Usuario:Esteban 7/Taller

MERCADO INMOBILIARIO ECUATORIANO 2006-2016

El mercado inmobiliario es un sector económico que se encargan de la << construcción, venta, alquiler y la administración de viviendas>> , es decir, ofertar y demandar bienes inmuebles mediante acuerdos comerciales entre personas naturales y jurídicas.

Tabla de contenido ANTECEDETES 1 Burbuja inmobiliaria 2 Burbuja ecuatoriana y Ninjas criollos 3 La burbuja no es el problema 4 Sector K “Actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler” 4 La oferta inmobiliaria: 5 La demanda inmobiliaria 5 Ley de la plusvalía 5 Demandas de viviendas 6 Inversión de las familias ecuatorianas en vivienda 7 Referencias 7

ANTECEDETES

El mercado inmobiliario en el Ecuador inicio a finales de la década de los 70, es decir, en el boom petrolero del Ecuador en la presidencia de Guillermo Rodríguez Lara. Antes de la década de los 80, el sector de la construcción era escaso, porque las utilidades de la producción como el cacao, banano y camarón. Los primeros inversionistas en el sector inmobiliario fue una empresa chilena interesados en emprender un plan habitacional ya que, el país tenía mucho más dinero que antes por los excedentes petroleros, careciendo de viviendas e implementando una nueva regeneración, especialmente en Quito. Se implementó un sistema internacional denominado sector económico K, <<Actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler>>. Ya restablecimiento la economía, después del tan llamado feriado bancario, se implementó como moneda nacional el dólar estadounidense, en un país dolarizado hubo un crecimiento gigantesco en el sector inmobiliario o también llamado sector K. la gran cantidad de proyectos inmobiliarios e iniciativas para el sector empresarial mejoró insignificantemente el nivel de vida para las ciudades más pobladas en el Ecuador. El sector inmobiliario y de construcción han dado un desarrollo en los últimos 15 años a la industria, sin embargo, hubieron dos situaciones críticas en la que el sector sufrió una crisis, la primera se dio a finales de los 90 y la segunda a partir del 2008, en estas etapas se vieron obligados a retomar su crecimiento. (Gamboa, 2011) El mercado inmobiliario ha sido uno de los factores más importantes para el desarrollo económico del sector urbano. La industria de la construcción genera ramas comerciales e industriales en la sociedad y contribuye al desarrollo de una nación debido a que <<promueve inversiones, desarrolla bienes inmuebles que son activos tangibles, estimula el bienestar de la sociedad, contribuye con el PIB aportando bienes, capital, producción y consumo, genera empleo, los bienes inmuebles se revalorizan y aporta programas de renovación urbanística>>. (Pico, 2015).

Burbuja inmobiliaria

El sector de la construcción es fundamental para dinamizar la economía, por lo general muchos excedentes en las áreas industriales y comerciales en un país en proceso de desarrollo, beneficiando a muchas familias de escasos recursos. El estado tiene que ser el regulador de contratos con las empresas inmobiliarias por lo que el sector K es un organismo en donde hay especulación, estímulos, taza de interés, reactivación, etc. (IDE Business School, 2016). En el crecimiento inmobiliario existen algunas variables como: tasas de interés bajas, disponibilidad de recurso para créditos hipotecarios, entre otros. Dichas variables son empleadas para que la demanda inmobiliaria crezca en mayor volumen. El sector inmobiliario aportó en el año 2016 con un 10% al PIB, superado tan solo por el sector petrolero con un 13%, seguido por el sector manufacturero con un 12% y comercio con el 11%. Por lo que el sector inmobiliario creció estos últimos 12 años.

Burbuja ecuatoriana y Ninjas criollos

Los NINJA son aquellas personas a las que tradicionalmente no se les prestaría dinero, que no tienen activos, ni ingresos fijos, ni trabajo fijo. Pero además puede haber un factor político de por medio, porque siempre es interesante dar créditos hipotecarios a sectores de la población que generalmente han sido marginados o no bancarizados. En el Ecuador, hasta ahora, ni los bancos privados ni el BIESS han caído en la tentación de comenzar a crear NINJAS criollos. Pero ojo, la tentación política siempre es grande y latente (más aún en periodos pre electorales); “El BIESS tiene planes importantes de expandirse hacia más segmentos de la población, ahí el riesgo de comenzar a tener cartera NINJA se agranda. En pocas palabras, si el BIESS se politiza, tendremos serios problemas y, no lo dude, tendremos NINJAS ecuatorianos, que son el origen de las crisis inmobiliarias” (IDE Business School, 2016).

El tablero del sector financiero ecuatoriano, especialmente en lo referente a la cartera de créditos hipotecarios, ha dado un giro sin precedente en los últimos tres años. “En el año 2008, el 97% de la cartera era generada por el sistema financiero (en su gran mayoría privado), para el año 2009 la composición era 67% sistema financiero y 33% Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (Iess), y el año pasado la participación de éste subió al 39%. Hay un nuevo jugador en el mercado, uno muy poderoso y con bastante liquidez”. (Prado, 2015).

