Real Estate Investment Trust

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Se conoce con el nombre de Real Estate Investment Trust (en España Socimi, acrónimo de Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario) a las sociedades de inversión que son dueñas de activos inmobiliarios y cuyos ingresos proceden fundamentalmente de los alquileres de los mismos. Cotizan en bolsa y tienen que repartir dividendos todos los años.[1]

Introducción[editar]

En 1960 nacen en Estados Unidos los REIT (Real Estate Investment Trust), con el objetivo de que las inversiones a gran escala en bienes inmuebles fueran accesibles también a los pequeños inversores. La fórmula escogida consistía en equiparar la inversión en productos inmobiliarios a la inversión en cualquier otra industria; es decir, a través de la compra de valores. Por esta razón, aunque no están obligados, la mayor parte de los REIT son sociedades que cotizan en Bolsa de valores.

Los REIT, que han aportado un gran dinamismo a los fondos inmobiliarios internacionales, ofrecen una exposición directa al mercado inmobiliario, con un alto grado de liquidez y transparencia.

Para los expertos de Banco Finantia Sofinloc, dentro de Europa el mercado de oficinas en alquiler es posiblemente el más atractivo, especialmente en ciudades como París y Londres. También son varios los gestores que destacan el potencial de los países escandinavos, se destacan entre sus favoritos el mercado de oficinas de Oslo y el sector industrial en Suecia.

El hecho de poder invertir internacionalmente (a excepción de los REIT de Bélgica y Hong Kong) genera multitud de oportunidades como son la ampliación del alcance de identificación y captura de oportunidades inmobiliarias globales, la diversificación del riesgo a través de la adecuada elección de mercados poco correlacionados y la estabilización del ciclo inmobiliario al tener inversiones en diferentes estados del ciclo.

Características[editar]

- Los REIT ofrecen, por lo general, una inversión de bajo riesgo y una compensación atractiva.

- La correlación de las ganancias de los REIT y otras inversiones ha descendido en los últimos 30 años...

- Los REIT pueden aumentar ganancias y/o reducir riesgos cuando se añaden a una cartera diversificada de varias acciones.

- Disfrutan de ventajas fiscales con respecto a las inmobiliarias tradicionales.

- Reparten casi todos sus dividendos de forma consistente.

Implantación a nivel mundial[editar]

En los años 70 entraron en Holanda y Australia. Hoy están en Francia, Bélgica, Canadá, Brasil, Turquía, Singapur, Japón, México, Malasia, Israel, Taiwán, Corea, Reino Unido, Hong Kong, Alemania y Colombia. En Italia se espera su aprobación para finales de 2007, mientras que Finlandia ya está estudiando cómo implementarlos.

Situación en España[editar]

La ley de 2009[editar]

En España se les denomina SOCIMI y están reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (http://www.boe.es/boe/dias/2009/10/27/pdfs/BOE-A-2009-17000.pdf). Las principales características que marca la Ley son (algunas de ellas fueron modificadas en diciembre de 2012):

  • Las SOCIMI son SOCIEDADES COTIZADAS DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO. Son compañías cuyas acciones cotizarán en un mercado regulado español.
  • Las entidades deberán incluir en la denominación de su razón social los términos SOCIEDAD COTIZADA DE INVERSIÓN EN MERCADO INMOBILIARIO, S.A. o SOCIMI, S.A.
  • El Capital Social mínimo será de 15 millones de euros y se constituirá por una sola clase de acciones. Las aportaciones no dinerarias de bienes inmuebles para la constitución o ampliación de capital en las SOCIMI se tasarán por experto independiente designado por el Registrador Mercantil.
  • Quedan excluidos los bienes inmuebles de características especiales como aeropuertos, refinerias, parques eólicos, huertos solares... y bienes inmuebles cedidos en uso mediante arrendamiento financiero.
  • Pueden contar con financiación ajena con el límite de no superar el 70% del activo de la sociedad, sin computar la financiación obtenida dentro del régimen de protección pública de la vivienda.
  • El legislador, con la autorización dada en forma de ley a este tipo de empresas y de negocio ha querido cumplir un triple objetivo:
  1. .Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias. Gran "Talón de Aquiles" de este mercado y de sus protagonistas.
  2. .Impulsar el mercado del alquiler en España. Este sector mueve cifras muy bajas, en comparación con las del resto de Europa (15% en España frente al 50% de Alemania).
  3. .Ofrecer al inversor una rentabilidad estable.
  • Los resultados (beneficios si se obtuvieran) se distribuirán en forma de dividendos a sus accionistas, debiendose acordar su distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio de la siguiente forma:
  1. .Al menos el 90% de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones, así como de los beneficios que se correspondan con rentas procedentes de las actividades accesorias.
  2. .Al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones. El resto deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento del objeto social en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión.
  3. .El 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios derivados del funcionamiento normal de las SOCIMI.

