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Origen de la compraventa en Uruguay

Gamarra hace referencia a Gluck quien observó que las sociedades primitivas se sustentaban a base del trueque o permuta, cosa por cosa, pero los objetos a veces no eran equivalentes y en tal sentido es que surje la medida de valor como solución, entonces surje la compraventa, cosa por dinero. El art 1661 CCU toma esta distinción.

Elementos típicos o esenciales.

Los pandectistas distinguen en el contenido de los negocios, los elementos esenciales, naturales y accidentales.

Los pandectistas eran un grupo de juristas y pensadores del derecho romano que vivieron en el siglo VI y VII d.C. y que contribuyeron al desarrollo y sistematización del derecho romano. El término "pandectistas" proviene de "Pandectae", una obra compilada por estos juristas que recopilaba y sistematizaba el derecho romano. Esta obra se convirtió en una de las principales fuentes de derecho romano y fue ampliamente utilizada en la Europa medieval y en el Renacimiento. Los pandectistas fueron pioneros en la codificación y sistematización del derecho romano.

Esenciales.

Si bien, doctrinariamente Gamarra ha rechazado la distinción entre elementos esenciales específicos y elementos esenciales generales, se contempla su clasificación a nivel legal como elementos esenciales por el art 1261 CCU, a saber: consentimiento, capacidad, objeto y causa. Son aquellos que son esenciales para la existencia o validez de un contrato o relación jurídica. Sin embargo autores, tales como De Page enumeran a la transferencia y al precio como elementos constitutivos esenciales o propios de la venta; Rubino al consentimiento; doctrina esta discutida al respecto.

Naturales.

Los elementos naturales son aquellos que son inherentes al objeto o al propósito de un contrato o relación jurídica, estos pueden ser excluídos del contrato. En tal sentido sucede con la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos.

Accidentales.

Son aquellos incorporados por las partes. Así sucede con el pacto comisorio, el pacto de retroventa, el pacto de mejor postor e incluso, aunque discutido, el pacto de reserva de dominio.

Caracteres

• Partes del contrato: comprador y vendedor.
• Prestaciones fundamentales: entrega de la cosa y pago del precio.
• Objeto del negocio: la cosa y el precio.
• Contrato oneroso, conmutativo y bilateral. Siguiendo a Gamarra, quien plantea que no existe compraventa aleatoria, establece que la emptio spei no es un contrato de compraventa.

Perfeccionamiento

Cuando se reúnen todos los elementos esenciales del art 1261 CCU nace el contrato, se perfecciona y surge el haz obligacional. A partir de esta instancia es que surge en la teoría de los riesgos la aplicación del art 1557 CCU.

Compraventa romana.

En el derecho romano el contrato tenía eficacia obligacional pero no eficacia real, había distinción entre título y modo. En el régimen francés la convención, el contrato era constitutivo de obligaciones.  El art. 1247 proviene de la época de Justiniano (530-565 dc apróx.) y es un concepto restringido.  Nuestro régimen es una mezcla del régimen francés (“convención constitutiva de obligaciones”) con el régimen romano (“distinción entre título y modo”).  

El derecho francés luego del Código de Napoleón (1804) agrega al contrato además de la eficacia obligacional, la eficacia real, quedando categorizado el contrato de compraventa como solo consensu, distinto de la iusta causa traditionis. El contrato francés es un negocio jurídico dispositivo traslativo. Cabe distinguir que esto cuenta con suma importancia, siguiendo a la distinción romana según Ulpiano entre tradere (entregar), dare (transferir la propiedad) y vacua possessio (conferir la posesión).

En el código uruguayo el contrato de compraventa, es título hábil para transferir el dominio, produce únicamente efectos personales; los títulos hábiles de adquirir sólo producen derecho a la cosa, ad rem. El contrato de compraventa uruguayo otorga el tradere, no así el dare, ya que la obligación de la transferencia de la propiedad no nace del negocio obligacional como sucede en otros ordenamientos. El artículo 1661 CCU, siguiendo a Gamarra, hace referencia al artículo 1333 CCU. Si se lo suma con el modo de adquirir [art. 705 ] producirá efectos reales y con ello se le adicionará al tradere que emana del contrato, con el dare romano que surge de yuxtaposición con la tradición, modo en la compraventa. Alemania, Argentina y Chile, adoptaron el mismo esquema jurídico, pero esta implícito en su negocio jurídico obligacional la obligación no solo de entregar (dare) sino de transmitir el dominio (tradere). Para salvar esta situación el derecho uruguayo cuenta con la posibilidad de incorporar al contrato, por medio de un elemento accidental, como es la cláusula de título perfecto, definición doctrinaria y jurisprudencial sustentada en el art 769 CCU num. 3º , que establece la obligación de transferir la propiedad abriendo paso a la posibilidad de accionar la resolución del contrato en caso de que el vendedor no sea propietario, caso contrario sólo aplicará las acciones por evicción quedando a merced de las circunstancias.

El principio adoptado por el Código Francés “no significa otra cosa que la suficiencia del consentimiento independientemente de la entrega material”. Según Ferrara el elemento tradición se ha espiritualizado hasta reducirse al solo consentimiento. La modificación del derecho francés fue un ajuste a lo que venía sucediendo en los hechos. El Código Italiano de 1865 adhiere a la modificación realizada en Francia por el Código Napoleónico de 1804, pero a diferencia de éste y del nuestro, incorpora dentro del contrato a los negocios jurídicos extintivos y modificativos, ratificado el Código Italiano en 1942.

En tal sentido Gamarra plantea que, en uruguay, en las relaciones externas la venta de cosa ajena es ineficaz respecto al verdadero dueño, contrariamente a las relaciones internas, donde la venta de cosa ajena es válido y produce sus efectos entre las partes gracias al principio de relatividad de los contratos que brinda seguridad jurídica al ordenamiento Art 1291 CCU. Por lo tanto, el título compraventa es un negocio jurídico obligacional. Contra el sistema expuesto en ordenamientos tales como francia e italia, donde el contrato es traslativo, se expresa Sánchez Fontanz, críticándolos ya que considera que es una ficción otorgar la transferencia de la propiedad al contrato obligacional.

A grandes rasgos podemos determinar que en el derecho uruguayo los contratos se dividen en dos grupos, tendiendo en cuenta que todos los contratos son negocios obligacionales, ya sea que cuenten o no con la aptitud de producir un efecto real. Esto es: 1- Contratos que son títulos hábiles para producir efectos reales, ya sea estos títulos hábiles para transferir el dominio (Permuta, Donación, Renta vitalicia,  Mutuo, Transacción, Promesa de enajenación de inmuebles a plazos.) , títulos hábiles para constituir un derecho real (Derecho real de garantía: Hipoteca (art 2327 inc 2º), Prenda (art 2292 inc 1º), Dº del promitente comprador con promesa inscripta en ley 8733, Prenda mobiliaria de bienes identificables (art 3º Ley 17.228)) , o títulos hábiles para transferir un derecho real (Compraventa). 2- Contratos que no son títulos hábiles para producir efectos reales. (Arrendamiento, Comodato).

Registro en Uruguay Ley 16.871.

Uruguay cuenta con registros departamentales de traslaciones de dominio en cada capital, un registro adicional en Pando. El registro general de traslaciones de dominio con asiento en Montevideo se comunica quincenalmente con el resto de los registros para archivar las inscripciones. El registro fija los libros registrales de los actos o negocios jurídicos para su conservación y comunicación a terceros.

Las inscripciones se hacen a los 15 días siguientes al otorgamiento del instrumento, en tal aspecto, sus efectos se retrotraen a la fecha del contrato. Se llama inscripción tempestiva. El art 55 de la ley 16.871 permite otorgar la reserva de prioridad con la suspensión de inscripciones hasta 30 días desde su presentación. Este es un acto declarativo retroactivo. El registro no actúa de oficio, siempre lo hace a solicitud de parte legitimado legalmente para ello.

Se identifican tres tipos de publicidad:

• PUBLICIDAD DECLARATIVA. En principio rige esta publicidad en el derecho uruguayo Art 54 Ley 16.871, para dirimir conflictos de incompatibilidad, aplicándose el principio de pior in tempore potior in iure. Rige a partir del otorgamiento del acto.  En el caso de los bienes muebles se aplica el principio de legitimidad con el art 1337 CCU, ya que la ley de registros no se les aplica. Art 1212 CCU (3 años justo título y buena fe) y 1214 CCU (6 años justo título y buena fe)
• PUBLICIDAD NOTICIA. Art 56 Ley 16.871. La inscripción sólo produce efectos informativos, caso de las afectaciones, expropiaciones y declaraciones.
• PUBLICIDAD CONSTITUTIVA. Art 54 inc. final Ley 16.871. Otorga el nacimiento del derecho, se aplica a todos los derechos reales ya sean menores como de garantía y a la promesa de enajenación de inmuebles a plazo. Art 2323 CCU para Hipotecas. Art 15 Ley 8.733 para PEI.

Elementos accidentales desde pactos en derecho uruguayo: Pacto de Reserva de Dominio

Por pacto de reserva de dominio las partes estipulan que, no obstante la entrega de la cosa vendida, la propiedad no se transfiere al comprador hasta tanto no se pague el precio. Tiene utilidad práctica en las ventas de crédito, cumpliendo una función tuitiva, del vendedor que ha dado plazo para pagar el precio.

Siguiendo a Del Campo podemos identificar que este pactum reservatii dominii o pactum reservati domini donex pretium solvatur, traba la transferencia del dominio..

Desempeña una función de garantía similar a la garantía real, pero más intensa dice Gamarra, ya que en la acción reivindicatoria supera al derecho de preferencia ya que el primer vendedor, o del que surgió este pacto, retiene la propiedad del bien. Del Campo plantea que esta norma surge de la necesidad del tráfico jurídico y sus exigencias comerciales, económicas y sociales; además del desarrollo de las obligaciones a plazo, especialmente las ventas a crédito donde ya las prendas o hipotecas no satisfacen las necesidades sociales.

La doctrina uruguaya ha entendido que la cláusula es nula, o prohibida, o sea, no producirá sus efectos dice Gamarra. En contraposición a la actual doctrina, que la admite cuando se configuran determinadas hipótesis. Se tutela al acreedor, consagrando un sistema de responsabilidad patrimonial del deudor, con institutos de protección del crédito, como acción pauliana, acción subrogatoria, de origen legal. Sin embargo las partes pueden ampliar la garantía legal acordando seguridades específicas, como son la prenda, la hipoteca, fianza, cláusula penal, y ahora admitida, el pacto de reserva de dominio en las compraventas con plazo a crédito, entre otras de orígen convencional.  En la COMPRAVENTA A CRÉDITO, donde la entrega de la cosa se adelanta al pago, el vendedor se reserva el dominio con esta cláusula, conservando el bien en su patrimonio.

En síntesis podemos identificar dos posiciones respecto a este pacto:

PROHIBICIÓN: En el derecho Uruguayo, siguiendo a Gamarra, con el art 1732 CCU  esta cláusula se ha dicho que carecía de validez.  Se plantea, en dicha postura que nunca se afecta ni siquiera la legitimación para disponer en caso de que el comprador devenga vendedor, el contrato se integrará como si esta cláusula no hubiera existido.

ADMISIBILIDAD: Por otro lado, siguiendo a Del Campo distingue: Que el Art 769 CC Requiere que en el título compraventa se haya pagado el precio, si este es contado, o conferido plazo o dado fianzas, si este es en crédito.  El art 1732 está condicionado al pago del precio, produciendo el efecto convenido. Entendiendo que el pacto supera la etapa obligacional y opera directamente en la tradición, en el negocio dispositivo traslativo. Asimismo Mantero se adhiere a esta posición refiriendo a que esto queda establecido expresamente en la ley 16.072. Se identifica el art 22 numeral 4º de ley 16.072

Según Gamarra la doctrina ha notado contradicción entre los artículos 769 y 1732 CCU. En el primero se plantea que si no se pagó el precio, el vendedor sigue siendo propietario de la cosa vendida. Contrariamente el art 1732 CCU  plantea que aunque no se haya pagado el precio se transfiere el dominio. Esto es importante en sede de reivindicación. Según este autor no hay contradicción sino que le han realizado una interpretación a lo que tomó Narvaja, por un lado el art 769 de Acevedo y por otro el art 1732 del Código Chileno. La norma del art 769 sienta un principio y una excepción, y el art 1732 refiere a los casos de excepción. Así también lo entiende Del Campo en cuanto hace referencia al art 17 CC en que cuanto a que cuando la ley es clara no se desatiende su tenor literal a pretexto de consultar su espíritu. Sin embargo, este autor plantea que para que haya transferencia de dominio en la compraventa se requiere entrega de la cosa y pago del precio. Admitiendo como EXCEPCIÓN que el dominio se transfiera aunque no se haya pagado el precio pero afianza, da prenda, o constituye una  hipoteca, obteniendo así un plazo para el pago. En esta hipótesis es donde se está en estudio la validez del pacto de reserva de dominio.

POSICIÓN INDEPENDIENTE: INTERPRETATIO ABROGANS: El interpretatio abrogans es cuando una norma, aparentemente en vigor, en realidad está abolida por el legislador mismo por otra norma, esta interpretación existe cuando hay contradicción entre normas o incluso principios de derecho, que deben interpretarse.

Araújo sostiene la primacía del art 769 CCU sobre el art 1732, porque plantea que es una norma especial y la otra tiene las bases de un sistema legislativo diferente al uruguayo, como es el chileno, donde la falta de pago no impediría la transferencia del dominio. Plantea que cuando se pacta esta cláusula, la transferencia de los bienes confieren solo mera tenencia, sin dar lugar a posesión ni mucho menos transferencia de propiedad.

Gamarra está en desacuerdo con esta interpretación que hace Araújo, planteando que es una lectura incompleta del art 769 por un lado y por otro que no es fundamento las fuentes que inspiraron dichas normas el análisis de su validez cuando esta así no lo requiere, además hace una crítica al Código Chileno en cuanto a la materia de tradición que difiere del sistema uruguayo.

Elementos accidentales desde pactos en derecho uruguayo: Pacto de Retroventa

Tiene sus antecedentes en el derecho romano, donde el comprador se obligaba a re vender al vendedor. El vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulara o el precio de la compra. En un plazo de caducidad de 3 años a ser contados desde la fecha del contrato. Art 1754 CCU.

Venturini plantea que esta cláusula no se ajusta a la finalidad del contrato de compraventa que implica la transferencia definitiva del dominio, pues que acá no hay función de cambio sino función de crédito. Gamarra, plantea a este contrato como “híbrido” entre compraventa y mutuo; incorporando un carácter de garantía. Esta última característica incorporada por Gamarra violaría disposiciones del ordenamiento jurídico uruguayo.  Venturini agrega que este pacto puede dar lugar a encubrir garantías y favorecer los préstamos usurarios, por lo que se ha prohibido que las casas de préstamo celebren contratos de compraventa con pacto de retroventa. Art 6º Ley 10.233.

Según el art 1736 CCU sostiene que sería una cláusula resolutoria originada en la voluntad de las partes que deciden agregar al contrato de compraventa. El vendedor puede recuperar la cosa ejerciendo un derecho de rescate, devolviendo el precio. No hay dos ventas, sino una. Sin embargo, antecedentes de entes estatales como son la DGI han planteado lo contrario, han expresado que son dos enajenaciones. Esta postura conlleva a los pagos de los impuestos en ambas “compraventas”.

Formas de rescate.

Se plantean dos posiciones en cuanto a la forma.

POSICIONES DOCTRINARIAS REFERENTE A LA VOLUNTAD:

1. MANIFESTACIÓN DE VOLUNTAD.
2. PAGO DEL PRECIO DE VENTA. Esta posición es la sostenida por Gamarra y la mayoría en que plantean que la voluntad de ejercitar el pacto debe ir acompañado con el precio pago o del precio que se haya  pactado. Art 1748 CCU.

En caso de que el comprador quiera negarse a recibir el precio de lo pactado, se deberá aplicar el instituto de liberación del deudor: oblación y consignación.

Según el art 1750 CCU si la parte vendedora esta integrada por dos o mas copropietarios, ya sea por herencia, deberán ejercer conjuntamente su derecho ya que no se admite el rescato parcial por la divisibilidad sino que rige la indivisibilidad.

Sin embargo, el art 1751 CCU permite sí que la parte compradora, ya sea que esté integrada por más partes por herencia o sucesión, el rescate que  pueda ser realizado por la parte vendedora irá a lo que le haya tocado a cada uno, sin importar si hay no no indivisibilidad en el objeto.

DURANTE LA CONDICIÓN

El comprador adquiere la propiedad bajo condición resolutoria. Disposiciones contenidas en el art 1430, 1752, 624, 2329, y 2347 CCU.

El vendedor, es propietario bajo condición suspensiva por ficción de la retroactividad. Es titular de un derecho potestativo, por lo que puede hipotecar según art 2329 CCU. Si vende, vende cosa ajena, pero si rescata el bien lo recupera con eficacia retroactiva y adquiere la calidad de propietario desde el contrato y no desde el rescate.

LUEGO DE CUMPLIDA LA CONDICIÓN

El comprador debe restituir la cosa e indemnizar los deterioros ocasionados por su hecho y culpa; además debe pagar las expensas necesarias pero no las onerosas sin consentimiento expreso del vendedor.  Se garantizan los frutos del comprador permitiéndole levantar su cosecha así se haya realizado el rescate. Art 1754 CCU.

Elementos accidentales desde pactos en derecho uruguayo: Pacto Comisorio.

El pacto comisorio es un elemento accesorio, al igual que la condición resolutoria tácita y la condición resolutoria ordinaria. Sin embargo, tanto el pacto comisorio como la condición resolutoria tácita, dice Gamarra, no son condiciones ya que no operan de pleno derecho, sino que operan ipso iure, o sea, no se provoca la extinción automática de la relación contractual, requiriendo iniciar procesos posteriores para alcanzar la declaración judicial. A diferencia de lo que sí sucede con la condición resolutoria ordinaria, donde el contrato sí se resuelve automáticamente, ipso facto.

En las hipótesis del pacto comisorio y la condición resolutoria tácita, verificado incumplimiento, se abre para el acreedor, la opción de pedir el cumplimiento por la ejecución forzada o la resolución.

El pacto comisorio requiere estipulación expresa según el art 1737 CCU, a diferencia de la condición resolutoria tácita que es comprendida implícitamente en todos los contratos bilaterales según el art 1431 CCU.

Según Gamarra el pacto comisorio siempre es expreso, y sería impropio hacer una distinción entre  expreso o tácito.

Pacto comisorio simple y pacto comisorio calificado - Clasificación no aplicable en Uruguay.

La doctrina chilena ha insistido en la división de dos tipos de pacto comisorio, relacionando a los artículos de la legislación uruguaya, como son los art 1737 CCU y art 1740 CCU a los artículos 1877 CCC (pacto comisorio simple, opera ipso iure) y 1879 CCC (pacto comisorio calificado, se resolverá ipso facto). Esto es dado porque el art 1737 toma parte del art 1877 primer inciso, sin embargo ellos expresamente abren las categorías. En cuanto al silencio de nuestra legislación, doctrinariamente ellos interpretaron una de las especies del pacto comisorio a la llamada condición resolutoria tácita expresada por las partes, al que ellos califican de pacto comisorio simple.  Sin embargo , se distingue entre ambos institutos la prescripción. Gamarra critica esta postura entendiendo que no se está ante un análisis de la naturaleza jurídica del instituto, que sería el quid del asunto, y que sería equívoco incorporar esta distinción que además abarcaría a la condición resolutoria ordinaria, requiriendo agregar una siguiente categoría ( pacto comisorio ordinario ) a la que él califica de desafortunada.

En el pacto comisorio, el art 1740 CCU, plantea que la resolución es ipso facto, Gamarra plantea que hay posiciones contrarias. Si bien el art 1740 refiere expresamente al ipso facto, se aplica el ipso iure, en vista que la palabra “demanda” en la notificación de las 24 horas conjuntamente con razones de existencia de este instituto, como son asegurar una definición más rápida y segura de sus derecho, permiten la introducción a pacto expreso del pacto comisorio. Asimismo lo entiende Venturini, donde identifica que es ipso iure, aunque se expresa en el art 1740 CCU  Ipso facto,  según Venturini, esto es en aplicación de que el comprador podrá cumplir y hacer subsistir el contrato si paga el precio únicamente dentro de las 24 horas.

Tres posiciones plantean la intervención judicial:

1. La sentencia crea resolución.

• Posición de Alessandri, plantea que hasta entonces el contrato está vigente. El fallo será constitutivo.

1. La sentencia se limita a constatar que se han verificado los presupuestos de hecho.

• El fallo será declarativo y no constitutivo.  Es la posición predominante al día de hoy.

1. La intervención judicial se reduce a notificar al deudor el ejercicio de la opción, realizado por el acreedor.

• Posición más acorde al derecho francés.

Podemos identificar que el pacto comisorio cuenta con un proceso de estructura monitoria, su sentencia es declarativa y no tiene plazo de gracia, ya que este esta contemplado en las 24 horas. Por otra parte, la condición resolutoria tácitca, es un procedimiento de estructura ordinaria, con sentencia constitutiva, donde el juez puede otorgar un plazo de gracia. La similitud de ambos institutos es que es de aplicación ipso iure, aunque se interpreta que el art 1738 dice Ipso facto según Venturini, es en aplicación de que el comprador podrá cumplir y hacer subsistir el contrato si paga el precio únicamente dentro de las 24 horas.

Aplicabilidad

Producido el incumplimiento del comprador se abre para el acreedor la opción ya prevista en la condición resolutoria tácita, art 1431 CCU entre cumplimiento o la resolución art 1738 CCU y art 1731 CCU.

El acreedor debe decidirse por una de las dos posibilidades, que se le ofrecen conjuntamente:

a- reclamar el pago del precio,

b- pedir la resolución del contrato. En este último caso, para que la resolución se produzca se requiere que:

i - manifestación de voluntad del acreedor,

ii - la manifestación exteriorizadar, derecho potestativo, debe ser exteriorizada ya que entraña una declaración de naturaleza recepticia. Por tanto el art 1740 le da la forma exteriorizada de notificación judicial, no permitiéndose reemplazar por otra.

iii - cumplir un plazo de 24 horas, que corre desde la notificación judicial. Extinguido dicho plazo opera la preclusión.

Gamarra no está de acuerdo en que por pacto expreso se resuelve de pleno derecho la mora, en cuanto a que no permite el ingreso al instituto de la mora por notificación judicial expresada en normativa, instancia que le permitiría al deudor deducir oposición ante los Magistrados.

Por su parte, Peirano, posición no compartida por Gamarra, plantea que la constitución en mora se procede en dos instancias, una es vencido el plazo y otra es en la establecida, después de cumplida la anterior, con la notificación judicial.

Procedimiento

Ante el incumplimiento del comprador, el vendor debe seguir las siguientes etapas:

1. ART 1740 CC - Notificación judicial.
2. Culminado el plazo de 24 horas de notificado pedir al Juez el desapoderamiento .

Gamarra sostiene que no se necesita la tramitación de juicio ordinario, que este se resuelve por vencimiento de plazo de 24 horas, y por lo tanto la sentencia será declarativa y no constitutiva. Esto se fundamenta en que la exigencia del juicio ordinario aparece como contrario a la esencia del instituto. Plantea que el art 1740 CCU es el que disciplina el procedimiento especial en sustitución a la vía ordinaria.

Hay dos posiciones que plantea Gamarra, a pesar de no estar de acuerdo en parte con sus posturas: una es la de Alessandri, y otra la de Peirano.

POSTURA ALESSANDRI: Plantea que el pacto comisorio se resuelve por juicio ordinario y que el contrato se resuelve por sentencia judicial, o sea plantea una sentencia constitutiva. Sustenta su postura en la interpretación del art 1740 CCU con el artículo 1879 del Código Chileno. (pacto comisorio calificado, se resolverá ipso facto).

POSTURA GAMARRA: Por su parte, discrepa con la interpretación de Alessandri, en cuanto la definición que García Goyena le quiso dar a “demanda”. A esto último le responde Gamarra que no está de acuerdo ya que pudo haber utilizado otras expresiones literales tales como “intimación” e incluso “requerimiento” según la traducción “sommation” de donde se extrajo.

Ipso facto se refiere a algo que ocurre como un resultado automático o necesario de otra acción o evento, mientras que ipso iure se refiere a algo que ocurre por derecho. En el contexto de sentencias, una sentencia constitutiva es una sentencia que crea un nuevo estado de cosas o modifica un estado existente, mientras que una sentencia declarativa es una sentencia que declara la existencia de un derecho o estado de cosas. Por lo tanto, se puede decir que una sentencia constitutiva es aplicable ipso facto, ya que su cumplimiento es un resultado automático de la sentencia, mientras que una sentencia declarativa es aplicable ipso iure, ya que su cumplimiento se basa en el derecho.

Eficiacia del pacto.

Entre las partes.

Opera retroactivamente, ex tunc, cumple las restituciones de lo entregado. Esta es una de las similitudes que tiene con la condición resolutoria tácita. Le llaman una retroactividad personal.

Respecto de terceros.

Se aplica un sistema intermedio, admite la retroactividad cuando el tercero está de mala fe pero la niega si está de buena fe.

Es de destacar que la buena fe consiste en ignorar la existencia de la condición,acá Gamarra hace una observación al art 1739 CCU en cuanto plantea que el pacto debe estar en un único cuerpo contractual, ya que como es bien sabido se podría pactar por fuera del contrato principal pactos accesorios al mismo, no admitiendose en tales casos el conocimiento el tercero.

Elementos accidentales desde pactos en derecho uruguayo: Pacto de Mejor Coprador.

Su origen se remonta al derecho romano “pactum in diem addictio”, donde el vendedor se reserva durante un tiempo el derecho de vender la misma cosa a otra persona. Este instituto se recoge en el art 1742 CCU, del cual se expresa que el vendedor se reserva la posibilidad de rescindir la venta si aparece un segundo comprador que pague más que el primero por la cosa. El art 1747 CCU hace referencia al artículo 1430 CCU por lo que se interpreta que esta cláusula es aplicable tanto a bienes muebles como inmuebles.

