Contrato de arrendamiento en España

En España, el contrato de arrendamiento es regulado por los artículos 1542 y siguientes del Código Civil de España; los arrendamientos de Inmuebles además están regulados por normativas específicas: la Ley de Arrendamientos Urbanos LAU​ y la Ley de Arrendamientos Rústicos (49/2003) LAR.​​ Se han modificado varios artículos de la La Ley de Arrendamientos urbanos con la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas,​ publicada en el BOE el 5 de junio de 2013.

Derechos y obligaciones que genera el arrendamiento

Derechos y obligaciones del arrendador

Aunque no se haya pactado en el contrato el arrendador está obligado a:

• Entregar al arrendatario la vivienda arrendada con todas sus pertenencias y además de estar en buen estado para su uso convenido, así como las condiciones óptimas de higiene y seguridad del inmueble.
• No estorbar el uso de la vivienda, salvo en reparaciones urgentes e indispensables.
• Garantizar el uso o goce pacífico de la vivienda por todo el tiempo del contrato.

El arrendador (durante el arrendamiento) no puede:

• Intervenir en el uso legítimo de la vivienda arrendada, salvo en casos urgentes e indispensables.
• Si el arrendador no cumpliera con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada la vivienda, el arrendatario tiene la opción de recurrir ante un juez para que resuelva lo que en derecho corresponda o rescindir el arrendamiento.

Derechos y obligaciones del arrendatario

• A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o negligencia.
• Disponer bien arrendado solamente para el uso convenido o conforme a su naturaleza.
• A pagar la renta desde el día en que reciba el bien arrendado y en términos del contrato respectivo, aun cuando el contrato se hubiese celebrado con anterioridad.
• La renta deberá ser pagada en el lugar convenido; si no se hubiese pactado, en la casa o despacho del arrendatario.
• Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso del bien arrendado, generalmente tendrá el derecho a no pagar la renta mientras dure el impedimento (total o parcialmente).
• A conservar y cuidar el bien arrendado.
• A restituir el bien arrendado al terminar el contrato en las mismas condiciones en que le fue entregado, únicamente con el desgaste natural excepto que se haya pactado cosa contraria.
• A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenido.

Causa de término del arrendamiento

En general, pueden ser causas de término del contrato de arrendamiento:

• Muerte del arrendador o del arrendatario, cuando expresamente se hubiere pactado.
• Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o, en su caso, por la ley.
• Por acuerdo mutuo.
• Nulidad.
• Confusión.
• Pérdida o destrucción total del apartamento arrendado.
• Por caso fortuito o fuerza mayor.
• Por expropiación del apartamento arrendado hecha por causa de utilidad pública.
• Por venta judicial.

El arrendador puede exigir el término del contrato

• Por falta de pago de la renta
• Por no pagar la renta en fechas convenidas.
• Por el apartamento en contravención al uso convenido.
• Por daños graves al apartamento arrendado imputables al arrendatario.
• Por variar la forma del apartamento arrendado sin contar con el consentimiento del arrendador.
• Por necesitar la vivienda para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. (apartado núm.3 del art.9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos)

Garantías de alquiler

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendador y el arrendatario podrán pactar cualquier tipo de garantía de alquiler.​Las garantías disponibles en el mercado son el aval bancario, el depósito a favor del arrendador, el seguro de impago (protección) de alquileres y últimamente la prenda (pignoración) sobre una póliza de seguro de vida según lo establecido en el artículo 99 de la Ley de Contrato de Seguro.​​

Véase también

• Dación en pago

Referencias

• Gete, M. et al. (2003) Lecciones del derecho civil aplicable en Cataluña(relaciones laborales)

Enlaces externos

• Ley de Arrendamientos Urbanos actualizada. Incluye los cambios introducidos por la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas.
• Ley de Arrendamientos Rusticos (49/2003)
• Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas
• Del contrato de arrendamiento, Código Civil: Libro IV: Título VI, artículos 1542-1603
• Otra legislación relacionada con alquileres y vivienda