El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.

  • ¿Qué ventajas tienen para el inversor?
  1. . Del funcionamiento principal de una SOCIMI, que es el arrendamiento de inmuebles, repartirá para el inversor, al menos, el 90 por ciento de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones.
  2. . De los beneficios que provengan de la venta de inmuebles o acciones, al menos el 50 por ciento de esos beneficios. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de los objetivos de una SOCIMI, en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. En su defecto, dichos beneficios deberán distribuirse en su totalidad .
  3. . El 100 por 100 de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios de otras compañías en las que la SOCIMI esté participando.

Algunas gestoras cuentan con productos que sólo invierten en REIT. Mientras, los fondos inmobiliarios españoles siguen obligados a invertir en inmuebles que después deben alquilar ellos directamente. Una limitación que resta dinamismo al sector y que obliga a estos productos a centrarse en el segmento residencial, el menos favorecido por los expertos. Hay que considerar que buena parte de los inversores españoles ya cuenta con exposición directa (a través de la compra de casas y pisos) al mercado residencial y, para ellos, la inversión en un fondo inmobiliario podría servir para ganar en diversificación al invertir en centros comerciales, naves industriales, residencias para ancianos y locales comerciales.

En un momento de incertidumbre inmobiliaria como el actual, los REITs en España pueden ser la solución para los inmuebles adquiridos por las entidades de crédito en las daciones en pago realizadas por promotores inmobiliarios y en las ejecuciones hipotecarias de fallidos, permitiendo compartir los riesgos asociados a una recuperación económica indeseablemente lenta, con los inversores privados, incluso extranjeros, cuyas expectativas inmobiliarias no hayan decaído.

Modificación de la normativa y crecimiento de las socimis[editar]

En diciembre de 2012 se introdujeron cambios en la normativa que regula las socimis reduciéndose los requisitos para su creación y funcionamiento (el capital mínimo se bajó a 5 millones de euros; se aumentaron las posibilidades de endeudamiento; y disminuyeron las exigencias sobre el número de activos). Asimismo se aumentaron las exenciones fiscales a los inversores. La consecuencia de todo ello fue que las socimis despeguaron y en 2014 comenzaron a cotizar en bolsa, siendo las cuatro mayores Hispania, Lar, Merlin Properties y Axia.[1]

Un ejemplo práctico[editar]

Viendo los beneficios fiscales antes descritos, se hace necesario cuantificar los ahorros fiscales que proporcionan estos vehículos de inversiones inmobiliarias respecto de las S.L tradicional. Podemos ver en este ejemplo que los ahorros, aprovechando todas las desgravaciones posibles, pueden llegar al 10% de la inversión.[2]

Impacto tecnológico[editar]

Las REIT no suponen sólo la creación de un vehículo inversor, sino que a nivel económico suponen un efecto arrastre para otros sectores históricamente dependientes de la vivienda, y la construcción en general. Para ello aprovechan el entorno estable de inversión a largo plazo que suponen las REIT. De esta forma alrededor de las SOCIMI o REIT, se crean plataformas tecnológicas que permiten a las REIT especializarse, y dotarse así de nuevos servicios que permiten incrementar su rentabilidad, y por tanto, la capacidad de generar dividendos. Es una aplicación de la tecnología incipiente a la que se le augura un gran futuro.[3]

Referencias[editar]

  1. a b "Las socimis animan el mercado de compras por más de 1.600 millones", El País, 31 de agosto de 2014.
  2. addmeet.com. «Socimis, un ejemplo práctico». Consultado el 16 de mayo de 2013. «addmeet.com, portal especialista en socimis».
  3. [1]

Enlaces externos[editar]

  • Altius | Socimi - Primera SOCIMI pública en España aplicando el modelo de REIT internacional.