La burbuja no es el problema

El riesgo que percibo hoy por hoy, no está tan relacionado con una burbuja inmobiliaria pues creo que no la hay, sino con la nueva estructura del sistema financiero. La competencia sana y equilibrada en todos los sectores, lleva a mayor eficiencia y beneficios importantes para las empresas y para los consumidores. El sector financiero ecuatoriano sin duda que necesitaba un “sacudón” de competencia. En ese sentido, no creo que sea malo tener a un jugador como el «Iess» que entregue créditos hipotecarios. El problema no es que el «Iess» compita, sino cómo compite. Las condiciones de entrega de créditos e incluso los requisitos de ley, no son nada similares entre el sistema financiero privado y el «Iess». Eso debe llevarnos a cuestionar qué tan equilibrado es el terreno de juego del crédito en Ecuador, y creo que la respuesta se encamina hacia una cancha inclinada a favor del Iess. Es decir que en Ecuador estaríamos tratando de equilibrar un mercado financiero que no funciona tan bien, con más desequilibrios.

Eso puede traer consecuencias; una de ellas podría ser que el sector privado ya no encuentre nichos rentables en los créditos hipotecarios porque es imposible competir con las tasas, los plazos y la cobertura del «Iess». Si eso sucede, se abre un hueco que seguramente será reemplazado por el «Iess» y la banca pública… claro, mientras dure el dinero y sigamos en bonanza. Pero, ¿Y si hay crisis? ¿Y si al Gobierno y al «Iess» se le van agotando los recursos? ¿Podrá retomar el sector financiero privado esas líneas de crédito? No, no es tan fácil. Por eso es que el asunto del cambio en la composición de los créditos en el Ecuador no es un tema que debe dejarse a la ligera, hay riesgos que muchos no quieren ver. (Así como a nivel macro me preocupa también que el gran inversionista del Ecuador sea el sector público y no el privado…ese no es un modelo sostenible) (Julio José Prado, 2011).

Sector K “Actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler”

Como su nombre mismo lo indica este sector está encargado de una y varias funciones que ejercen la empresas en la que también se toma en cuenta, así como los arrendamientos de vehículos, maquinarias y las labores inmobiliarias, ya que esto será de beneficio para las personas o para las empresas que deseen alquilar maquinas o vehículos para su beneficio. Para esto se considera realizar varias conciliaciones en las que van a intervenir las labores inmobiliarias y las rentas para comprender más de ese tema se va conciliar la compra-venta, el alquiler de los bienes inmuebles y de esta manera los consorcios tengan un correcto funcionamiento. Al arrendamiento de inmuebles se lo toma como un tipo de artículo, por lo que de la misma manera se lo se encuentra dentro de los límites de producción de los inmuebles, así también se los asignan para ser ocupados y estos pararán a ser actividades económicas. Un grupo de profesionales, la gran variedad de ocupaciones y los tipos de consultorías pertenecen a una de varias actividades que realiza la empresa, las ocupaciones más necesarias se las considera como: “a las labores de ingeniería, investigaciones y el desarrollo de actividades fotográficas”. (Guachamín, 2009). Como se sabe dentro de este se realizan intercambios de bienes inmuebles mediante el acuerdo entre el vendedor y comprador; por lo tanto dentro de un mercado en el que se realizan operaciones comerciales debe existir oferta y demanda lo que hace que la economía funcione y de esa manera fluya.

La oferta inmobiliaria

<<Son los inmuebles terminados que se encuentran disponibles para la venta y adquisición por parte del consumidor o comprador>>. (Pico, 2015)

La demanda inmobiliaria:

<<Habilitación de oficinas y locales comerciales, al igual que la venta y alquiles de bienes inmuebles que son efectuadas por parte de empresas promotoras y constructoras>>. (Pico, 2015) • Actividades de fotografía/revelado de películas. Tabla N° 1: cuadro estadístico de la participación de las empresas inmobiliaria en Ecuador Fuente: Banco Central del Ecuador

