Contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominación originaria en latín) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha (aparcería). Estos tipos de renta de la tierra no deben confundirse con los términos renta fija y renta variable aplicados a los activos financieros).

Naturaleza jurídica

Confiere un título de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene el título de propietario, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Sean casas, autos, o distintos inmuebles.

Clases de arrendamientos

El contrato de arrendamiento se puede presentar de tres especies:

1. Arrendamiento (locación de cosas o locatio conductio rei ): éste crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre él la obligación de pagar la merced convenida.
2. Arrendamiento de servicios (locación de servicios o locatio conductio operarum): en éste el arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.
3. Arrendamiento de obra o Locación de obras (locatio conductio operis): en este contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.

Derechos y obligaciones que genera el arrendamiento

Derechos y obligaciones del arrendador

Aunque no se haya pactado en el contrato el arrendador está obligado a:

• A entregar al arrendatario el apartamento arrendado con todas sus pertenencias y además de estar en buen estado para su uso convenido, así como las condiciones óptimas de higiene y seguridad del inmueble.
• A conservar el apartamento arrendado en buen estado, salvo los deterioros normales por el uso que sufra el inmueble, pero haciendo todas las reparaciones necesarias tales como son: obras de mantenimiento, funcionalidad y seguridad del inmueble.
• A no estorbar el uso del apartamento, salvo en reparaciones urgentes e indispensables.
• A garantizar el uso o goce pacífico del apartamento por todo el tiempo del contrato.

• La entrega del apartamento se hará en el tiempo convenido.

El arrendador (durante el arrendamiento) no puede:

• Mudar la forma apartamento arrendado.
• Intervenir en el uso legítimo del apartamento arrendado, salvo en casos urgentes e indispensables.
• Si el arrendador no cumpliera con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que esté destinada el apartamento, el arrendatario tiene la opción de recurrir ante un juez para que resuelva lo que en derecho corresponda o rescindir el arrendamiento.

Derechos y obligaciones del arrendatario

• A responder de los perjuicios que el apartamento sufra por su culpa o negligencia.
• A servirse del apartamento solamente para el uso convenido o conforme a su naturaleza.
• A pagar la renta desde el día en que reciba apartamento arrendado, aun cuando el contrato se hubiese celebrado con anterioridad.
• La renta deberá ser pagada en el lugar convenido; si no se hubiese pactado, en la casa o despacho del arrendatario.
• Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso del apartamento arrendado, generalmente tendrá el derecho a no pagar la renta mientras dure el impedimento (total o parcialmente).
• A conservar y cuidar del apartamento arrendado.
• Restituir el apartamento arrendado al terminar el contrato.

• A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenido.

Causa de término del arrendamiento

En general, pueden ser causas de término del contrato de arrendamiento:

• Muerte del arrendador o del arrendatario, cuando expresamente se hubiere pactado.
• Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o, en su caso, por la ley.
• Por acuerdo mutuo.
• Nulidad.
• Confusión.
• Pérdida o destrucción total del apartamento arrendado.
• Por caso fortuito o fuerza mayor.
• Por expropiación del apartamento arrendado hecha por causa de utilidad pública.
• Por venta judicial.

El arrendador puede exigir el término del contrato

• Por falta de pago de la renta
• Por no pagar la renta en fechas convenidas.
• Por el apartamento en contravención al uso convenido.
• Por daños graves al apartamento arrendado imputables al arrendatario.
• Por variar la forma del apartamento arrendado sin contar con el consentimiento del arrendador.

Enlaces externos

• Plantilla de Contrato de Alquiler de vivienda
• Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda