Redal

Definición

Es una hipótesis que plantea que un contrato de préstamo o crédito hipotecario (de interés variable) no dispone de un sistema de amortización que permita el cálculo de las cuotas hipotecarias y por tanto el deudor puede recurrir al "Redito ad Libitum" (abreviado: REDAL) o "pago a voluntad" al no haberse pactado un importe determinado para la cuota mensual que resulta al cambiar el tipo de interés.​

Explicación financiera

Para que las pólizas de crédito sean productos REDAL es necesario que un juzgado determine previamente que no existe una regulación en el contrato para calcular la cuota hipotecaria que permita amortizar el préstamo.

No se trata de una cláusula en el contrato de préstamo que diga "devolución del capital a voluntad" sino que se requiere del análisis de todas las cláusulas financieras para dictaminar si el préstamo hipotecario es o no REDAL.

La novedad de la hipótesis REDAL en los préstamos hipotecarios deriva, según su autor, de un problema matemático de solución indeterminada. Supongamos un préstamo hipotecario con los siguientes pactos relativos a la amortización:

a) 360 meses de plazo

b) Tipo de interés variable anualmente

c) Se pacta un tipo inicial para la primera fase fija, normalmente el primer año, y una cuota inicial para esta fase

d) Se pagarán cuotas mixtas, cuyo importe se revisará anualmente

Pregunta: ¿De cuántas maneras diferentes se puede amortizar este préstamo?

Tal como está enunciado, dado que no se ha impuesto un ritmo de amortización, las cuotas mixtas pueden tener el valor que el prestatario considere (siempre que sean superiores a los intereses) y sólo las del último año estarían determinadas (dependiendo del capital pendiente de amortizar). Esto convierte el préstamo en una especie de póliza de crédito donde sólo tienen un importe obligado las cuotas del primer año y del último.

Origen de la expresión Redito ad Libitum

REDAL (abreviado del latín Redito ad Libitum) es una hipótesis desarrollada en el ámbito matemático que concierne al sistema de retorno de préstamos (de tipo general o hipotecarios).

Dada la controversia de su aplicación jurídica, la Direcció General de Consum de la Conselleria de Salut i Consum de las Islas Baleares le ha proporcionado difusión, puesto que permite, caso que el contrato sea REDAL, ciertas ventajas de negociación para el prestatario en caso de tener dificultades para el pago de las cuotas mensuales.

El término REDAL fue acuñado por Guillem Bou (matemático) después de analizar centenares de contratos con garantía hipotecaria. Inicialmente, Guillem Bou investigó la evolución del índice IRPH para demostrar su inestabilidad, contradiciendo la publicidad de ciertas entidades. Sus cálculos fueron incluidos en el Informe del Síndic de Greuges de Cataluña (Defensor del Pueblo autonómico).​

Posteriormente, la Dirección General de Consumo de las Islas Baleares publicó y validó su informe "Informe financiero sobre el sistema redito ad libitum en los contratos hipotecarios" dada la controversia jurídica sobre la posibilidad del retorno de un préstamo sin tener que abonar la totalidad del importe de las letras mensuales. La relevancia social de este informe de la administración es notorio, pues permite que las familias que pasen por un bache económico puedan acogerse al REDAL.​​

No obstante, varios Juzgados han subrayado posibles inconsistencias de la hipótesis REDAL (ver apartado específico más adelante). Por ejemplo se subraya que los Informes que sostienen esta hipótesis contienen errores evidentes y se extralimitan en su contenido, que debería ser exclusivamente y no puede extraer conclusiones jurídicas (esa función solo la pueden hacer los Juzgados, o los letrados en sus alegaciones).

Como es sabido, el sistema hipotecario español se basa en un sistema legal no exento de controversia​ ^{[cita requerida]}

Una de las diferencias principales sobre los préstamos hipotecarios respecto de otros países es que lo que se denomina vulgarmente "hipoteca" se refiere a objetos jurídicos diferentes. En otros países, como EE. UU., la "hipoteca" se refiere a que la garantía de retorno de un préstamo es la vivienda hipotecada, de manera que la deuda queda cubierta con la entrega de la vivienda en caso de impago.^{[cita requerida]}. Por el contrario, en la legislación española "hipoteca" se refiere a un préstamo del cual responde el prestatario con todos sus bienes (presentes y futuros), siendo la vivienda el primer bien que puede ser reclamado judicialmente. Esta diferencia ha dado lugar a que muchos consumidores firmaran hipotecas creyendo que la vivienda siempre cubría la deuda y se hayan encontrado, después de una ejecución hipotecaria, con que la deuda bancaria todavía era reclamada.

