Metrovacesa

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Metrovacesa, S.A.
Tipo Sociedad Anónima
Industria Inmobiliaria
Fundación 1988
Sede Calle de Quintanavides 13, 28050, Madrid, España
Personas clave Vitalino Nafría Presidente
Sitio web www.metrovacesa.com
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Metrovacesa es una empresa española dedicada al negocio inmobiliario. Su sede social está ubicada en el "Parque Metrovacesa Vía Norte", en el Polígono Industrial "Carretera de Burgos", en Las Tablas, en la C/ Quintanavides 13 de Madrid.[1]

La actividad de Metrovacesa se concentra en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, París y Londres, donde posee edificios comerciales y de oficinas. Además se dedicó hasta 2010 a la promoción y venta de obra nueva en todo el territorio español, aunque en la actualidad cerró dicha línea de negocio. Metrovacesa es la primera inmobiliaria española con un valor bruto de los activos (GAV) en septiembre de 2010 de más de 8.000 millones de euros. El 76% de esta cantidad se corresponde con patrimonio, valorado en 6.500 millones de euros.[2]

Historia[editar]

Metrovacesa surge en 1988 de la fusión de Urbanizadora Metropolitana, Inmobiliaria Metropolitana y Vacesa. Las dos primeras fueron creadas en Madrid por Carlos Mendoza y los hermanos Miguel y José María Otamendi en los años 1918 y 1935 respectivamente. Vacesa, abreviatura de Inmobiliaria Vasco-Central, fue creada en 1946. Sus principales actuaciones están en los dos rascacielos de la Plaza de España (la Torre de Madrid y el Edificio España), la Gran Vía y el Eje Princesa, Azca y la reordenación del barrio dejado por el Estadio Metropolitano.[3]

La Urbanizadora Metropolitana y la Inmobiliaria Metropolitana[editar]

El origen de la Urbanizadora Metropolitana se encuentra en el proyecto de construcción del Metro de Madrid en la década de 1910. El ingeniero de caminos madrileño Carlos Mendoza tuvo en 1913 la idea de construir en Madrid una red de ferrocarril subterráneo urbano, como las que ya existían por aquel entonces en algunas grandes ciudades europeas. Carlos Mendoza se puso en contacto con algunos compañeros de estudios, ingenieros como él y con dos de ellos, los donostiarras Miguel Otamendi y Antonio González Echarte presentó ese mismo año un proyecto de construcción de una red de metro en Madrid. Aquella primera red de metro disponía de 4 líneas, que se corresponden a las actuales líneas 1 a 4 del Metro de Madrid. La ciudad de Madrid contaba por aquel entonces con 600.000 habitantes y pocos veían el proyecto como viable, pero los ingenieros lograron financiación de capital riesgo procedente del Banco de Vizcaya que aportó 4 millones de pesetas para un proyecto valorado en 9 millones de pesetas de la época. El rey Alfonso XIII aportó otro millón y finalmente se pudo completar el presupuesto con otros inversores. Las obras del Metro empezaron el 19 de septiembre 1916 y la primera línea fue inaugurada el 17 de octubre de 1919.

La construcción del metro despertó el interés inmobiliario de zonas de Madrid que hasta entonces se consideraban periféricas, como la Glorieta de Cuatro Caminos, donde finalizaba la primera línea del metro. Para urbanizar esos terrenos que en principio iban destinados a cocheras del metro, se constituyó en 1918 la Compañía Urbanizadora Metropolitana, Los promotores de esta nueva empresa no eran otros que Miguel y su hermano José María Otamendi, que integraron en el capital de la empresa a sus socios del Metro de Madrid (Mendoza, González Echarte) y al Banco de Vizcaya.

Entre 1919 y 1921, bajo la dirección de los arquitectos Julián Otamendi (otro de los hermanos Otamendi) y Casto Fernández-Shaw se construyen en la zona unos bloques de viviendas de gran altura, los Edificios Titanic. A partir de esos primeros edificios la compañía va construyendo, en una operación inmobiliaria de gran envergadura, una vía tan emblemática como la Avenida de la Reina Victoria. Otra operación destacada que realizó la Urbanizadora Metropolitana en sus primeros años de historia fue la construcción del Estadio Metropolitano de Madrid en 1923, parte de la urbanización Colonia del Metropolitano cerca de la avenida de la Reina Victoria. El estadio, propiedad de la Sociedad Stadium de los hermanos Otamendi, estuvo arrendado hasta 1950 al Atlético de Madrid, año en el que los colchoneros compraron finalmente su estadio.

En 1935 los mismos accionista de la Urbanizadora Metropolitana crean la Compañía Inmobiliaria Metropolitana, para entrar en el negocio de la promoción de pisos para alquiler. Seis años más tarde la Inmobiliaria Metropolitana saldría a Bolsa.

Detrás de muchos edificios emblemáticos construidos en Madrid se encuentran estas dos compañías, la Urbanizadora como promotora de las construcciones y la Inmobiliaria como propietaria de las mismas. Sus principales actuaciones están en los dos rascacielos de la Plaza de España (la Torre de Madrid (1954-60) y el Edificio España (1948-53)), la Gran Vía con construcciones como el Edificio Lope de Vega (1945-49); el Eje Princesa con el Hotel Princesa (1976) como edificio más emblemático o la reordenación del barrio dejado tras la demolición del Estadio Metropolitano en 1966.

Vacesa[editar]

El origen de Vacesa se encuentra en la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid en 1946. Dicho plan contemplaba la construcción de una enorme manzana de edificios de oficinas en las entonces afueras al norte de Madrid, en un complejo que se acabaría llamándose AZCA. El Banco de Vizcaya poseía una importante cartera de suelo en aquella zona y para gestionarlo decidió constituir ese mismo año la Inmobiliaria Vasco-Central, S.A. (Vacesa), que aunque fue constituida como sociedad en Bilbao, desarrollaría su negocio principalmente en la capital española.

Vacesa como compañía independiente estuvo muy ligada a lo largo de su historia al complejo de AZCA. De hecho cuando se produjo la fusión con Metropolitana en 1988, cerca del 50% del total de 120.000 metros cuadrados de inmuebles que poseía Vacesa en Madrid se ubicaban en los edificios de oficinas de AZCA.

La fusión: nace Metrovacesa[editar]

El Banco de Vizcaya que había participado en la fundación de las tres compañías inmobiliarias, tradicionalmente había ostentado una participación de control en las mismas. En el verano de 1987 comenzó a tomar posiciones en las tres compañías adquiriendo paquetes de acciones de cara a facilitar su fusión en una única socidad. El propio banco se hallaba en un proceso de fusión con su antaño gran rival, el Banco de Bilbao y como parte de dicho proceso se acometió una reordenación de los activos inmobiliarios que poseía de cara a la concentración de este negocio en el futuro Banco Bilbao Vizcaya.

El 27 de febrero de 1988 se aprobó la fusión de las tres inmobiliarias, pidiéndose la suspensión de su cotización en bolsa. A lo largo de dicho año se completó la operación. La nueva compañía pasó a llamarse Inmobiliaria Metropolitana Vasco-Central, s.a., adoptando el nombre comercial de Metrovacesa, que no adoptaría como razón social hasta diez años más tarde, en 1998.

Vacesa poseía a finales de 1987, 125.000 metros cuadrados de inmuebles en el centro de Madrid, estando la mitad de ellos situados en la zona de Azca. La Compañía Metropolitana, por su parte, tenía importantes propiedad en el complejo Plaza, de la calle de la Princesa, así como en los aledaños de la plaza de España (destacando la Torre de Madrid y el Edificio España).

La sociedad surgida de la concentración de las tres empresas pasó a ser la primera inmobiliaria del país, con una capitalización bursátil de más de 50.000 millones de pesetas y más de medio millón de metros cuadrados en propiedad.[4]

Los años del boom inmobiliario[editar]

El BBVA (banco heredero del Banco de Vizcaya) controló Metrovacesa hasta 2002 con cerca de un 25% de las acciones. Metrovacesa se trataba hasta entonces de una inmobiliaria de perfil patrimonialista, centrada en la posesión y alquiler de oficinas y centros comerciales, con poca presencia en el sector residencial y con una filosofía conservadora del negocio, poco amante de los riesgos.

