Propiedad horizontal

La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.

En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.

Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de ésta.

Regulación por país

Bogotá, Colombia

Más de la mitad de los habitantes de Bogotá viven en propiedad horizontal.

La propiedad horizontal se encuentra regulada por la ley 675 de 2001.

Uruguay

Ley 10.751, modificativas y concordantes Si bien la definición de propiedad horizontal no difiere sustancialmente de la definición proporcionada por la ley argentina, en la práctica la propiedad horizontal Uruguaya es diferente. En nuestro país la copropiedad no cuenta con personería jurídica, de modo que en caso de ser necesario demandar "al edificio", habrá que demandar en forma individual a todos y cada uno de los copropietarios. En cuanto a su naturaleza jurídica, existen diferentes posiciones, de entre las cuales destacaremos las dos corrientes de pensamiento más relevantes: la teoría MONISTA, que entiende que la propiedad horizontal consagra una forma nueva y diferente de estar la cosa en propiedad, caracterizada por el ejercicio de un poder exclusivo y más intenso en las partes que se destinan al uso individual, y un poder compartido de acuerdo al valor real de cada unidad, sobre los bienes afectados al uso común; y la teoría DUALISTA, que entiende que en la propiedad coexisten dos tipos de propiedad: la propiedad individual y la propiedad común. Estas dos clases de propiedad se combinarían de una cierta manera permitiendo explicar el fenómeno de la propiedad horizontal.

Argentina

En Argentina, el artículo 1º de la Ley 13.512 define la propiedad horizontal como los distintos pisos del edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamento de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente por un pasaje común. Dicha ley de Propiedad Horizontal, data del 13 de octubre de 1948. Texto completo de la ley de Propiedad Horizontal 13.512 [1] y su Decreto Reglamentario 18734/1949 [2]

España

En el Derecho de España, la propiedad horizontal queda definida en el artículo 396 del Código civil, que afirma que los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute.

Este mismo artículo enumera exhaustivamente una serie de elementos considerados comunes. De esta manera, se menciona el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Además, este tipo de propiedad está regulado por una Ley especial, cual es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que ha sido modificada por la Ley 8/1999 de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

Chile

La copropiedad inmobiliaria está regulada de la ley 19.537 de diciembre de 1997.

Además, está regulada por el decreto número 46 del año 1998 y que vinieron a remplazar a la ley 6.071 sobre propiedad horizontal.

Los copropietarios tienen un derecho de propiedad absoluto y exclusivo respecto de la unidad y son comuneros respecto a los bienes de dominio común (artículo 3 de la ley copropiedad).

La propiedad individual va unida a la copropiedad porque por regla general los bienes de dominio común no pueden circular en forma independiente de la unidad, así se desprende del artículo 14 de la ley; este artículo dispone que los derechos de cada propietario en los bienes de dominio común son inseparables del derecho de dominio exclusivo sobre la unidad, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia de dominio, en el gravamen o en el embargo de la respectiva unidad.

Referencias

• (Argentina) Dr. Osvaldo Loisi, Todo Sobre Consorcios, Ed. de la Fundación Liga del Consorcista, Buenos Aires, 2005, ISBN 987-22283-0-2

• (España) Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, Sistema de Derecho Civil vol. III, Ed.Tecnos (7ª edición), Madrid, 2001, ISBN 84-309-3672-6

Enlaces externos

• Propiedad Horizontal en Bogotá
• Propiedad Horizontal en Colombia
• El Libro de la Propiedad Horizontal
• Propiedad horizontal (España)