en ningún otro país y que ha resultado insuficiente. El desplome en bolsa del mes de abril de 2012 evidencia el fracaso de la reforma de De Guindos para devolver la confianza al sector financiero español. La clave está en a qué precio se compran los activos y quién asume la pérdida. Es necesaria la aportación del fondo de rescate europeo, quizás con 100.000 millones.[30]

Banco Malo o Sociedad de Gestión de Activos[editar]

El texto pactado entre España y el Eurogrupo en la madrugada del martes 10 de julio de 2012 compromete al Gobierno de España, presidido por Mariano Rajoy, a la puesta en marcha de un profunda reforma del sector financiero. Esta reforma, tutelada por el Banco Central Europeo, la Comisión Europea y el Fondo Monetario Internacional, incluye la creación de un banco malo que concentrará los activos tóxicos inmobiliarios, que lastran los balances de las entidades bancarias.[31] Ese banco recibirá financiación de la Unión Europea por dos caminos: Inyección de capital en el FROB desde el fondo de rescate europeo y aceptación por parte del Banco Central Europeo de los bonos emitidos como medio de pago de sus compras de activos supuestamente dañados. Así, España dispondrá así de entre 20.000 y 50.000 millones de euros adicionales para financiar el banco malo, que se convierte en el contenedor donde el Estado y/o las entidades acumulan los desechos del sector financiero para luego liquidarlos.[32]

Cualquier entidad que reciba fondos comunitarios, del tipo que sean, estará obligada a transferir sus activos inmobiliarios al banco malo. Queda por fijar el precio de transmisión de los activos y las autoridades españolas presentarán a finales de agosto una propuesta para crear este organismo, que debería funcionar desde noviembre.[33]

Para que España acceda al rescate de su banca se fijan 32 condiciones a corto plazo y una de las condiciones inmediatas, concretamente la número 7 se refiere al banco malo. A finales de agosto normativa reguladora y en noviembre a funcionar:[34]

"...7. Preparar un plan integral y un marco legislativo para la creación y el funcionamiento de la compañía de gestión de activos (AMC en inglés, el llamado banco malo). Finales de agosto..."

Condición 7

"...15.Adoptar la legislación para el establecimiento y funcionamiento del banco malo, con el fin de que esté plenamente operativo en noviembre de 2012...."

Condición 15

Inmediatamente se ha puesto a trabajar el nuevo gobernador del Banco de España, Luis María Linde y así lo ha reconocido en su comparecencia del 17 de julio de 2012 en el Congreso de los Diputados de España, donde ha asegurado que se está trabajando en la posibilidad de crear un banco malo o una sociedad gestora de activos tóxicos. El gobernador del Banco de España admite que trabaja en el proyecto pero que no está capacitado para gestionarlo.[cita requerida]

Los 30.000 millones del Fondo de reestructuración ordenada bancaria se repartirán entre Bankia, CatalunyaCaixa, Novagalicia Banco y el propio Banco de Valencia.[35]

Creación[editar]

El Ministerio de Economía de España dará el primer paso el viernes 25 de agosto, con la definición del banco malo, tal como se había comprometido con la troika formada por el Banco Central Europeo, la Comisión Europea y el Fondo Monetario Internacional.[36]

Para ello el FROB ha contratado a la consultora que pilotó de la liquidación de Lehman Brothers. Se trata de la firma Álvarez & Marsal, especializada en "problem solving" (solución de problemas). Esta, a su vez, según Expansión, ha contratado al banco de inversión Nomura, la auditora PwC y al despacho de abogados Cuatrecasas.[37]

Las entidades financieras que necesiten ayudas públicas deberán traspasar al banco malo préstamos de dudoso cobro y aunque el Gobierno de España estudia limitarlo al dinero prestado a promotores inmobiliarios, Bruselas puede imponer la inclusión de cualquier activo deteriorado o deteriorable.[38] No solo se trata de créditos adjudicados y dudosos, también cabría incluir aquellos activos que aún no son morosos pero tienen riesgo de serlo.

