Crisis inmobiliaria española de 2008-2014
La expresión crisis inmobiliaria española de 2008 hace referencia al conjunto de indicadores económicos que, desde el inicio de 2008 evidenciarían un deterioro de la industria de la construcción en España[1] en el contexto de una crisis económica mundial. Tales indicadores serían, principalmente, el descenso de unidades vendidas, la caída del precio de la vivienda (más o menos pronunciada dependiendo de la región) y el aumento de empresas promotoras y contructoras declaradas en quiebra o con dificultades financieras. España, pese a todo, no sería el único país afectado.[2]
Antecedentes
Desde aproximadamente 1985 la industria de la construcción española había experimentado una notable expansión, que desde algunos sectores fue calificada como una burbuja económica. Según algunos autores[3] la sesgada información económica habría generado expectativas irreales de revalorización, aumento de precios y sobreoferta. El incremento de precios habría sido un fenómeno común a todos los países industrializados, si bien con variantes regionales,[4] y habría ido parejo a la expensión del crédito.
El fenómeno español se habría caracterizado por un aumento notable de viviendas construidas y un crecimiento sin precedentes de la deuda hipotecaria, así como un incremento de la importancia de la construcción en el PIB y un crecimiento del empleo en el sector. Como contrapartida, hubo un incremento de los precios de la vivienda muy por encima del IPC.
Inicios de la crisis 2007 y 2008
Los detonantes de la crisis parecen haber sido varios. Entre los factores coyunturales parece estar la crisis hipotecaria iniciada en agosto de 2007 en Estados Unidos, que se tradujo en una contracción del crédito, y el paulatino aumento del euribor por parte del BCE, lo que generó un aumento de las cuotas hipotecarias, que en España son en un 98% a interés variable, lo que podría haber terminado afectando al consumo,[5] y, en todo caso, a la confianza de los consumidores. Por otro lado, el estrangulamiento del mercado de crédito habría dejado sin financiación a las empresas dedicadas a la construcción que, teniendo numerosas obras en proceso, no habrían encontrado una vía de crédito debido al endurecimiento de las condiciones de refinanciación,[6] lo que agravaría la situación en un sector con un elevado grado de apalancamiento.
Entre los factores estructurales estarían, según algunos, la especulación, el exceso de oferta y el agotamiento de la demanda, incapaz de asumir los elevados precios de los inmuebles, así como la rigidez del mercado inmobiliario, con dificultades para adaptarse rápidamente a los cambios del mercado (pues entre el inicio de una obra y su venta pueden pasar hasta dos años).
Desarrollo
Ya a finales de 2007 las noticias del sector inmobiliario español comienzan a describir los síntomas de lo que podría ser una crisis: bajadas de visados, preventas, ventas, e hipotecas.[7]
En el primer trimestre de 2008 las principales empresas de la construcción vieron reducir sus ventas un 72%,[8] pasando a ingresar 20 millones de euros, en contraste con los 500 del mismo periodo de 2007. Desde principios de 2008 los principales medios de comunicación dan por segura una grave crisis en el sector de la construcción, augurando la propia patronal del sector bajadas de precio del orden del 8%.[9] Por su parte, el sector de la compraventa de suelo experimentó, durante el primer cuatrimestre de 2008 una fuerte contracción, con un descenso de las ventas de cerca del 100%[10] En concreto, se habla de un "desplome" del mercado inmobiliario[11] en un contexto de crisis finaciera nacional e internacional.[12]
El 15 de mayo la Red de Inmobiliarias Don Piso, una de las que habían llegado a ser más grandes al calor del boom inmobiliario llegando a tener 400 oficinas propias o franquiciadas, cierra todas sus oficinas y despide al 100% de su plantilla tras registrar una caída de ventas del 66%.[13]
Como colofón de la crisis, la principal inmobiliaria del país (Martinsa-Fadesa) se declara en quiebra el 14 de julio, protagonizando la mayor suspensión de pagos de la historia económica de España.[14] Se estima que la deuda del grupo es de más de 7.000 millones de euros. Las dos entidades financieras con más exposición a la suspensión de pagos de Martinsa-Fadesa son Caja Madrid, con 900 millones de Euros y el Banco Popular con 400 millones de Euros
Durante el año 2009 el desplome de ventas[15] y precios[16] continúa agravándose, lo que es ya reconocido abiertamente por todos los implicados como un fuerte ajuste del mercado de la construcción.