Ley de la plusvalía

La ley orgánica de plusvalía expuesta por el presidente de la Republica Rafael Correa ha sido tema debatido por la Asamblea Nacional debido a su finalidad de carácter económico en el que según dicha ley gran parte de las familias ecuatorianas podrán tener mayor facilidad para acceder a bienes inmuebles, sin embargo, no ha tenido buena aceptación por los mismos. Dicha ley establece que cuando el valor del bien inmueble supera el valor de 24 salarios básicos se deberá pagar el 75% sobre la ganancia extraordinaria, también se debe tomar en cuenta que la ganancia extraordinaria será del 0% cuando el valor del bien será de 0 hasta los 24 salarios básicos; sin embargo, esto se aplicara a partir de la segunda venta del bien. Este plan también ha sido realizado con el objetivo de eliminar las burbujas inmobiliarias, es decir, que las personas podrán beneficiarse en el momento de adquirir inmuebles tal y como se dijo anteriormente, pero también pueden traen sus desventajas al mercado inmobiliario, ya que por una parte puede disminuir su demanda inmobiliaria o también disminuir sus costos, este punto es muy importante debido a que al ser afectado este sector se << perderán plazas de trabajo y un sector de la economía, habitualmente dinámico, perderá su impulso>> (Garza, 2016). Debemos recordar que anteriormente también disponíamos de una ley de plusvalía en el país, en el que se indicaba que un porcentaje de los recursos tenía su destino hacia el gobierno central que a diferencia de la nueva ley, que ya está en vigencia a partir de enero de este año, en la que rige que dichos recursos (75%) sean para los gobiernos locales>>. (Andes, 2016)

Demandas de viviendas

(Dávalos, 2013). Según cifras estadísticas se conoce que actualmente en el país el tipo de vivienda es inadecuada para el 45% de las familias que habitan en ellas. A esta cifra se la descompone en dos partes, por una parte el 36% que representa la cantidad de hogares que atraviesan por un déficit de carácter cualitativo como la carencia de servicios sanitarios y con un 9% que equivale al número de hogares que sufren déficit cuantitativos, es decir, que sus viviendas han sido elaboradas de forma espontánea y en la que habitan dos o más hogares. (Vivienda, 2016) A finales del año anterior el precio de las viviendas ha tenido un decrecimiento en un 0.9%, esta estimación depende también de la ubicación del bien inmueble, calidad de los materiales con que fue construida, los acabado que tenga la misma y la cantidad invertida en la construcción de la propiedad.

Inversión de las familias ecuatorianas en vivienda

Con respecto al nivel de precios que se manejarán a un mediano plazo, estos podrían sufrir un descenso, ya que la alta oferta existente obliga a reducir los precios del mercado. En el largo plazo y según las nuevas políticas monetarias, se esperaría que este panorama se mantenga debido al nivel de créditos bancarios que se van a otorgar a la industria ecuatoriana. Según datos proporcionados por el portal inmobiliario <<Vive1.com>>, las familias ecuatorianas invierten en promedio USD 196.834.52 para categoría vivienda nivel nacional, tomando una muestra de 2.882 propiedades en venta. Las empresas invierten en promedio en categoría comercial USD 132.763.69 según datos obtenidos de nuestro portal tomando una muestra de 857 propiedades en venta. De igual manera, según datos proporcionados por Vive1.com, en el caso de las empresas, la inversión en promedio para la compra de una oficina comercial bordea los USD 132.763.69 tomando una muestra de 857 oficinas en venta (Vías, 2014).

Referencias Andes, A. d. (11 de diciembre de 2016). noticias . Obtenido de http://www.andes.info.ec/es/noticias/ley-plusvalia-proyecto-mayorias-tengan-acceso-vivienda-ecuador.html Dávalos, E. J. (2013). Evolución del sector de la construcción de viviendas. Quito : PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL ECUADOR. ekosnegocios. (2011). Trayectoria del sector inmobiliario ecuatoriano. EKOSNEGOCIOS, 25. Gamboa, E. (2011). Una mirada al mercado inmobiliario del Ecuador. Ekosnegocios, 193. Gardey, J. P. (15 de Septiembre de 2014). Definición de inmobiliaria. (definicion.de) Recuperado el 1 de Enero de 2017, de http://definicion.de/inmobiliaria/ Garza, D. (3 de diciembre de 2016). Ley de Plusvalía y mercado inmobiliario. El universo, pág. 14. Guachamín, M. (2009). Actividades inmobiliarias. Quito: Revista Politécnica. Horna, L. (2011). Análisis de mercado del sector . Revista Politécnica , 202. IDE Business School. (2016). burbuja inmobiliaria y otros sustos. PERSPECTIVA , Noviembre . IDE Business School. (2 de Diciembre de 2016). Percepción o Realidad. Obtenido de Burbuja Inmobiliaria: http://investiga.ide.edu.ec/index.php/burbuja-inmobiliaria-percepcion-o-realidad Julio José Prado. (2011). Burbuja inmobiliaria. IDE Business School, 199. Pico, A. (2015). El sector de la construcción y la economía ecuatoriana periodo 2007-2013. repositorio, 16-17. Prado, J. J. (2015). Burbuja inmobiliaria. IDE Business School, 199. Vías, P. (15 de Agosto de 2014). ekosnegocios. Obtenido de Proyección del mercado inmobiliario en Ecuador: http://www.ekosnegocios.com/negocios/verArticuloContenido.aspx?idArt=4443 Vivienda, M. d. (2016). Programa Nacional de Vivienda Social . Habitat y vivienda , 3-4.