De los 304.000 millones de euros en créditos a promotores, unos 180.000 millones, corresponderían a créditos morosos, a préstamos que están al corriente de pago pero son de riesgo o activos adjudicados al banco por impago de créditos.

En una primera fase entrarían en el banco malo los activos tóxicos de los bancos rescatados, luego se incorporarían los de otras entidades que, sin haber sido intervenidas, sí requieren ayudas públicas para poder recapitalizarse una vez certifiquen la pérdida de valor de sus activos. Pero ¿cuál es el valor de los activos?.

"...El problema es que un mismo préstamo no es juzgado igual de sano por unas entidades y otras, que hay activos calificados de corrientes pero se han renegociado dos y tres veces. Lo hemos comprobado con los créditos sindicados [los que un grupo de entidades distintas otorgan a una sola empresa]; ese mismo contrato no estaba provisionado en algunos bancos, porque se consideraba normal, estaba provisionado al 30% en otro y más de la mitad en otros… ¿Dónde pones el corte de lo que será el crédito tóxico?”, explican desde una de las firmas que ha auscultado al sector. En opinión de esta fuente, “sería más fácil empezar creando una gran inmobiliaria con los inmuebles adjudicados..."

El País, 19 de agosto de 2012.

Los promotores inmobiliarios desean participar en la gestión del 'banco malo', por considerarse los que mayor conocimiento del mercado tienen. Así lo ha manifestado José Manuel Galindo Cueva, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). Galindo ha subrayado que no hay que forzar la liquidación, ya que si se hace así, acabarían perdiendo todo su valor de mercado. Además, la patronal promotora ha sugerido que se acompañe esta venta con apoyo crediticio, pues si no te financian una hipoteca, no puedes comprar una casa. APCE considera que esta decisión, necesaria, llega tarde, señalando que ya lo pidió hace tres años.[39]

¿Cómo va a funcionar el banco malo?[editar]

Según el ministro de Economía y Competitividad de España, Luis de Guindos, el FROB va a tener la participación de capital más importante de esta sociedad por tener bajo su control entidades nacionalizadas, que son las que, presumiblemente, más activos venderán al banco malo. El precio al que se valorarán los activos será lo suficientemente bajo para que cuando sean vendidos no generen pérdidas al contribuyente, o se pueda ganar dinero.[40]

La diferencia entre el valor fijado y el precio actual de mercado se considerará ayuda de Estado y se restará del capital del rescate que recibirán las entidades del Fondo Europeo de Estabilidad Financiera. Este sobreprecio teórico supone un suelo para las bajadas de precios, ya que el principio de uso eficiente de los recursos públicos, que rige las ayudas de Bruselas, exige que el banco malo no pierda en la venta de los activos, esto es, que los venda como mínimo al precio al que los adquiera.[41]

APCE señala como primera tarea del banco malo estructurar los activos para después darles la salida correspondiente a cada uno. En el caso del suelo, el bien más castigado por la crisis, los bancos se han visto obligados a provisionar en un 80% su valor, por lo que pueden aplicar este porcentaje sin sufrir pérdidas adicionales. Algunos activos tardarán diez años en venderse y otros se pondrán sacar al mercado dentro de un año.[42] Los decretos dictados por Guindos obliga a las siguientes provisiones: el 80% del valor del suelo, el 65% de la vivienda en construcción y el 35% de la terminada.[43] Al tratarse de un solo gestor, ya que el FROB, reforzado en sus funciones por acuerdo del próximo Consejo de Ministros, asumirá una posición inicial de control, nutriéndose la sociedad de recursos procedentes de Europa, va a ser posible ordenar y clasificar los activos para su venta, elegir dónde debe actuar en cada momento y optimizar su precio, en vez de tener a varias entidades compitiendo entre sí.