La crisis inmobiliaria, en todo caso, tiene lugar en medio de una desaceleración general de la economía, tanto a nivel internacional como español, en lo que podría ser el inicio de una recesión económica.[17]
Primeras medidas
Como forma de incentivar el alquiler el gobierno español ha dispuesto una serie de ayudas directas al alquiler, efectivas desde enero de 2008,[18] y ha acelerado las licitaciones para reactivar el sector a través de la obra pública.[19] Si bien desde la banca y desde la industria de la construcción se ha sugerido que el gobierno debe actuar directamente sobre el sector para rescatarlo, llegando a reclamar el uso de la reserva de la Seguridad Social y el Fondo de Pensiones[20] (pues la crisis financiera y la crisis inmobiliaria aparecen entrelazadas) el gobierno, por boca de su Ministro de Economía, ha rechazado la idea, afirmando que "no se debe impedir artificialmente el ajuste [de la industria de la construcción]".[21] Así mismo, se ha sugerido convertir la vivienda de oferta libre en vivienda de protección oficial.
Consecuencias iniciales
Entre las principales consecuencias está un aumento del desempleo[22] y la consecuente contracción del consumo. Así mismo, el sector de la contrucción se resiente, cerrando hasta la mitad de las agencias inmobiliarias[23] y llevando a la quiebra gran número de empresas contructoras,[24] suponiendo también enormes dificultades para los consorcios inmobiliarios.[25]
Desde el punto de vista financiero y bancario, el derrumbe inmobiliario español compromete la estabilidad de las entidades financieras, provocando fusiones para garantizar la supervivencia de alguna de ellas,[26] obligando a otras a bloquear el reintegro de las inversiones de determinados fondos inmobiliarios[27] e incluso convirtiendo a los bancos y cajas de ahorro en improvisadas agencias inmobiliarias.[28]
La primera entidad financiera española en serias dificultades por causa de la crisis inmobiliaria fue la Caja Castilla-La Mancha, intervenida por el Banco de España el domingo 29 de marzo de 2009, siendo cesada a toda su dirección y amparándose los depósitos de la caja con el Fondo de Garantía de Depósitos para cubrir la falta de liquidez.[29]
Crisis inmobiliaria desde el 2009 al 2012
Ajuste de precios y balances
Los precios siguen bajando durante 2009, estimando el Banco de España que a final de año son un 12% inferiores a los máximos de la burbuja inmobiliaria.[30] El número de operaciones de venta también continúa desplomándose.[31]
Algunos autores piden la creación de un banco malo, como ha hecho Alemania, del que se debería hacer cargo el Estado. "Es el modelo de Suecia. Se pincharía la burbuja inmobiliaria. Los precios de los pisos bajarían al ajustarse a la demanda real y se podrían ir saneando los balances bancarios", El problema es que se incrementaría el déficit del Estado, aunque se podrían utilizar los 99 000 millones previstos para el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB). [32]
Las provisiones exigidas por el Banco de España, a los dos años de impago de viviendas sin terminar o de suelo hay que dotar el 100% del crédito, pueden no ser realistas ya que "El suelo en el centro de las ciudades siempre vale dinero. No tiene sentido esta norma", comenta Juan Ramón Quintás, presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros. Sin embargo, el Banco de España sabe que no puede aflojar demasiado porque sería acusado de laxitud, pero tampoco apretar más de la cuenta, porque podrían caer demasiadas entidades. Ese es el dilema en el primer trimestre de 2010.[33]
Adicionalmente, el aumento de la oferta ha ocasionado un descenso en el precio de los pisos en alquiler, durante 23 meses seguidos según estadísticas de febrero de 2010,[34] que ejerce una presión adicional sobre precio de la compra - venta.[35]
Desahucios y cambios en la ley hipotecaria: dación en pago
Uno de los problemas más graves, derivado de la crisis inmobiliaria, es el número de desahuciados (unas 178.000 ejecuciones hipotecarias durante el trienio 2007-2009, frente a las 47.379 del trienio anterior). Cinco Días estima que habrá que añadir otras 180.000 en el año 2010. El CGPJ señala que las cifras son engañosas, ya que una misma petición puede conllevar la subasta de varios bienes, de modo que "puede ser todavía más alarmante el incremento detectado".
El problema, originado en la ley hipotecaria española, es que el propietario desahuciado por no pagar ve como su vivienda se subasta, se vende y debe seguir pagando la hipoteca de la vivienda que no posee. En el 90% de los casos las propias inmobiliarias de los bancos acreedores concurren a las subastas y acaban adjudicándose las viviendas a precio de saldo. La ley hipotecaria les permite adquirir el inmueble por el 50% del precio de la subasta pública si esta queda desierta. pero sigue teniendo que pagar al banco la hipoteca pendiente.