En el contexto general de un sistema desfavorable para el prestatario en comparación con otros, existen contratos de préstamo (general o hipotecario) susceptibles de ser inmersos en un procedimiento REDAL. Ello significa, en el caso de que el contrato sea REDAL, que el prestatario puede:

• Oponerse con más fuerza legal (más argumentos legales) en caso de reclamación de la deuda por parte del banco
• Retener la propiedad de su vivienda (con las ventajas que ello supone) mientras dura la negociación o el litigio con el banco
• Reclamar al banco alternativas negociadas para el pago de la deuda
• En algunos casos, conseguir del banco reducciones de deuda (quitas) o condiciones ventajosas de pago

Posición de los Juzgados

Audiencias a favor del REDAL

A pesar de que la hipótesis REDAL sea novedoso en el plano jurídico, ya dispone de dos sentencias favorables en segunda instancia, habiendo fallado a favor del cliente en su derecho al retorno a voluntad del dinero prestado por la entidad en una hipoteca^{[cita requerida]}.

La segunda sentencia REDAL es la de la Audiencia Provincial de Cádiz donde se anula el pacto de amortización y se resuelve aplicar el que el prestatario reclama (diferente al realizado hasta el momento por la entidad Unión de Créditos Inmobiliarios)​.

Audiencias en contra del REDAL

Frente a estas dos audiencias existen, al menos, siete resoluciones de las Audiencias Provinciales de Girona, Alicante, Barcelona y Cádiz, que desestiman la hipótesis REDAL.

En las sentencia de 26 de noviembre de 2021​ y 10 de febrero de 2022​ la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Girona indica que “(…) lo relevante es valorar si en las cláusulas de la escritura se establecen los elementos para determinar el importe a pagar mensualmente comprensiva de capital e intereses. (…)". Ambas sentencias reconocen abiertamente que "Cierto es que no se fija una fórmula para determinar el importe mensual de amortización del capital" pero en la medida que una lectura conjunta de todo el contrato se puede identificar el plazo de duración, el número de cuotas mensuales, su carácter mixto al comprender capital e intereses, el método de cálculo de los intereses y las cuotas de la primera anualidad "resulta una pura operación matemática determinar lo que corresponde a capital y lo que corresponde a intereses".

En la Sentencia de 16 de febrero de 2022​ también reafirma que aunque no exista una fórmula matemática incluida en el contrato "si se indica el importe del préstamo, el plazo de amortización en el que se especifica la fecha inicial y la fecha final, en dicha cláusula se especifica que los intereses se irán pagando en cada mensualidad multiplicando el principal pendiente del préstamo por el tipo de interés nominal más su diferencial, y número de días comprendidos en cada periodo, podemos concluir que la determinación del interés viene establecido en el contrato”.

Asimismo, mediante auto de 7 de septiembre de 2022​​ la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Girona también desestima, nuevamente, la hipótesis REDAL.

La Audiencia Provincial de Cádiz ha rechazado el llamado REDAL por existencia de algún error material en la fórmula matemática transcrita -e.g. falta un paréntesis, error u omisión de alguna letra, etc.-. Así "Considera la Sala que si bien esa fórmula matemática puede presentar errores de transcripción a los que se refiere el informe pericial y puede resultar incomprensible y de imposible aplicación, la propia escritura de préstamo hipotecario contiene otra referencia que permite conocer el sistema de amortización empleado"​.

Recientemente, la Sección 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona, en el Auto n.º 25/2023 de 27 de enero de 2023 tampoco admite la hipótesis REDAL y confirma que "se acredita que la liquidación del saldo deudor (...) ha sido practicada de acuerdo con lo pactado en el título ejecutivo, siendo el acta notarial de fijación del saldo deudor el documento fehaciente a que se refiere el artículo 573.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , estando acompañada el Acta notarial de la certificación del saldo, y del extracto de la cuenta del crédito, con indicación de las amortizaciones impagadas".