Para Rafael Pampillón, director de Análisis Económico de IE Business School, el banco malo proporcionará liquidez a las entidades que cedan sus activos y servirá para facilitar crédito a familias y empresas.[44]

¿Fondo de Inversión?[editar]

Buscando tanto flexibilidad para captar inversores como decara a realizar las valoraciones, la opción por un fondo de inversión está siendo objeto de estudio por parte del Gobierno de España, ya que a su juicio, ofrece tres ventajas: flexibilidad a la hora de captar futuros inversores, permite la desconsolidación y puede emplear el método de valoración que quiera, sin necesidad de ajustarse al Plan General de Contabilidad.[45]

Cabría la división tanto de inmuebles como de créditos en subfondos y compartimentos. También por activo o por entidades. Ni el Gobierno ni tampoco los futuros accionistas tendrían que recoger en su cuenta de resultados las ganancias o pérdidas que genere el fondo de inversión al traspasar los inmuebles.

La visita coincide con el día en el que se daba por hecho la aprobación del banco malo, una de las condiciones a las que se ha comprometido el Gobierno de España para recibir la ayuda financiera de hasta 100.000 millones de euros para rescatar a las entidades financieras en dificultades. Por tanto, el debate no está cerrado: Es algo que aún se debe consensuar con la troika, pero ahora se está barajando que el banco se quede limitado al riesgo inmobiliario: créditos adjudicados y dudosos, pero también los activos que aún no son morosos pero tienen riesgo de serlo. Está en discusión incorporar los créditos inmobiliarios normales.[46]

En una respuesta por escrito al europarlamentario español Raúl Romeva, de ICV, el vicepresidente de la Comisión Europea y comisario de Economía, el finlandés Olli Rehn, señala como el Banco de España controlará la futura participación de los bancos en el sector inmobiliario.

Consejo de Ministros de 31 de agosto de 2012[editar]

El Consejo de Ministros celebrado el 31 de agosto de 2012 aprueba el Real Decreto-ley 24/2012 de reestructuración y resolución de entidades de crédito, que regula el marco general de funcionamiento de la sociedad de gestión de activos o banco malo. Operará entre 10 y 15 años comprando activos dañados a un precio "adecuado" para evitar el coste a los contribuyentes.[47] Los activos a traspasar serán sobre todo créditos problemáticos ligado a promotor, que es el más tóxico, ha precisado Luis de Guindos en rueda de prensa. Al estar estos activos muy provisionados, en el caso del suelo hasta el 80%, el precio de compra podrá ser reducido. El ministro quiere que sean inversores privados quienes tengan una participación mayoritaria.[48]

Borrador del real decreto remitido a Bruselas[editar]

Para Luis de Guindos el decreto que aprobará el Gobierno el próximo viernes 31 de agosto será la auténtica reforma del sistema financiero y la transferencia de activos al futuro banco malo no supondrá un coste para el contribuyente.[49] Tal como consta en el borrador remitido a Bruselas, el banco malo será una sociedad anónima con manos libres para comprar, vender y emitir deuda. El Gobierno exime a esa sociedad del cumplimiento de controles propios de las sociedades de capital. Las condiciones especiales previstas pretenden reforzar los poderes de la nueva sociedad paramanejar activos, agilizar operaciones y prevenir reclamaciones o demandas judiciales: [50]

  • Eliminación de límites para emitir deuda: Podrá emitir todo tipo de obligaciones sin que se le aplique el límite máximo legal establecido en el artículo 405 en la Ley de Sociedades de Capital (capital social desembolsado más las reservas).
  • Prescinde del experto independiente. Dejando vía libre al Banco de España para valorar los activos, eximiendo del cumplimiento de los artículos 67 y 72 (habrán de ser objeto de un informe elaborado por uno o varios expertos independientes con competencia profesional)

Los inversores dudan de la valoración interna y la clave es el precio al que compre los activos. Los criterios serán homogéneos y se aplicarán a todas las entidades de modo no discriminatorio. La relación entre entidades financieras y tasadoras juega en su contra para participar en la operación.[51]

  • No es posible la revocación de operaciones. Elimina el supuesto del artículo 71 de la Ley Concursal: Serán rescindibles los actos perjudiciales para los acreedores realizados por el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de la declaración, aunque no hubiere existido intención fraudulenta.

Para evitar demandas judiciales y agilizar el proceso.

