Promesa

La Promesa es un contrato por el cual una de las partes, o ambas, se obligan, dentro de cierto lapso, sea por el vencimiento de un plazo o por el cumplimiento de una condición, a celebrar un contrato futuro determinado. Este contrato se denomina también preparatorio, antecontrato, precontrato y contrato preliminar.

Históricamente se discutió si la promesa es un contrato autónomo, o si simplemente es preparativo de lo que será un contrato definitivo. Hoy en día parece claro que la promesa es autónoma, por cuanto es un contrato con objeto propio (éste es el contrato futuro), y que seguirá siendo válido aunque el contrato futuro no se celebre, dando derecho a indemnización de perjuicios.

La doctrina alemana ha sostenido que no puede haber promesa de contrato, porque es contrario al régimen jurídico de la contratación que alguien se obligue a celebrar un contrato futuro y determinado en cierto plazo. La objeción no ha sido simplemente teórica, sino que ha recibido reconocimiento en muchos códigos que no han admitido la promesa de contrato. En contra de esta objeción, los códigos que aceptan el contrato de promesa (como el francés, el italiano y el mexicano) estiman que dentro de esa libertad absoluta de contratación tendría que irse restringiendo cada vez más su campo de acción, porque se presentan infinidad de contratos en los que no hay posibilidad de discutir si se celebran o no se celebran.

Naturaleza y características del contrato de promesa

• Es un contrato típico, ya que se encuentra regulado por ley.
• Es un contrato principal, ya que no se subordina su existencia a la de otro contrato.
• Es un contrato preparatorio, ya que se celebra con un objeto preciso y determinado, cual es que en el futuro se va a celebrar otro contrato. O sea, crea una relación jurídica preliminar para la celebración posterior de un contrato futuro.
• Es un contrato sujeto a modalidad, por definición, sino la promesa no surtiría efecto.
• Es un contrato unilateral o bilateral según quede obligada una o las dos partes a celebrar el contrato futuro.

La promesa de contrato es un acto especialísimo, su objeto es celebrar, solo genera obligaciones de hacer.

Elementos

La parte que se obliga a celebrar el contrato futuro se le llama promitente y a esta palabra se le agrega el nombre del respectivo contratante del contrato futuro (por ejemplo: promitente-comprador promitente-arrendatario, etc.), a la otra parte se le denomina beneficiario o promisario. Cuando es una promesa bilateral las dos partes se llaman promitentes.

Son dos los elementos reales de la promesa, el contrato futuro y el plazo o condición.

1. El objeto mediato de la promesa es el contrato futuro, ya que el objeto inmediato es una obligación de hacer. Los elementos característicos del contrato definitvo y que deben señalarse desde el contrato preliminar son los elementos esenciales.
2. El otro elemento real es el plazo o condición, pues a falta de este se haría nula la promesa.

Puede señalarse la posibilidad de que se establezcan arras que para que el beneficiario en una promesa unilateral o los dos promitentes en una bilateral pueden desistirse de la promesa y no celebrar el contrato futuro, en cuyo supuesto quien desista del contrato debe perder como sanción las arras entregadas o devolver estas y otro tanto, según el caso, a su contratante, pero sin quedar obligados además a celebrar el contrato prometido.

Consentimiento

Consentimiento es definido como una acuerdo de voluntades sobre un punto de interés jurídico; en el caso de la promesa según dijimos, por el consentimiento pueden quedar obligadas ambas partes, si la promesa es bilateral, o solamente una, en el caso de promesa unilateral. Si ambas partes quedan obligadas, las dos son prominentes y beneficiarias a la vez; si solo una queda obligada, caso de la unilateral, la obligada tiene carácter de prominente y la no-obligada de beneficiario.

Objeto

Son objeto de los contratos:

1. La cosa que el obligado debe dar
2. El hecho que el obligado debe hacer o no hacer.
3. El objeto de la promesa en el contrato constituye la obligación de hacer, como lo expresa el artículo 2245: “La promesa de contrato sólo da origen a obligaciones de hacer, consistentes en celebrar el contrato respectivo de acuerdo con lo ofrecido”. La falta de cualquiera de estos elementos origina la inexistencia del contrato, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 2224 del Código Civil.

Efectos

Si el promitente rehúsa celebrar el contrato prometido o firmar los documentos necesarios para darle forma legal, el beneficirio puede demandarlo y, en su rebeldía, lo hará el juez en su nombre.

En caso de que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a propiedad de tercero de buena fe, entonces la promesa quedará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los perjuicios que se hayan originado a la otra parte.

Cuando la enajenación se ha hecho a un tercero de mala fe o en virtud de un acto a título gratuito, tal enajenación pude ser dejada judicialmente sin efecto, aunque no exista mala fe de dicho tercero.

Terminación

Termina ordinariamente por agotamiento natural de los efectos del contrato, pero también puede caducar si termina el plazo sin que exista culpa de ninguna de las partes y otra forma es si el contrato final es lícito.

Regulación por países

Chile

En Chile, el contrato de promesa se encuentra regulado en el Código civil, en el Libro IV "De las obligaciones en general y de los contratos", Título XII "Del efecto de las obligaciones" Art. 1554, señala que la única forma en que la promesa de celebrar un contrato sea válida ante el derecho es de la siguiente forma, a saber:

1. - Que la promesa conste por escrito;
2. - Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran como ineficaces;
3. - Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato;
4. - Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban.

Véase también

• Firma
• Juramento