Sin embargo, el BBVA, necesitado de capital para la expansión internacional de su negocio bancario y cansado de que la Bolsa no reflejase el valor teórico de la inmobiliaria, optó por deshacerse de su participación en Metrovacesa. En junio de 2002 cerró un acuerdo para vender el 23,9% de las acciones de Metrovacesa por 545,4 millones de euros a Bami, una inmobiliaria de menor tamaño, pero con un modelo de negocio mucho más agresivo. La legislación en vigor por aquel entonces permitió a Bami adquirir ese 23,9% sin necesidad de lanzar una OPA al no superar el 25% de las acciones. Con menos de 25% de las acciones, Bami con su presidente Joaquín Rivero a la cabeza pasaban a controlar el consejo de administración de Metrovacesa. La venta de las acciones generó al BBVA una gran plusvalía (369M€), ya que se realizó a un precio muy superior al de la cotización en Bolsa de las acciones de Metrovacesa, por la que se denomina como prima de control.[5]

Bami, que había iniciado su expansión dos años antes con la compra de Inmobiliaria Zabálburu buscaba despertar al previsible, pero poco arriesgado gigante inmobiliario español. En busca de inversores con perfil internacional se puso en contacto con dos empresarios italianos; Francesco Gaetano Caltagirone y Alfio Marchini, cuyo apoderado en España era Alejandro Agag. Lo que iba a ser una colaboración amistosa se tornó en una opa hostil en enero de 2003 sobre el 75% de Metrovacesa por parte de los italianos. En marzo de 2003 los grupos italianos Quarta (Caltagirone) y Astrim (Marchini) extendieron la OPA sobre el 100% de Metrovacesa pagando la acción a 25€ en una operación que puso en peligro los planes de Bami de fusionarse con Metrovacesa y controlar la compañía.[6] La OPA de los italianos fue tumbada al no aceptar el 50% de las accionistas la oferta de compra. Para parar la OPA italiana Rivero buscó que otros inversores del sector inmobiliario español entraran en el accionariado de la compañía como Luis Portillo y Domingo Díaz de Mera de Inmobiliaria Colonial o la familia catalana Sanahuja, propietaria de la inmobiliaria Sacresa que compró el 4% del capital de la empresa.La otra estrategia de defensa de Rivero fue la utilización de la autocartera de la compañía. Dos años más tarde, la CNMV multó con 36.000 € a la mano derecha de Rivero, Ignacio López del Hierro (actual marido de María Dolores de Cospedal), por compras de acciones propias de Bami que proporcionaron indicios falsos o engañosos en cuanto a la demanda y el precio de los títulos de Metrovacesa.

En mayo de 2003 la CNMV interpretó que la suma de las acciones que Bami poseía en Metrovacesa y la autocartera de la compañía permitían a Rivero controlar más del 25% de la compañía, suspendiendo los derechos políticos del empresario en Metrovacesa. Bami fue obligada a lanzar una OPA sobre el 10% de las acciones de Metrovacesa si quería recuperarlos. Durante el proceso de esa OPA, los consejos de Bami y Metrovacesa anunciaron su fusión, que se produjo mediante la absorción de Bami por parte de Metrovacesa. Esta operación fue favorecida por una valoración ventajosa por parte de Merrill Lynch, Deutsche Bank y CB Richard Ellis. Aunque el control de la nueva compañía quedaba en manos de los gestores de Bami, esta se quedó con el nombre de Metrovacesa.

Durante el siguiente año y medio la nueva Metrovacesa vivió un periodo de estabilidad y crecimiento, abriéndose paso en el negocio de las viviendas residenciales, que vivía el momento de mayor auge en la historia de España.

En marzo de 2005 acometió el siguiente paso en su expansión al hacerse con el 30% de la inmobiliaria francesa Gecina.[7] Tras lanzar una OPA, tres meses más tarde alcanzó a controlar el 68,5% de la compañía francesa. Para esta operación Metrovacesa se vio obligada a vender parte de su patrimonio inmobiliario, así por ejemplo el Edificio España fue vendido al Banco de Santander por 111M€. También fue puesta a la venta la Torre de Madrid. Estas ventas no fueron sin embargo suficientes para pagar la compra de Gecina y Metrovacesa tuvo que recurrir a un fuerte endeudamiento.

En 2007 se produjo una nueva lucha por el control de Metrovacesa; esta vez se enfrentaron la familia Sanahuja por un lado, que había aumentado su participación en el capital de la empresa hasta el 24% y por otro Rivero, que contó con la colaboración del empresario valenciano Bautista Soler, presidente del Valencia CF. Los Sanahuja (Sacresa) lanzaron una OPA sobre el 20% de la empresa a 78,10€ por acción, mientras que Rivero y Soler pujaron con una contraoferta del 26% a 80€/acción. El pulso acabo con Sacresa controlando el 39,6% de las acciones y Rivero-Soler con el 36,1%.