La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) indica que debe modificarse la realidad jurídica "abusiva y extorsionadora se enmarca en una situación de asistencia permanente del Estado al sector bancario" y que, en caso de impago, la recuperación del inmueble hipotecado por parte del banco "comporte automáticamente la cancelación de toda deuda", como ocurre en otros países europeos y en Estados Unidos, donde, si no puedes pagar, cedes la vivienda y la deuda queda cancelada. Es lo que se denomina dación en pago.[36][37][38]
En el primer trimestre de 2011 se llevaron a cabo 15.491 desahucios en España.[39]
Medidas para el impulso del Sector Inmobiliario en España en 2010 y 2011
La medidas adoptadas hasta ahora por el Gobierno de España no han podido atajar la crisis inmobiliaria española de 2008. La supresión del Ministerio de la Vivienda tuvo relación con este fracaso y a principios de 2010 el Ministerio de Fomento plantea acompañar al sector en su paulatina normalización, creando una Comisión de Trabajo para el impulso del Sector Inmobiliario.[40] El gobierno acordó bajar el IVa para las nuevas viviendas con el objeto de ayudar a los bancos a sacar al mercado en inmenso stock de viviendas de promotores y constructores[41] pero no resulta efectivo.[42] Algunas comunidades introducen la deducción por compra de vivienda nueva en la declaración de IRPF en los tramos autonómicos con el objeto de ayudar a bancos, promotores y constructores ante el inmenso stock que sigue vacío.[43]
Perspectivas negativas
Las variables poblacionales y ocupacionales inciden radicalmente en la demanda de vivienda. La disminución del número de habitantes (por la disminución de la inmigración, el aumento de la emigración y la caída de la natalidad) reduce de manera significativa la demanda de vivenda. El aumento de desempleo anula las expectativas de emancipación o cambio de vivienda de las generaciones jóvenes o maduras. El mercado inmobiliario se resiente ante la la ruptura de estos tradicionales clientes.
Disminución de la población española
En octubre de 2011 el INE publicó los datos sobre la disminución de la población española en 27.771 habitantes desde enero a julio de 2011. Además hizo pública los datos sobre la proyección sobre la población e España para próxima década que auguran, de mantenerse la tendencia demográfica, un decremento del 1,2% de la población hasta 2021, es decir una disminución de más de 500.000 habiltantes, quedando en esa fecha en 45,6 millones de habitantes.[44]
Para José Luis Jimeno, experto inmobiliario y presidente de la consultora inmobiliaria Noteges El boom nunca volverá y una de sus causas principales, es el factor demográfico: "Los españoles del baby boom fuimos en masa a la mili, después a la universidad y después a comprar casa", pero esa situación habría finalizado hace años, además la tasa de nacimientos en España se ha estancado. A la opinión de Jimeno hay que añadir que la inmigración también se ha estancadao e incluso se está produciendo una nueva emigración en busca de trabajo.[45]
Aumento del desempleo en España
El fuerte crecimiento del desempleo en España en los últimos años incide de manera clara en la demanda de viviendas. Según la Encuesta de Población Activa correspondiente al primer trimestre de 2011, la cifra de desempleados en el país era de 4.833.700, con una tasa de desempleo del 20,89%.[46] Desde 2009 España tiene la máxima tasa de desempleo del primer mundo (véase el anexo: Países por desempleo). La tasa de desempleo juvenil en España es del 43,61%.[47]
Referencias
- ↑ El Banco de España no ve el fondo de la crisis inmobiliaria.
- ↑ Ladrillos rotos en ambas orillas del Atlántico
- ↑ El mercado residencial español, 1987-2006. Expectativas de vivienda y suelo. Revista de Economía y Financias de Castilla y León, 5, 2002. Ricard Vergés Escuín
- ↑ Informe 2006 de la asociación hipotecaria europea.
- ↑ La facturación del comercio registra su mayor caída desde 2002.
- ↑ Bancos y cajas cierran el grifo a los promotores para comprar terrenos
- ↑ Las hipotecas registran en agosto la mayor caída de los últimos años.
- ↑ La caída del 72% en las ventas de pisos arrastra a las inmobiliarias.
- ↑ Los promotores prevén que el precio de la vivienda se desplomará un 8% este año
- ↑ El negocio de suelo de las inmobiliarias se esfuma: Las ventas caen un 100% y ya genera pérdidas
- ↑ El mercado inmobiliario se desploma
- ↑ Las señales de alarma por la crisis inmobiliaria y financiera se disparan
- ↑ Don Piso cierra sus 120 oficinas y despide a 350 trabajadores
- ↑ Martinsa-Fadesa anuncia la mayor suspensión de pagos de la historia en España.