  • Derecho de voto en las juntas de acreedores. La adquisición por el bamco malo de créditos inmersos en concursos de acreedores tendrá la consideración de forzosa en relación a lo dispuesto en el artículo 122 de la Ley Concursal de 2003.
  • Créditos litigiosos. No será de aplicación el artículo 1 535 del Código Civil donde el deudor tiene derecho a extinguirlo, reembolsando el precio que pagó.
  • Control de una sociedad sin necesidad de OPA. El banco malo no tendrá que lanzar una oferta pública de adquisición cuando adquiere el 30% del capital o realice operaciones que le supongan en la práctica el control de la sociedad adquirida.

De no recibir pago en metálico algunas entidades no verán mejorada su situación financiera. Si el pago se realiza mediante una participación en el accionariado no recuperarán el valor hasta que se consiga la liquidación de esos activos.[52]

"...La mejor solución en estos momentos sería encontrar una fórmula mixta de financiación para el “banco malo” que permitiese el pago de una parte de los activos en metálico y otra parte en acciones que permitirían la posibilidad de futuras plusvalías. El precio de canje de los activos debería ser al que están valorados los activos en balance menos un descuento razonable que permitiese al “banco malo” gestionar las ventas dentro de un margen razonable..."

Javier Montoya , analista de Alpha Plus.

Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A.[editar]

Antonio Carrascosa, director del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria, en un debate del IESE en el salón Barcelona Meeting Point sobre oportunidades de negocio del 'banco malo' ha anunciado que los precios de transferencia serán muy conservadores, con descuentos muy significativos. Se barajan unas cifras comprendidas entre 60.000 y 70.000 millones de euros equivalente a un valor bruto de unos 150.000 millones, lo que supone aplicar un descuento superior al 50% en la trasferencia de los activos desde los bancos.[53] El Gobierno de España quiere aprobar el 16 de noviembre el real decreto que desarrolla la creación del banco malo.[54]

"...Les ha advertido de que el Sareb no será la panacea para el sector inmobiliario, que se trata de sanear el sector financiero, pero que su cometido no es reactivar el sector ni ser un promotor inmobiliario significativo..."

Antonio Carrascosa.

Para atraer la demanda se emplearán instrumentos de inversión colectiva, los llamados Fondos de Activos Bancarios (FAB) que podrán albergar bien inmuebles, bien créditos, o un mix de ambos.

Fondos internacionales[editar]

Para Ronald Lafever, director general en España del grupo estadounidense Kennedy Wilson, el banco malo "será un terremoto para el sector inmobiliario, supondrá un antes y un después".[55]

Activos tóxicos[editar]

Los bancos nacionalizados (Bankia, CatalunyaCaixa, Novacaixagalicia y Banco de Valencia) suman ya unos 75 000 millones de euros en activos considerados “potencialmente problemáticos” procedentes del sector constructor y promotor inmobiliario. El banco malo absorberá estos activos tóxicos con una fuerte rebaja.[56]

Porcentajes de cobertura aplicables a las operaciones de financiación de activos inmobiliarios (RDL 2/2012)
Clase de activo Clase de operación de financiación
Normal Subestándar Dudosa
Financiación de suelo para promoción inmobiliaria 7% 60% 60%
Construcciones o Promociones con obra parada 50% 50%
Construcciones o Promociones con obra en ejecución 24% 50%
Construcciones o Promociones terminadas 20% 25%
Construcciones o Promociones terminadas (sin garantía real) 25% 25%
Porcentajes de cobertura aplicables a los activos inmobiliarios recibidos en pago de deudas (RDL 2/2012)
Clase de activo en balance Porcentaje de deterioro Cobertura
Promoción no terminada Suelo para promoción inmobiliaria n. a. 60%
Promoción inmobiliaria en curso n. a. 50%
Construcción o Promoción terminada más de 36 meses en poder de la entidad 25% 50%
de 24 a 36 meses en poder de la entidad 25% 40%
de 12 a 24 meses en poder de la entidad 25% 30%

