Condominio

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Condominio Viel
Para una entidad jurídica compuesta por el total de propietarios de un mismo edificio, véase comunidad de propietarios

Condominio, en Derecho Civil, consiste en la situación en la que la propiedad de una cosa es compartida por dos o más personas. Por extensión, algunos autores denominan así a un inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal.

En el condominio es importante regular la forma en que los copropietarios van a tomar las decisiones con respecto a la propiedad que tienen en común. A tal efecto, pueden darse relaciones de mancomunidad o de solidaridad. También es importante regular los casos de extinción de la copropiedad y disolución de la comunidad de bienes.

Concepto[editar]

Edificio H2O Condominios

Condominio es un supuesto de comunidad de derechos reales. Ésta se produce por la existencia de una pluralidad de sujetos titulares de un derecho igual sobre la misma cosa, cuando el derecho real respecto del cual se establece tal comunidad tiene el carácter de exclusividad.

Son caracteres generales del condominio:

I. La Titularidad plural o pluralidad de sujetos: La existencia de más de un sujeto, titular del derecho (varias personas) que es esencial en el condominio, que pueden tratarse de personas físicas o jurídicas;

II. La Unidad de objeto: Siempre se trata de cosas, y si se trata de más de una, son tratadas como una unidad recayendo el derecho sobre la totalidad de cada una de ellas;

III. Titularidad en cuotas o partes indivisas: El derecho de propiedad pertenece a varias personas por una parte indivisa. Esta parte indivisa es una cuota ideal o abstracta del derecho de dominio entero y que no corresponde con ninguna parte física o materialmente determinada de la cosa. El derecho de propiedad que pertenece a cada condómino, se proyecta sobre la totalidad de la cosa.

Es posible definir al condominio como el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.

Legislación en México[editar]

Distrito Federal[editar]

La legislación que regula las relaciones entre condóminos y/o poseedores y entre éstos y su administración en el Distrito Federal es la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal la cual establece las bases para resolver las controversias que se susciten con motivo de tales relaciones.

Condominio[editar]

Inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las condiciones y características establecidas en el Código Civil para el Distrito Federal.

Condómino[editar]

Persona física o moral, propietaria de una o más unidades de propiedad privativa y, para los efectos de esta Ley, y su Reglamento, a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser propietario bajo el régimen de propiedad en condominio.

Asamblea General[editar]

Es el órgano máximo del condominio, que constituye la máxima instancia en la toma de decisiones celebrada en los términos de la presente Ley, su Reglamento, Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno, se expresan y discuten asuntos de interés propio y de interés común.

Administrador[editar]

Persona física o moral, que demuestre capacidad y conocimientos en administración de condominios que es contratado por la Asamblea General.

Clasificación[editar]

Los condominios de acuerdo con sus características de estructura y uso, podrán ser:

Atendiendo a su estructura:

I. Condominio vertical.- Se establece en aquel inmueble edificado en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos de copropiedad;

II. Condominio horizontal.- Se constituye en inmuebles con construcción horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e instalaciones destinadas al uso común.

III. Condominio mixto.- Es aquel formado por condominios verticales y horizontales;

Atendiendo a su uso; podrán ser:

I. Habitacional.- Son aquellos inmuebles en los que la unidad de propiedad privativa están destinadas a la vivienda;

II. Comercial o de Servicios.- Son aquellos inmuebles en los que la unidad de propiedad privativa, es destinado a la actividad propia del comercio o servicio permitido;

III. Industrial.- Son aquellos en donde la unidad de propiedad privativa, se destina a actividades permitidas propias del ramo;

IV. Mixtos.- Son aquellos en donde la unidad de propiedad privativa, se destina a dos o mas usos de los señalados en los incisos anteriores.

Solución a controversias[editar]

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal determinará a las autoridades que son competentes para resolver las controversias que se susciten con motivo de tales relaciones, mediante la conciliación, el arbitraje, a través de la Procuraduría Social del Distrito Federal, sin perjuicio de la competencia que corresponda a otras autoridades judiciales o administrativas.

Obligaciones[editar]

Son derechos de los condóminos y poseedores:

I. Contar con el respeto de los demás condóminos sobre su unidad de propiedad privativa;

II. Participar con voz y voto en las asambleas generales de condóminos;

III. Usar y disfrutar en igualdad de circunstancias y en forma ordenada, las áreas y bienes de uso común del condominio, sin restringir el derecho de los demás;

IV. Formar parte de la Administración del condominio en calidad de Administrador condómino; y en su caso con la misma retribución y responsabilidad del administrador profesional, excepto la exhibición de la fianza;

V. Solicitar a la Administración información respecto al estado que guardan los fondos de mantenimiento, administración y de reserva;

VI. Acudir ante la Procuraduría, para solicitar su intervención por violaciones a la Ley, su Reglamento, al Reglamento Interno, de los condóminos, poseedores y/o autoridades al interior condominio;

VII. Denunciar ante las autoridades competentes, hechos posiblemente constitutivos de algún delito, en agravio del condominio o conjunto condominal.

VIII. Cada propietario podrá realizar las obras y reparaciones necesarias al interior de su unidad de propiedad privativa, quedando prohibida toda modificación o innovación que afecte la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que puedan poner en peligro la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del mismo; de conformidad con la leyes y reglamentos correspondientes.