Por otro lado la Audiencia Provincial de Cádiz el 16 de febrero de 2023 indica que "lo que se argumenta en el recurso es que se estableció "un sistema de amortización complejo, incluso farragoso, (...) pero la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Sentencia de 24 de mayo de 2022, (ROJ: STS 2080/2022), ha dicho que " no debe confundirse la claridad, concreción y sencillez de la redacción de la cláusula con la claridad, concreción y sencillez de la regulación contenida en la misma. Los requisitos del control de inclusión o incorporación de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación no suponen que queden proscritas las regulaciones negociales complejas." A lo que ha añadido que "la exigencia de claridad y comprensibilidad de una condición general, a los efectos de realizar el control de incorporación, no es uniforme, sino que depende de la propia complejidad de la materia sobre la que versa el contrato, y, más en concreto, de la cláusula controvertida". Y en el caso que nos ocupa la complejidad de la cláusula es el resultado de que se pactase una hipoteca "puente" sobre dos inmuebles de los prestatarios"​.

Resoluciones no vinculantes del Departamento de Conducta del Banco de España

El Banco de España dispone de un Departamento de Conducta que "resuelve las reclamaciones y quejas que presentan los usuarios de las entidades supervisadas por el Banco de España".​

El Banco de España no realiza nunca ni un pronunciamiento sobre el carácter abusivo de una determinada cláusula contractual, ni una valoración económica de los daños y perjuicios que eventualmente se hayan podido ocasionar a los usuarios financieros.

La actuación del Departamento de Conducta concluye con un informe motivado que no tiene carácter vinculante para ninguna de las partes​.

Entre las resoluciones no vinculantes del Banco de España de 2002, 2004 y 2006, se indica que es contrario a las buenas prácticas "si no se especifica la forma de cálculo". El Banco de España no habla de "fórmula de cálculo" sino de "forma de cálculo", por lo que no cabe asociar un concepto con otro. La "forma de cálculo" conforme han establecido mayoritariamente los Juzgados hasta la fecha es la incorporación en las cláusulas de información financiera suficiente como para poder establecer el cálculo de las cuotas hipotecarias.

El Banco de España resuelve anualmente entre 30.000 y 40.000 reclamaciones cada año​. Por tanto, la existencia aislada de dos o tres reclamaciones a lo largo de más de una década representa una situación nada representativa.

Así, “En el expediente relativo a la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Baleares (n.º 2810/01), entidad que había concedido un préstamo al reclamante, la escritura de préstamo no especificaba la forma de cálculo de los recibos. Ante esto, la caja de ahorros reclamada adoptó, para calcular el primer cuadro de amortización, el sistema francés. Posteriormente, tras una rebaja del tipo de interés, decidió cambiar el sistema, de modo que las cuotas no fueran iguales, para, cuatro años después, volver a utilizar el sistema francés, todo ello sin el conocimiento ni el consentimiento de su cliente, lo que se consideró contrario a las buenas prácticas bancarias.”

Por otro lado el Banco de España indica que no se puede imponer unilateralmente un sistema de amortización si no viene establecido en las condiciones contractuales, lo que no significa que no existiera en el contrato un método de amortización sino más bien que la entidad aplicó otro distinto del pactado: “4940/05 Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid aplicó en el préstamo un sistema de cálculo de cuotas que, a pesar de ser correcto desde el punto de vista financiero, no venía establecido en las condiciones contractuales. Además, modificó posterior y unilateralmente, con motivo de la novación del préstamo, el criterio que hasta esa fecha venía aplicando.”

El Banco de España, la máxima autoridad financiera del país, incluye estas resoluciones en el apartado "Interpretación unilateral del contrato" de sus Memorias anuales de reclamaciones. Con ello indica que las entidades financiera deben calcular las cuotas de amortización conforme al sistema pactado en el contrato sin que este pueda ser impuesto unilateralmente por la entidad​.

Posibles inconsistencias de la hipótesis REDAL

Varios Juzgados han subrayado posibles inconsistencias de la hipótesis REDAL. Por un lado se llama la atención sobre que los Informes que sostienen esta hipótesis contienen errores evidentes. Por otro lado se subraya que se extralimitan en su contenido, que debería ser exclusivamente técnico y no puede extraer conclusiones jurídicas (esa función solo la pueden hacer los Juzgados, o los letrados en sus alegaciones)

Así, la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Girona ha señalado ya en tres ocasiones distintas -en Sentencias de 3 de mayo, 19 de octubre y 28 de octubre de 2022- que "lo primero que llama la atención es que sus conclusiones van bastante más allá de lo que cabe esperar de una pericial técnica, para adentrarse en el terreno jurídico (...) También contiene errores evidentes cuando afirma que no existe un pacto de liquidación en el contrato, cuando es evidente que si lo hay (...) lo que pasa es que está confundiendo pacto de liquidez con la fórmula prevista para determinar las cuotas periódicas mensuales"​.

Más adelante indica que "la pericial es puramente teórica y no concreta con datos específicos sus conclusiones" para finalmente concluir que "no puede tener ninguna credibilidad".

Riesgos financieros de la hipótesis REDAL

La hipótesis REDAL conlleva dos riesgos financieros.

El primer riesgo es que conlleva un mayor coste financiero: si no amortizas capital, soportas una enorme carga de intereses y tienes que afrontar un fuerte impacto económico porque se encarece sustancialmente el coste de la financiación.

El segundo riesgo es que puede situar al deudor en una situación de incumplimiento a pesar de haber pagado una enorme cantidad de intereses, precisamente porque no está devolviendo el capital que le han prestado y que tiene obligación de retornar.

La hipótesis REDAL puede acabar situando al deudor en una situación angustiosa donde, después de llevar pagando muchos intereses durante dos, tres o cuatro décadas -según la duración del préstamo- no haya devuelto nada de capital y tenga que afrontar el pago de todo el dinero prestado al final, abocando al deudor a un incumplimiento y a la potencial ejecución de la vivienda dada en garantía.

Estos serios riesgos financieros no son habitualmente advertidos a los deudores para que conozcan las consecuencias potencialmente negativas que puede conllevar la hipótesis REDAL.

La hipótesis REDAL no cuestiona que se deba devolver el capital del préstamo y los intereses pactados, sino que al no existir, supuestamente, una forma de calcular la amortización del capital a devolver, es el deudor quien puede decidir qué devolver cada mes pero en cualquier caso, al llegar el vencimiento total del préstamo tendrá que devolver íntegramente el capital.

Por tanto si según la hipótesis REDAL los intereses se tienen que pagar mes a mes y lo que el deudor puede decidir es qué devolver de capital, cuanto más tarde en devolver el capital, más intereses se pagan, más caro resulta el préstamo y mayor esfuerzo tendrá que realizar para luego devolver una enorme suma de capital.

Este enorme riesgo financiero también ha sido alertado por la Audiencia Provincial de Girona, que es uno de los Tribunales que mejor conoce el planteamiento de la hipótesis REDAL. Así, la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Girona advierte que "el impacto económico de esta medida sería muy importante para los demandantes, ya que se encontrarían que dejarían de amortizar capital, o amortizarían lo que les pareciere conveniente en cada momento, de manera que los intereses remuneratorios serían considerablemente superiores atendiendo que el capital sobre el que se calculan se mantendría inalterado o con escasas modificaciones, lo que provocaría que los intereses fuesen siempre los mismos o que disminuyesen poco"​.

Causas y consecuencias de la hipótesis REDAL

Consecuencias

Desde el momento en que el contrato hipotecario se fundamenta en el código civil^{[cita requerida]} y no exclusivamente en la protección de consumidores del derecho europeo, llega a las personas jurídicas. Ello hace posible que un empresario o una empresa, en tanto que persona jurídica pero no consumidor, pueda presentar una demanda REDAL. Este aspecto se comenta en esta noticia:

https://diario16.com/las-hipotecas-redal-tambien-protegen-a-los-pequenos-empresarios-en-riesgo-de-desahucio/

Causas

Una explicación de la existencia de contratos Redito Ad Libitum se basa en que la vorágine de contratación de hipotecas de la banca española llevó a mezclar formatos, fusionando préstamos hipotecarios (cuota determinada) con créditos (cuota libre). Esta explicación también ha sido comentada en prensa:

https://diario16.com/redal-el-error-de-la-banca-que-evitara-miles-de-desahucios/

Otra explicación se basa en la presión de la banca sobre sus empleados para la colocación de productos financieros, dado que cobran un incentivo por los contratos firmados. Una muestra de lo que puede llegar a suceder se recoge en esta noticia:

https://www.diariodemallorca.es/mallorca/2023/04/09/juzgado-confirma-despido-empleada-banca-85793583.html

Y, finalmente, hay que advertir que aunque se pretende abrir con esta teoría una nueva brecha para la defensa de los clientes ante los abusos del sistema bancario español, el tema REDAL es harto complicado. No se trata de una cláusula en el contrato de préstamo que diga "devolución del capital a voluntad" sino que se requiere del análisis de todas las cláusulas financieras para dictaminar si el préstamo hipotecario es o no REDAL. La prensa española que sigue este tema social-financiero advierte que, para defender los derechos de los consumidores, es necesaria la colaboración entre matemáticos financieros y juristas:

https://diario16.com/una-asociacion-de-abogados-y-matematicos-planta-cara-a-la-banca-para-evitar-miles-desahucios/

Referencias

• Datos: Q56377892