ES UNA CLÁUSULA RESOLUTORIA originada de la voluntad de las partes que se resolverá ipso iure según se establece en el art 1431 CCU. Esta cláusula esta comprendia por los siguientes artículos en el pacto de mejor comprador:

• Art 1736 CCU in final, que permite agregar al contrato de venta pactos accesorios.
• Art 1742 CCU. - Este artículo determina la naturaleza jurídica de la resolución agregando la opción para el adquirente de mejorar la oferta.

Requisitos.

Los requisitos están establecidos en el art 1743 CCU.

PLAZO DE CADUCIDAD: 6 meses, si las partes pactan un plazo que exceda dicho límite, el contrato se ajustará si nada dijeran en esta cláusula. Pudiendo, no entanto, pactar entre dicho plazo.

MEJORA DEL PRECIO: Art 1744 inc 1º CCU. Se debe valorar la cosa al tiempo de ser vendida. Se plantea una obligación para el vendedor de dar aviso al comprador de la existencia de un tercero interesado de la cosa que él adquirió, informando el nuevo valor o la oferta recibida.

DERECHO DE OPCIÓN. El adquirente tiene la opción de tomar la oferta del tercero oferente. Por tanto, esta nueva oferta debe estar originada en un contrato de compraventa, título hábil para adquirir la cosa. en compraventa.

Efectos.

SÍ NO APARECE MEJOR COMPRADOR.

La cláusula resolutoria no actuará y la compraventa quedará firme.

SI APARECE UN MEJOR COMPRADOR.

• EL COMPRADOR PRIMITIVO HACE USO DE LA OPCIÓN.

La compraventa queda en vigor y firme, no se aplicará la cláusula resolutoria. El comprador se allanará en los mismos términos de la oferta mejorada. Art 1742 CCU y art 1744 CCU.

• EL COMPRADOR PRIMITIVO NO MEJORA EL PRECIO.

Nace una nueva venta entre el mejor comprador, quedando resuelta la primera compraventa. Represtinandose la primera compraventa según establece el art 1747 CCU.

Evolución de Compraventa: PEI Ley 8.733.

La ley 8733 del 17 de junio de 1933 nace a consecuencia de ciertos fenómenos jurídicos y económicos. Nacida principalmente con el propósito de soslayar la prohibición del pacto de reserva de dominio, consagrada por el art 1732 CC. No debe calificarse a éste contrato como “promesa” ya que impone obligaciones que son típicas del contrato definitivo. Es un contrato innominado (o sub-tipo de compraventa). La promesa inscripta deviene oponible a toda enajenación o gravamen posterior del bien que le sirve de objeto. En compensación para el vendedor se mantuvo la reserva del dominio legal (puede resistirse lícitamente a transferirla hasta tanto no se satisfaga todo el precio (art 15), un mínimo del 50%, o se verifiquen construcciones o mejoras que alcancen el valor del 40% (art 16). 

El vendedor conserva la acción reivindicatoria contra el adquirente, lo que posibilita el retorno de la posesión a su patrimonio, cosa que no ocurre con el acreedor hipotecario o prendario, quien sólo tiene preferencia en cuanto al crédito, pero no puede reivindicar la cosa.

Es un contrato de cambio, bilateral, oneroso, conmutativo, principal y definitivo. Las obligaciones principales en la relación obligacional bilateral son:

a- Transferir el dominio (hacer tradición)  y entregar la cosa (conferir la posesión), a cargo del enajenante

b- Pagar el precio (a cargo del adquirente). Aquí se hace una precisión por Gamarra en que el art 1º de la ley cuando dice que el adquirente se obliga a adquirir el dominio, que cumple su obligación total o parcialmente (art 15, 16 , 36) tiene derecho a adquirir el dominio.

Además podemos caracterizar a este contrato, como de ejecución repartida o fraccionada, no ejecución continuada, ya que aquí la pluralidad de actos está dispuesta con el único fin de facilitar el cumplimiento del deudor. Las obligaciones de ambas partes corresponden a la categoría de las obligaciones de DAR.

No es posible calificar de enajenación a la compraventa, porque en nuestro sistema, a diferencia del francés y del italiano, el contrato no produce la transferencia de la propiedad. La promesa de enajenación de inmuebles a plazo es título hábil para transferir el dominio, esté o no esté inscripta. Permite acceder a la ejecución forzada específica por procedimientos en el CGP.