Estado de México[editar]

El Estado de México es una de las entidades con mayor crecimiento poblacional, y de este el crecimiento social es el preponderante. El ordenamiento que regula esta modalidad de la propiedad inmueble, lo es la Ley de Propiedad en Condominio de Bienes Inmuebles para el Estado de México, el cual tiene su objetivo, el de contribuir a prevenir conductas antisociales, al promoverse la cultura del respeto por las personas y sus bienes, el fomento de la cultura condominal y establecer las sanciones en caso de violentar lo establecido por la Ley, el Reglamento del Condominio y los acuerdos de asamblea.

Condominio[editar]

Inmueble cuya propiedad pertenece proindiviso a varias personas, que reúne las condiciones y características establecidas en el Código Administrativo del Estado de México y su reglamentación

Condómino[editar]

Persona física o moral, que en calidad de copropietario aproveche una unidad exclusiva de propiedad, así como aquella que haya celebrado contrato en el cual, de cumplirse en sus términos, llegue a ser sujeto al régimen de propiedad en condominio.

Asamblea[editar]

Órgano máximo de decisión de un condominio, integrado por la mayoría de los condóminos, en el que se resolverán los asuntos de interés común, respecto al condominio.

Administrador[editar]

El administrador o el presidente del comité de administración, será el representante legal de los condóminos en todos los asuntos comunes relacionados con el condominio. Contará con poder para administrar bienes, y para pleitos y cobranzas. Para contar con facultades que requieran cláusulas especiales, se requerirá del previo acuerdo de la asamblea, salvo que el Reglamento Interior del Condominio ya lo prevea.

Entre las funciones del administrador del condominio, se encuentran:

Atender, sugerencias, quejas y dudas.

Informar, ¿Qué está sucediendo? ¿Qué va a suceder, cuándo y por qué?

Fomentar, la buena convivencia, tranquilidad, seguridad, interacción sana.

Facilitar, la vida del condómino o residente, el trabajo de la administración del condominio o inmueble.

Medir, la satisfacción del usuario, las preferencias de la mayoría.

Administración de condominios o inmuebles[editar]

El administrador del condominio es el encargado de dar certeza en el manejo eficaz del dinero y recursos del condominio. En algunos inmuebles o condominios el administrador del condominio es fiscalizado por el comité de vigilancia, el cual está integrado por residentes del comité La administración de condominios o inmuebles es la que se encarga de la planificación, organización, dirección y control de los recursos de los condominios o inmuebles.

La administración de condominios o inmuebles se encarga no solo de los recursos financieros (ingresos y egresos) sino también de los recursos inmobiliarios y materiales que el condominio tenga.

Los ingresos de un condominio, que son los recursos financieros que se reciben por el cobro de cuotas internas ordinarias y extraordinarias y cuotas externas extraordinarias. Las cuotas internas ordinarias de un condominio son aquellas que pagan los residentes del mismo, por ejemplo una cuota regular de mantenimiento mensual: “Cuota de mantenimiento de marzo de 2014”. Las cuotas internas extraordinarias son aquellas que pagan los residentes del condominio que no son regulares, normalmente las cuotas extraordinarias son ocupadas por los administradores para allegarse de recursos para imprevistos y cuestiones coyunturales. Las cuotas externas extraordinarias son aquellas que pagan los que no son residentes del condominio.

Mientras que los egresos, son los gastos ordinarios y extraordinarios de un condominio. Por ejemplo, los gastos que se erogan por mantenimiento de las áreas de uso común o algún desperfecto que resulte necesario repararse. (Suministro de electricidad, agua, drenaje).

Autoridades competentes[editar]

El Síndico Municipal, será competente para desahogar los procedimientos arbitrales para resolver controversias en materia de propiedad en condominio.

Solución a controversias[editar]

Las controversias que se susciten con motivo del incumplimiento de las obligaciones por parte de los condóminos, de los administradores o del Comité de Administración; o por violaciones al Reglamento General del Condominio o al Acta Constitutiva del condominio, serán resueltas a través del procedimiento de arbitraje, en los términos de la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México.

El comité o consejo de vigilancia[editar]

El comité o consejo de vigilancia es el máximo órgano de decisión en un condominio, reconocido por leyes de diversos países.

Este comité o consejo es integrado principalmente por vecinos residentes en el condominio, los cuales son elegidos por votación. En algunos países cada comité o consejo debe estar registrado como asociación cívica o asociación civil, esto para tener personalidad jurídica en la toma de decisiones.

El administrador del condominio forma parte de algunos comités de vigilancia aunque en algunos países la función del administrador es informar y ejecutar todos los acuerdos que se haya establecido el comité o consejo. No es muy recomendable que el administrador del condominio forme parte del comité de vigilancia, ya que sería juez y parte en la administración del condominio o inmueble.

«Condominio» en Derecho internacional[editar]

En Derecho internacional, se denomina condominio a los casos en que la soberanía sobre una ciudad o territorio es compartida por dos o más estados.

La mayoría de los condominios del siglo XX fueron anglofranceses como consecuencia del acuerdo entre ambos países conocido como Entente cordiale.

Fuentes[editar]

Véase también[editar]