Según las reglas comunitarias ESA-95, para que el endeudamiento del banco malo no compute como deuda pública el capital privado debe superar el 50%. ¿Por qué deberían los bancos sanos ayudar a comprar activos de entidades que son inviables?. ¿Quién va a invertir si no se puede obligar a las entidades sanas a hacerlo?.[57]

Pasados diez días tras su creación formal siguen sin definir sus dos características principales: qué activos y a qué precio. Por ahora sólo se sabe que habrá una valoración global inicial de Oliver Wyman que será confirmada posteriormente activo por activo.[58] El banco malo tendrá que comprar a precios muy bajos, inferiores a los establecidos en los Decretos 'De Guindos', para atraer inversores privados. La rebaja de la valoración de las viviendas terminadas estaría entre el 10% y el 20%. Esta decisión supone mayores y por tanto una mayor inyección de capital público, que también arrastrará a las entidades sanas.[59]

Parece que va a establecerse un umbral mínimo de 100.000 euros para los inmuebles y en 250.000 euros para el crédito promotor. Con esto se pretende facilitar el manejo del banco, garantizando su rentabilidad. Todo pasa por empaquetar grandes conjuntos de activos.[60]

El triunvirato formado por el Banco Santander, el BBVA y La Caixa ha aceptado a participar en el accionariado tras la invitación extraoficial de Luis de Guindos. Pero ninguno quiere poner capital a cambio de acciones admitiendo financiar su participación con la transmisión de algunos de sus propios activos inmobiliarios.[61]

"...Si los precios de transferencia fueran muy bajos no sería tan oneroso poner dinero ya que la operación rendiría pingües beneficios de manera más o menos rápida, pero el problema es que son los propios bancos buenos los que exigen que no haya fuertes descuentos en los activos que finalmente sean traspasados al banco malo..."

Como los tres grandes están enladrillados no admiten que se reduzcan los precios que están pidiendo en el mercado. Por esta razón piden más ladrillo a cambio de acciones. Los inversores no quieren aceptar las valoraciones a asumir y rechazan recapitalizar el banco malo. Un banco en quiebra se junta con un gobierno sin dinero y exigen que los inversores internacionales compren a un precio pactado entre los dos para que ninguno quede muy mal ante acreedores y votantes.[62]

Su valoración[editar]

El método de valoración inmobiliaria está basado en los informes de Oliver Wyman aplicados a una división por categorías, elaborada por el FROB, y los ajustes que Banco de España negocia con la troika. Por tanto, se trata de una valoración que discrimina en función del tipo de activo, sus características o situación geográfica.[63]

Recortes previstos en el traspaso de activos al banco malo
Tipo de activo. Recorte mínimo

por sus características.

Recorte adicional

por su situación geográfica.

Edificios terminados Vivienda nueva. 31% 63%
Vivienda usada. 23% 59%
Locales comerciales. 24% 55%
Promoción y suelo Promociones en curso. 40% 75%
Suelo. 58% 88%

Cabe distinguir según su naturaleza, como son bienes muebles, inmuebles, créditos o participaciones; según la actividad, construcción y promoción, industria, comercio o si son créditos concedidos a administraciones públicas, instituciones financieras, pymes, compra de vivienda, u otros; suantigüedad en balance y valor en libros.

El primer recorte mínimo recuerda la influencia de las sobretasaciones en la formación de la Burbuja inmobiliaria en España estimada en una media del 32% por encima, con lo que los créditos se inflaban, descontando futuros incrementos de precios en las viviendas.

Seguros[editar]

A efectos del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados,,[64] los valores o derechos mobiliarios emitidos por SAREB se valorarán por su coste o coste amortizado tal y como se define en el Plan de Contabilidad de Entidades Aseguradoras. Estos activos se considerarán aptos para la cobertura de provisiones técnicas, no excediendo el límite a computar del 3% de las provisiones técnicas a cubrir. A efectos del margen de solvencia no se computarán las plusvalías o minusvalías no realizadas, contabilizadas o no, derivadas de estos activos.[65]

¿Cuánto pueden bajar las viviendas?[editar]

El mercado inmobiliario español va más allá de los 80.000 millones de euros en activos inmobiliarios que los bancos y cajas se han adjudicado de sus clientes morosos. Según datos del Ministerio de Fomento de España, el stock de vivienda al cierre de 2010 era de 687.523 unidades.[66] Pese a que los precios han bajado un 25% desde 2008, alcanzando niveles de 2004, a finales de 2011 el stock era de 676.038 unidades.[67] La provincia con mayor porcentaje de stock sobre el parque de viviendas era Castellón con un 11,99 % (54 274 unidades). En el otro extremo estaba la provincia de Badajoz con el 0,22 % (843 unidades).