Blengio: “la promesa de enajenación de inmuebles a plazo es un contrato definitivo que tiene la calidad de título hábil para transferir el dominio”.​

PLAZO PARA EL PAGO

Se puede abonar:

• Al contado dentro de un año
• En cuotas y en un plazo inferior a un año
• En cuotas y en plazo superior a un año

ETAPAS EVOLUTIVAS:

LEY 8733 EN SU REDACCIÓN ORIGINAL

El elemento plazo –accidental- se torna esencial en la redacción originaria, al igual que la pluralidad de cuotas. El plazo mínimo era un año (art 51) y plazo máximo de 30 años (art 5º, d); los plazos podían modificarse, siempre que las partes lo acordaran expresamente según lo establecido anteriormente (art 51 in fine). La ley exigía pluralidad de cuotas, elemento conexo.

ART 154 LEY 13420 de 1965  – (modifica el art 51 L 8733)

No es requisito el pago en cuotas, se admite contado. No es requisito el cumplimiento íntegro del art 4º. El fundamento de esta modificación es la inflación y la depreciación monetaria.

ART 521 LEY 13892  de 1970

Se admiten promesas de ventas que no eran consideradas en la ley 8733. Permite que el término de ejecución sea menor a un año. Agrega a la modificaciones.

SIMILITUDES entre COMPRAVENTA y PROMESA DE ENAJEACIÓN

La promesa es un subtipo de compraventa. Se dan las mismas obligaciones principales y típicas de la compraventa en la promesa PEI: entrega de la cosa y el saneamiento a cargo del vendedor (art 1686 CCU), y el pago del precio a cargo del comprador (art 1728 CCU).

DIFERENCIA entre COMPRAVENTA y PROMESA DE ENAJEACIÓN

COMPRAVENTA	PEI
- La compraventa a crédito (art 1728 inc 3º cc), o sea, con plazo para el pago del precio y pluralidad de cuotas es un elemento accidental.	-  RESERVA DE DOMINIO. -  DERECHO REAL DE GARANTÍA.
- El vendedor se obliga a entregar la cosa y para que se obligue a transferir la propiedad es necesario que se estipule expresamente (cláusula llamada título perfecto – elemento accidental).	- En la promesa se entiende implícita la condición resolutoria si los títulos no fueran perfectos (art 33 inc 1º). Obligación principal de transferir el dominio.
OBJETO PUEDE SER MUEBLE O INMUEBLE Objeto inmueble : solemnidad art 1664. - RIESGOS : CASUS SENTIT CREDITORE (INC 1º ART 1557 CC)	- OBJETO INMUEBLE: instrumento público o privado, art 2º - debe ser necesariamente inmueble el bien objeto de la promesa - RIESGOS: CASUS SENTIT DEBITORE (ART 38 LEY 8733, INC 2º ART 1557 CC)

ADQUIRENTE: TITULAR DE RECHO REAL Y PERSONAL.

LA LEY 8.733 SEPARA:

1. PROMESA NO INSCRIPTA, con la acción personal del art 18 L. 8.733
2. PROMESA INSCRIPTA, con la acción real del art 15 L.8.733.

CONSECUENCIAS JURÍDICAS DE ADOPTAR UNA U OTRA POSICIÓN

Acción personal o real y plazo de prescripción extintiva

El plazo de prescripción de la acción real de adquisición, en la posición de Yglesias, siendo de supuesta naturaleza real será según el art 1215 inc 1º CCU de 20 años.

Siendo ésta una acción personal para la transferencia del dominio, prescribe en el plazo de los 10 años contados desde la exigibilidad de la prestación según art 1216 CCU.

Momento del plazo de prescripción extintiva

Siguiendo a Yglesias, con la acción real, comienza a regir desde la fecha de inscripción en el registro (art 1215 CCU).

Siguiendo a Gamarra, siendo ésta una acción personal, el plazo de prescripción se iniciará a partir del momento en que la deuda resulta exigible (art 1216 inc 2º CC)

Falta de coincidencia entre el plazo de caducidad de la inscripción y el plazo de prescripción de la acción para reclamar la tradición. (art 29 L8733)

La caducidad de la inscripción se verifica de pleno derecho a los 30 años, estando facultado el promitente comprador y sus sucesores a cualquier título, a solicitar la reinscripción por única vez y por el plazo de 5 años.

LA CALIDAD DE POSEEDOR

El promitente adquirente tiene la calidad de poseedor desde el momento de la ocupación del inmueble, independientemente de que haya o no pagado el precio. El plazo para adquirir por prescripción se computa desde la ocupación, haya integrado o no la totalidad del precio. Sólo se admite la renuncia tácita a la prescripción ya consumada. Operada la prescripción, al promitente enajenante le queda únicamente la posibilidad de reclamar el pago del precio.