Derecho de superficie

El derecho de superficie se puede definir como derecho real temporal que comprende la facultad de construir sobre el suelo, sobre el vuelo o en el subsuelo de otro, con derecho a apropiarse indefinidamente de lo que ha sido construido en plazo. Por tanto, el derecho de construir no es sólo eso, sino que también conlleva la potencialidad de hacer propia la obra edificada. En virtud del derecho de superficie el propietario del suelo, o dominus soli, constituye sobre éste un derecho real a favor de un tercero, que adquiere de ese modo una parte del ius aedificandi que le faculta a levantar y mantener construcciones sobre la misma, o por debajo de ella. El Codice Civile italiano de 1.942, en su artículo 952, regula el derecho real de superficie desde dos planos; por un lado el de considerarle derecho real de construir y por el otro el de la propiedad superficiaria.

Es preciso pues distinguir entre la propiedad superficiaria, es decir, la propiedad de una edificación, y el derecho de superficie, que es el derecho a tener y disfrutar dicha propiedad en terreno ajeno. En ese contexto jurídico no cabe duda que el derecho de superficie constituye propiamente una derogación del derecho de accesión, pues por él coexisten sobre el mismo cuerpo del bien, los derechos del dominus soli o dueño del suelo, y del superficiario, titular del ius aedificandi, en estado puro -exteriorizado como derecho de superficie- y propietario de lo que se edifique en el futuro.

Naturaleza jurídica

El derecho de superficie adquiere una fuerza monopolística que exterioriza una naturaleza jurídica asimilable a la del dominio, pues permite a su titular otorgar la escritura notarial de declaración de obra nueva, que es el título dominical de las fincas nuevas apropiadas por derecho de accesión, e inscribirla en el Registro de la propiedad, para servirse de la protección jurídica de la presunciones registrales.

Utilidad del derecho de superficie

Para eludir la necesidad de dividir una parcela, en la que se emprenderá un desarrollo inmobiliario por fases, el dueño de la parcela puede formalizar la escritura de declaración de obra nueva de la primera fase, y constituir un derecho de superficie comprensivo de toda la edificabilidad no consumida en la primera fase, para ser luego racionada progresivamente en la segunda y sucesivas fases proyectadas.

Regulación en España

Sustantivamente lo regulan los arts. 40 y 41 del R.D.Lgvo. 2/2008, de 20 de junio, Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2.008 (TRLS-2008). Adjetivamente, lo relativo a su inscripción registral se contempla en el art. 16 del Reglamento Hipotecario, aprobado por Decreto de 14 de febrero de 1.947. Es requisito constitutivo formal la referida inscripción en el Registro de la propiedad sin la cual el derecho de superficie será inexistente.

Temporalidad y extinción

Hemos expresado antes que el derecho de superficie es un derecho real temporal y por ello, y por otros motivos, puede hallar la extinción en la siguientes causas: - Por transcurso del plazo pactado e inscrito. - Por resolución bilateral voluntaria del título constitutivo. - Por abandono o renuncia del superficiario. - Por otras causas (consolidación o confusión subjetiva, mutuo disenso, expropiación forzosa, etc.). En caso de extinción de la propiedad superficiaria puede solucionarse siguiendo el principio de la libertad de contratar. No obstante, en caso de no haberse previsto contractualmente, y teniendo en cuenta el carácter supletorio de las normas respecto de la voluntad de las partes, se deberá seguir lo dispuesto para el caso de la resolución del contrato por imposibilidad de la prestación, parcial o total, sin culpa o con culpa de alguna de las partes; según corresponda. Producida la extinción del derecho de superficie el derecho de accesión recupera toda su virtualidad y todo el ius aedificandi de la propiedad del suelo quedará unificado en el titular del suelo.

Referencias

• Finca registral
• Registro de la propiedad
• Aprovechamiento urbanístico
• Ius aedificandi
• Ordenación del territorio
• Planeamiento urbanístico
• Estatuto de la propiedad del suelo
• Hipoteca inmobiliaria

Bibliografía

• Albaladejo García, Manuel: Derecho Civil, t. III, v. 2, "Derecho de bienes", 8va. Ed., Bosch, Barcelona, 1994.
• Diez Picazo y Ponce de Laón, Luis y Gullón Ballesteros, Antonio: Sistema de Derecho Civil, v. III, Derecho de Cosas y Derecho Inmobiliario y Registral. 6ª edición, Tecnos, Madrid, 1998.

Enlaces externos

• Accesión
• Ius aedificandi (Derecho a edificar)