Véase también[editar]

Referencias[editar]

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  2. https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2012-14062
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  4. a b Sareb (ed.): «Preguntas frecuentes». Consultado el 5 de mayo de 2013.
  5. idealista.com (ed.): «El gobierno protege al banco malo de la quiebra de las inmobiliarias». Consultado el 28 de marzo de 2013.
  6. Sareb (ed.): «Sareb». Consultado el 31 de marzo de 2013.
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  11. Sareb (ed.): «Sareb culmina otro hito con la suscripción de deuda subordinada por sus inversores». Consultado el 29 de marzo de 2013.
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  13. Sareb (ed.): «Consejo de administración». Consultado el 5 de mayo de 2013.
  14. www.elconfidencial.com Palacios:Guindos rescata a Martín Villa y Rendueles como 'independientes' del ‘banco malo’.
  15. economia.elpais.com El precio total de los activos que se transfieren será pagado con valores de renta fija que emitirá la Sareb y que contarán con la garantía del Estado
  16. Dicho contrato, formalizado con fecha 21 de diciembre, tiene como fecha de efectos el 31 de diciembre de 2012.
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  18. economia.elpais.com: Miguel Jiménez: El BCE propone fijar límites a los dividendos futuros del banco malo Considera prioritario que amortice la deuda avalada por el Estado. El organismo alerta también de posibles conflictos de interés de los accionistas. El dictamen confía en la viabilidad de la Sareb y alaba la fijación de precios.
  19. La Gaceta, Intereconomía, Pilar Gracía de la Granja, Economía_El Balance, 30 de enero de 2011, página 38.
  20. CaixaBank nace libre de activos inmobiliarios "problemáticos"
  21. El BBVA acumula sus activos malos en una división EL PAÍS - Madrid - 15/11/2011
  22. Castellano crea un 'banco malo' con los activos 'tóxicos' de la caja gallega MARÍA FERNÁNDEZ - EL PAÍS - Vigo - 15/11/2011
  23. Los promotores inmobiliarios, a favor de la creación de un gran banco malo
  24. ÍÑIGO DE BARRÓN Cómo crear un buen banco malo. Los expertos coinciden en que la banca necesita sacar el ladrillo de sus balances - Rajoy deberá decidir a qué precio y si se venderán las entidades inviables, El País- Madrid - 11/12/2011
  25. La banca acepta crear un banco malo si se acaba con las entidades inviables. La patronal pide más reformas que hagan bajar la prima de riesgo. -El sector mejora ligeramente sus resultados hasta septiembre al ganar un 15,4% menos con 9.328 millones El País 15/12/2011
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  27. Guindos descarta la creación de un 'banco malo' - CincoDías.com:El ministro de Economía y Competitividad de España, Luis de Guindos, ha negado que el Gobierno español vaya a crear un "banco malo" donde se acumulen los activos inmobiliarios de los prestamistas con problemas de liquidez.'Washington - 22/04/2012'
  28. En el caso en el que la tasación sea inferior al valor en libros, el proceso se complica. Las entidades afectadas deberán cargar contra capital la diferencia entre lo que han provisionado y lo que dice el experto que vale ese activo. Si un solar adquirido por 10 millones está provisionado al 70%, lo podría traspasar por 3 millones. Pero si el gestor de la sociedad dice que vale 2 millones, la entidad debería hacer un saneamiento extraordinario por un millón más.
  29. Iñigo de Barrón: La banca separará el ladrillo en sociedades de liquidación a largo plazo | Economía | EL PAÍS: 23 de abril de 2012.
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