Contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha (aparcería). Estos tipos de renta de la tierra no deben confundirse con los términos renta fija y renta variable aplicados a los activos financieros).

Naturaleza jurídica

Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene el título de ánimo de señor y dueño, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Sean casas, autos, o distintos inmuebles.

Clases de arrendamiento

El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres especies:

1. Arrendamiento de cosas (locación de cosas o locatio conductio rei ): éste crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida.
2. Arrendamiento de servicios (locación de servicios o locatio conductio operarum): en éste el arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.
3. Arrendamiento de obra o Locación de obras (locatio conductio operis): en este contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.

Derechos y obligaciones que genera el arrendamiento

Derechos y obligaciones del arrendador

Aunque no se haya pactado en el contrato el arrendador está obligado a:

• A entregar al arrendatario el apartamento arrendado con todas sus pertenencias y además de estar en buen estado para su uso convenido, así como las condiciones óptimas de higiene y seguridad del inmueble.
• A conservar el apartamento arrendado en buen estado, salvo los deterioros normales por el uso que sufra el inmueble, pero haciendo todas las reparaciones necesarias tales como son: obras de mantenimiento, funcionalidad y seguridad del inmueble.
• A no estorbar el uso del apartamento, salvo en reparaciones urgentes e indispensables.
• A garantizar el uso o goce pacífico del apartamento por todo el tiempo del contrato.

• La entrega del apartamento se hará en el tiempo convenido.

El arrendador (durante el arrendamiento) no puede:

• Mudar la forma apartamento arrendado.
• Intervenir en el uso legítimo del apartamento arrendado, salvo en casos urgentes e indispensables.
• Si el arrendador no cumpliera con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada el apartamento, el arrendatario tiene la opción de recurrir ante un juez para que resuelva lo que en derecho corresponda o rescindir el arrendamiento.

Derechos y obligaciones del arrendatario

• A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos.
• A responder de los perjuicios que el apartamento sufra por su culpa o negligencia.
• A servirse del apartamento solamente para el uso convenido o conforme a su naturaleza.
• A pagar la renta desde el día en que reciba apartamento arrendado, aún cuando el contrato se hubiese celebrado con anterioridad.
• La renta deberá ser pagada en el lugar convenido; si no se hubiese pactado, en la casa o despacho del arrendatario.
• Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso del apartamento arrendado, generalmente tendrá el derecho a no pagar la renta mientras dure el impedimento (total o parcialmente).
• A conservar y cuidar del apartamento arrendado.
• Restituir el apartamento arrendado al terminar el contrato.

Causa de término del arrendamiento

En general, pueden ser causas de término del contrato de arrendamiento:

• Muerte del arrendador o del arrendatario, cuando expresamente se hubiere pactado.
• Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o, en su caso, por la ley.
• Por acuerdo mutuo.
• Nulidad.
• Confusión.
• Pérdida o destrucción total del apartamento arrendado, por caso fortuito o fuerza mayor.
• Por expropiación del apartamento arrendado hecha por causa de utilidad pública.
• Por venta judicial.

El arrendador puede exigir el término del contrato

• Por falta de pago de la renta.
• Por no pagar la renta en fechas convenidas.
• Por el apartamento en contravención al uso convenido.
• Por daños graves al apartamento arrendado imputables al arrendatario.
• Por variar la forma del apartamento arrendado sin contar con el consentimiento del arrendador.

Enlaces externos

• Plantilla de Contrato de Alquiler de vivienda
• Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda