Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios

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El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH), en España, oficialmente denominado tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, es la media aritmética simple de los precios ponderados por el saldo de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria a plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas durante el mes al que se refieren los índices.[1][2]

Mapa de concentración de hipotecas con IRPH en el estado español según IRPH Stop Gipuzkoa
Cantidad de hipotecas con IRPH en el estado español según IRPH Stop Gipuzkoa

IRPH - uno de los indicadores de la bancos españoles[editar]

De acuerdo a Circular 5/1994, de 22 de julio, a entidades de crédito, sobre modificación de la circular 8/1990, sobre transparencia de las operaciones y protección de la clientela, del Banco de España- máxima autoridad directa de las entidades financieras en España-, derivado a su vez de la correspondiente Directiva 93/13 CEE, el IRPH incorpora Comisiones, por lo que se prohíbe su uso directo como tipo contractual, siendo necesario aplicar para ello un diferencial negativo en función de las comisiones y de la periodicidad de las cuotas:

Los tipos medios de préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre de los bancos y del conjunto de entidades, lo son de forma rigurosa, pues incorporan además el efecto de las comisiones. Por tanto, su simple utilización directa como tipos contractuales implicaría situar la tasa anual equivalente de la operación hipotecaria por encima del tipo practicado por el mercado. Para igualar la TAE de esta última con la del mercado sería necesario aplicar un diferencial negativo, cuyo valor variaría según las comisiones de la operación y la frecuencia de las cuotas. A título orientativo, la Circular adjunta (Anexo IX) una tabla de diferenciales para los tipos, comisiones y frecuencia de las cuotas, más usuales en la actualidad. En rigor, esta tabla no es útil para decodificar el tipo activo de las cajas de ahorros, por las peculiaridades de su confección.


En consecuencia, el índice IRPH, elaborado y publicado por el Banco de España, no recoge un tipo de interés propiamente dicho, sino lo que se conoce como una TAE, que incluye intereses y comisiones, y por tanto el precio total de las operaciones financieras, siendo necesario elaborar tablas como las propuestas en el anexo correspondiente para decodificar el interés incluido en este índice. Lo que a su vez, se declara imposible por el propio Banco de España para las Cajas, y por tanto para el conjunto de entidades que las incluyen. Siendo sólo posible lo mismo en el caso del IRPH Bancos, que por otro lado ya ha sido dejado de publicar a su vez por otros motivos en 2013. Sin embargo las entidades financieras, haciendo caso omiso al Banco de España, han seguido incorporando directamente el IRPH bajo el epígrafe INTERES, hasta en más de un millón de contratos hipotecarios de mercado con los consumidores. Y lejos de aplicar ningún diferencial negativo, lo hacen pasar por tipo de interés oficial, como el Euribor, y por tanto a que añaden comisiones bajo el epígrafe correspondiente, y el diferencial sobre dicho interés a modo de margen de beneficio sobre el precio del dinero. En consecuencia, facturan comisiones como interés, por servicios que no prestan, a lo largo de toda la vida del préstamo, inflando artificialmente los intereses de dichos préstamos. A raíz de la denuncia ante la administración de justicia, al hacerse evidente este fraude con la bajada sostenida del interés oficial del dinero, que no era seguida por la bajada de la hipoteca para estos consumidores, y ante la insistencia de hacer pasa dicho índice por un tipo de interés oficial por parte de las entidades ante la administración de justicia, las entidades pueden no sólo haber estado practicando este fraude con los consumidores, sino con otras administraciones públicas como la de Hacienda, y haber estado ocultando con ello millones de beneficios.

En suma el IRPH no sólo no es un tipo de interés oficial, es una TAE que incorpora los costes por servicios de la operación, distintos del precio del dinero o interés propiamente dicho, compuesto a su vez por el precio o tipo de interés oficial, más diferencial o margen de beneficio directo del banco sobre el precio oficial.

IRPH= Media ( C + I), donde

C= Comisiones = Coste por servicios I= Intereses= ( P= precio oficial= tipo de interés oficial del dinero) + (B= Beneficio = diferencial aplicado sobre el precio oficial del dinero)

En dicha fórmula, el Euribor corresponde a P. Sin embargo, las entidades financieras han estado utilizando en los contratos con los consumidores el IRPH a modo de Euribor, diciendo que se trataba de un tipo de interés oficial del dinero, más estable. Lo que es absolutamente falso. No sólo es que no se trata de intereses, sino de un conjunto de intereses y comisiones, y por tanto no se puede utilizar bajo el epígrafe intereses en los contratos, sino que es imposible con la información disponible saber cual es realmente el interés sin las comisiones que se recoge en ese índice, y por tanto poder hacer una comparación real con las ofertas referenciadas al Euribor.

Si a lo mismo añadimos, que a diferencia de las clausulas suelo, esta práctica está expresamente prohibida desde 1994 a las entidades financieras por el Banco de España, tras la citada directiva de transparencia de la CEE de 1993, tenemos que todos los intereses con IRPH posteriores a dicha directiva facturados por las entidades financieras en España, son nulos y han de ser reintegrados a los consumidores. Sin que quepa, como ocurre con las clausulas suelo, sustituir dicha clausula nula por ninguna otra.