El 19 de febrero de 2007 los rivales firmaron un acuerdo de separación por el que la compañía se dividía. Metrovacesa quedaba bajo el control del Grupo Sacresa, empresa de la familia Sanahuja, y dirigida por Jesús García de Ponga.[8] Mientras tanto, Rivero y Soler se quedaban con Gecina y Rivero resucitaba Bami como empresa independiente (Bami Newco).

Bajo la dirección de García de Ponga, Metrovacesa emprendió en 2007 un agresivo proceso de expansión con un muy fuerte apalancamiento. En abril de 2007 adquieren la sede del HSBC en Canary Wharf (Londres) por 1.600M€, en agosto adquieren activos en Alemania valorados en 280M€ y en septiembre se hacen con el complejo inmobiliario de Walbrook Square en Londres por más de 300M€ y el compromiso de invertir otros 1440M€ para levantar un complejo de oficinas diseñado por arquitectos como Norman Foster y Jean Nouvel.

Al cierre del ejercicio 2007 la deuda financiera neta de Metrovacesa era de 6.948 M€, 14 veces su EBIDTA. En ese momento estalló la Crisis financiera de 2008 que pilló a la empresa española en el peor momento posible. Ahogada por la imposibilidad de refinanciar su deuda al cerrarse súbitamente el grifo del crédito. Metrovacesa se vio obligada a malvender los activos que había adquirido apenas un año antes. En noviembre de 2008 renunció a ejecutar la compra de la Torre HSBC de Londres, perdiendo 600M€ en la operación. Esta medida desesperada no impidió salvar la situación. En noviembre de 2008 debido a los problemas financieros que atravesaba la compañía los bancos acreedores acordaron con Sacresa canjear 2.092M€ de deuda por el 54,7% de las acciones de la compañía inmobiliaria.

El 31 de julio de 2009 Metrovacesa tuvo que abandonar el proyecto de Walbrook tras un acuerdo con la aseguradora Legal & General, mediante un pago de 100 millones de libras para salir de la operación.

Situación actual de la compañía[editar]

Tras la salida de Román Sanahuja de la presidencia y la entrega de sus acciones a sus bancos acreedores a un precio de 45€ acción a cambio de cancelación de deuda, Metrovacesa pasa a ser controlada desde principios del 2009 por los bancos de Santander, Banesto, BBVA, Caja Madrid, Sabadell y Popular, que suman el 65% de la compañía. El 30% de la compañía siguió siendo propiedad del Grupo Sanahuja, aunque a principios del 2010 La Caixa adquirió el 5,186% de este paquete al cancelar su crédito y Barclays también hizo valer su 7% de participación indirecta.[9] Tras completar un duro proceso de reorganización interna, Metrovacesa ha quedado inmersa en un difícil proceso de refinanciación de deuda con los cerca de 40 bancos acreedores, liderados por Barclays, Royal Bank of Scotland, ING, Hypo Real Estate y HSBC, además de algunos de los bancos accionistas.[10] La deuda del grupo, a 30 de septiembre de 2009, era de 6.202 millones de euros, de los que 3.209 millones corresponden al crédito sindicado concedido en julio de 2007.[11] Al finalizar el primer trimestre de 2012 Metrovacesa mantenía un pasivo acumulado de 5.903 millones de euros, de los que 5.074 millones de euros se corresponden a deuda financiera neta.[12]

Por otro lado, el valor de sus acciones en Bolsa se ha desplomado completamente. Han llegado a alcanzar una cotización mínima de 0,35€ por acción, cuando en la OPA de 2007 llegaron a pagarse a 80€/acción. A 23 de junio de 2012 la acción de Metrovacesa cotizaba a 0,51€ en la Bolsa de Madrid.

Desde Septiembre de de 2012 colabora con el Arquitecto y Publicista Andrés Toledo & Atatelier.com realizando proyectos de renovación completa de la imagen de su parque de oficinas tanto desde el punto de la arquitectura como de la emoción y experiencia de marca a través de la generación de proyectos experienciales para el usuario final.

En diciembre de 2014 el Banco Santander se hizo con el control de la compañía, al comprar el 19% de las acciones que poseía Bankia y pasar a controlar el 55,8% del capital [13]

Accionariado[editar]

Accionista Derechos de voto
Banco Santander 55,8%
BBVA 18,3% - -
Banco Sabadell 13% - -
Banco Popular 12,6% - -

[14]

Referencias[editar]

Enlaces externos[editar]