- ↑ La venta de viviendas sigue aumentando su desplome
- ↑ El precio medio de la vivienda cae por primera vez desde 1993
- ↑ La Reserva Federal ya no descarta la recesión en Estados Unidos
- ↑ Ya se pueden solicitar las ayudas de 210 euros para alquiler
- ↑ Fomento se pone manos a la obra y acelera las licitaciones para frenar la crisis
- ↑ Economía estudia con la banca ocho medidas para resolver la crisis
- ↑ Solbes echa el freno: "No se debe impedir artificialmente el ajuste" de la construcciónEl Gobierno no destinará fondos públicos para impedir el reajuste del sector
- ↑ El paro registra su peor mes de enero del último cuarto de siglo
- ↑ La crisis obliga a cerrar 40.000 agencias inmobiliarias en un año
- ↑ Las empresas del sector inmobiliario en España podrían reducirse a la mitad
- ↑ La deuda y la nula demanda ahogan a las inmobiliarias
- ↑ La morosidad acelera las fusione
- ↑ Santander suspende dos años los reembolsos de su fondo Banif Inmobiliario
- ↑ Si quiere un piso, pídaselo al banco
- ↑ El Banco de España interviene Caja Castilla-La Mancha
- ↑ El precio de la vivienda en España ha caído un 12% desde sus máximos
- ↑ La venta de viviendas sigue sin tocar suelo
- ↑ Como Robert Tornabell, catedrático de Banca de Esade, en La crisis también ataca a la banca· ELPAÍS.com
- ↑ La crisis también ataca a la banca Publicado por Xabier Pita Wonenburger o Febreiro 7, 2010 8:40 AM
- ↑ El precio del alquiler de vivienda usada en España acumula 23 meses de descensos
- ↑ la caída del alquiler podría provocar una bajada del 50% del precio de los pisos
- ↑ El escándalo de la vivienda, Joaquim Sempere, en Sin Permiso, 19/9/2010
- ↑ El escándalo de la vivienda, Joaquim Sempere, en Público, 14/9/2010
- ↑ Página web de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca
- ↑ [15.491 familias desahuciadas en el primer trimestre de 2011. Al comienzo de la crisis, los desahucios apenas si llegaban a los 5.000. 6/6/2011], José A. Hernández - El País
- ↑ José Blanco analiza la situación de la vivienda con los sectores inmobiliario y financiero - Sala de prensa - Ministerio de Fomento
- ↑ El Gobierno ayuda a la banca con una rebaja del IVA para venta de vivienda, El tipo baja del 8% al 4%, estará en vigor hasta diciembre y persigue facilitar que las entidades financieras den salida a su abultada cartera inmobiliaria
- ↑ La recuperación en la venta de viviendas se frena en junio pese al IVA
- ↑ [http://www.diariodeburgos.es/noticia.cfm/Local/20110930/sector/promotor/aplaude/deduccion/75/compra/vivienda/nueva/27D90CCE-B63A-EAC4-3A238D9985BFEB0C?navrss La Junta de Castilla y León ha decidido aplicar con carácter retroactivo desde el 1 de septiembre esta bonificación, que complementará a la rebaja del IVA del 8% al 4% que estará vigente hasta el próximo 31 de diciembre, Diario de Burgos, 30/9/2011
- ↑ España perderá medio millón de habitantes en la próxima década si se mantiene la tendencia demográfica. El país ha perdido 27.771 habitantes hasta el pasado julio, según el INE.- El cambio se debe a una revolución en los movimientos de las personas: la emigración supera a la inmigración. 7/10/201, El País
- ↑ El predicador inmobiliario avisa: "El boom nunca volverá", Cinco Días, 12/2/2012
- ↑ INE. «EPA Segundo Trimestre 2011». Consultado el 6 de agosto de 2011.
- ↑ Paro juvenil, del éxito al fracaso en cuatro años - El País
Véase también
- Burbuja inmobiliaria global
- Colapso financiero de 2007-2008
- Anexo:Vivienda en España
- Política de vivienda en España
- Garantía de depósitos
- Regulación bancaria
Enlaces externos
- Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH)
- Rafael Santamaría: "Lo peor de la crisis inmobiliaria se dejará sentir en 2009 y en 2010"
- Los promotores españoles: "Preferimos regalar nuestras viviendas al banco antes que vender con descuentos del 30%"
- Los registradores creen que la crisis inmobiliaria se prolongará hasta 2010
- ¿Quién es responsable de la burbuja inmobiliaria?
- Información inmobiliaria y valores m2 en España y Argentina
- «Blog con información sobre subastas de viviendas».
- «Blog con información sobre adquisición de viviendas».
- «Blog con información sobre alquiler de viviendas».