Aproximadamente 1,3 millones de familias tienen en los intereses de sus hipotecas este índice. El cálculo del IRPH se considera además fácilmente manipulable por lo que está considerado abusivo según algunas normativas europeas.[2]

Modalidades de IRPH[editar]

El IRPH ofrece tres modalidades diferentes: Bancos, Cajas de Ahorro y la totalidad de las Entidades.

  • IRPH de bancos: es la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades.
  • IRPH de cajas de ahorro: se calcula según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros.
  • IRPH del Conjunto de Entidades: se calcula teniendo en cuenta todas las entidades.

Se publica por el Banco de España en el BOE, y con anterioridad se le conocía como DGTPF (Dirección General del Tesoro y Política Financiera). Por lo general, su valor está por encima del MIBOR (EURIBOR), entre un 1.5% y un 3% por encima, aunque su oscilación es más lenta, en especial en la bajadas.

De todos modos, la "oscilación lenta" del IRPH es un concepto teórico que no se ha dado siempre en la realidad. El principal argumento de comercialización del IRPH fue, precisamente, la estabilidad de las cuotas mensuales, con lo que se ofrecía como un índice "sin riesgos" especialmente pensado para las clases medias (funcionarios, autónomos, asalariados, pequeños empresarios, etc.). En la realidad, dado que los diferenciales que aplicaban los bancos podían oscilar (y se sumaban para el cálculo de cada IRPH mensual) el índice IRPH no se comportó con la estabilidad que se espera en una media de datos, tal como quedó reflejado en el informe del Síndic de Greuges de Cataluña (Defensor del Pueblo de la Comunidad Autónoma).[3]​ En dicho informe se observa que el IRPH es mucho más inestable que el Euribor en numerosos períodos, ya sea estudiando meses o años, y que de ningún modo supuso la supuesta garantía de cuotas estables con que se publicitó.

Desaparación de IRPH Cajas e IRPH Bancos en 2013 y vigencia de los contratos anteriores[editar]

Las variedades IRPH Cajas e IRPH Bancos desaparecieron por ley en noviembre de 2013 en España, pero las cajas se aferraron a argucias legales para seguir aplicándolo a los hipotecados hasta la próxima revisión, lo que supone pagar cerca de 300 euros más cada mes.

Número de hipotecas referidas al IRPH[editar]

Según cálculos realizados por IRPH Stop Gipuzkoa, el número de préstamos hipotecarios referidos a alguna de las variedades de IRPH supera la cantidad de 1,3 millones en todo el estado español.[4][2]​ Cataluña es la región más afectada.

Manipulabilidad del IRPH y batalla judicial por su nulidad[editar]

Presentación de demanda contra el IRPH Entidades por parte de IRPH Stop Gipuzkoa

Al emplear datos aportados por las propias entidades, y debido a que se trata de una media simple no ponderada, las plataformas de afectados por el IRPH defienden que el índice es manipulable y por tanto contrario a la normativa vigente. La plataforma IRPH Stop Gipuzkoa redactó un informe detallando todas las irregularidades.[5]​ Esta misma plataforma ha conseguido más de 30 sentencias de nulidad de IRPH Cajas[6]​ y al menos una de nulidad de IRPH Entidades.[7]​ Dichas sentencias condenan a la entidad a reintegrar a los demandantes las cantidades cobradas según el índice IRPH. Además, IRPH Stop Gipuzkoa aspira a que sea el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea los que juzguen el IRPH.[8]

Muchas de estas sentencias favorables al consumidor fueron revocadas por la Audiencia Provincial de Guipuzcoa y el Tribunal Supremo no admitió a trámite los recursos de casación presentados por los abogados de la plataforma IRPH Stop Gipuzcoa. Así, las sentencias devinieron firmes siendo favorables al banco. Se espera, sin embargo, que el Tribunal Supremo resuelva próximamente varios casos de IRPH zanjando el tema.

Logotipo de IRPH Stop Gipuzkoa

Procesos judiciales contra el IRPH[editar]

Demandas colectivas contra el IRPH[editar]

A pesar de los numerosos procedimientos judiciales, la jurisprudencia del IRPH sigue siendo controvertida. En este contexto, la Asociación de Usuarios Financieros presentó en febrero de 2017 la primera demanda colectiva contra Caixabank.[9]​ Se trata de una acción de cesación que sólo puede llevarse a cabo por una asociación de consumidores debidamente inscrita en el REACU (Registro Estatal de Consumidores y Usuarios) y/o la Fiscalía General del Estado. Con esta acción, la asociación pretende retirar del mercado hipotecario el IRPH por considerarlo abusivo. Según ASUFIN, a lo largo del 2017 está prevista la presentación de más demandas colectivas contra otras entidades financieras como BBVA, Bankia, UCI, etc

Primeras sentencias de IRPH[editar]

Las sentencias pioneras en materia de IRPH fueron conseguidas por los abogados Maite Ortiz y José María Erauskin, que son la punta de lanza en la batalla judicial contra este índice. La página de IRPH Stop Gipuzkoa, con la que colaboran gratuitamente, tiene la mayor base de datos de sentencias.[10]

Sentencia del Tribunal Supremo - 2017[editar]

El 22 de noviembre de 2017 el Tribunal Supremio dictaminó que la mera referencia de una hipoteca a un índice oficial como es el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) no implica falta de transparencia ni es un abuso.[11][12]

Véase también[editar]

Referencias[editar]

Enlaces externos[editar]