Especulación inmobiliaria

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Se conoce como especulación inmobiliaria a la compraventa de terrenos y/o bienes inmuebles. Esta varía según el valor del suelo, depende los paisajes, estructuras, moda, servicios, etc. Por ejemplo cuando está de moda tener una vivienda cerca del mar lo que se hace es elevar el costo del suelo. Hay quienes abandonan sus barrios o zonas en las que viven por causa de un mal servicio o necesidad, lo que genera que haya lugares con más concentración poblacional que otros, con mayor movilidad financiera y mayor modernización urbana.

La especulación inmobiliaria suele basarse en dos aspectos (1) los factores que afectan el valor de un terreno o propiedad, y (2) el crecimiento demográfico de la región.[1]​Los factores que afectan el valor de una propiedad incluyen: mejoras de infraestructura, escasez de tierra, y la expansión de la ciudad.[1]​Mientras que el crecimiento demográfico de la región tiene que ver con la oferta y demanda del mercado inmobiliario en cierto lugar.[1]​Aunque el posible propietario no tiene la capacidad de cambiar dichos puntos, al especular, toma en cuenta lo anterior para apostar la apreciación de una propiedad.

Causas[editar]

La especulación inmobiliaria está fundamentada en los procesos de reestructuración capitalista, intensificados desde los años noventa.[2]​ Es decir, la evolución del capitalismo es la causa raíz que ha dado paso a este fenómeno en el que las rentas de suelo son premeditadas. Para entender a mayor detalle dicha reestructuración capitalista, tres ejes son cruciales.[2]​ El primero son las regulaciones neoliberales—en las que el sector inmobiliario controla la producción y el acceso al suelo.[3]​ En segundo lugar, las transformaciones en la producción y la tecnología han cambiado nuestra manera de observar el desarrollo.[2]​ Por último, la globalización le ha dado al capital financiero una predominancia en todas sus formas.[2]

Por lo anterior, se entiende que la especulación inmobiliaria es un proceso fundamentalmente capitalista que maneja las rentas del suelo. Incluso, se podría decir que la especulación financiera y el capital financiero—son sinónimos.[2]​ Lo anterior debido a que se aplica un capital financiero a la construcción en la ciudad o el cambio de uso de suelo. El capital financiero especula sobre los usos de suelo que pueden ser normativos, o propios del mercado—dando pie a la especulación inmobiliaria.[2]

Un ejemplo de la inestabilidad que el capitalismo ha traído a los territorios son las crisis inmobiliarias. La más emblemática siendo la del 2008; una crisis económica y financiera que resaltó las estructuras del sistema capitalista.[2]​ Evidenció que el sistema capitalista tiene fisuras profundas.

Dado que [...] valoriza los activos financieros sobre la producción de bienes y servicios [...] (un fenómeno) denominado como proceso de financiarización de la economía y del propio sistema capitalista.[2]

Esta fase del capitalismo y su crecimiento económico, es altamente especulativa, particularmente en el sector inmobiliario.[2]

Consecuencias[editar]

La principal consecuencia es la violación del derecho a tener una vivienda digna. El acceso a este derecho se ha dejado en manos del mercado, donde las corporaciones obtienen beneficios y ganancias a través de la inversión de capitales. La satisfacción de necesidades y derechos de la sociedad civil pasa a segunda mano. Actualmente, la Ciudad de Buenos Aires sufre la situación de calle de 20.000 personas como consecuencia del neoliberalismo y capitalismo.[2]​ De igual forma, esto ha provocado el desplazamiento de personas a través del desalojo de los sectores populares, ya que el sector inmobiliario excede los costos de ingresos. Esto forma parte de la transformación de un barrio de la ciudad a un espacio para los turistas, provocando la concentración de riqueza y turistificación.[2]​ Aunado a esta consecuencia, encontramos la pérdida de identidad colectiva, ya que la expulsión de residentes a un segundo o tercer cordón conurbano, provoca de manera parcial que los vecinos históricos que han crecido y vivido dicha zona geográfica, dejen sus lugares de origen para el turismo de empresas. Se retoma la idea de la lucha por el espacio público, en busca de la recuperación de los valores, ideas, encuentros, reconocimientos, etc.[2]

Otra consecuencia es la criminalización de los vendedores ambulantes, manteros, cooperativistas, cartoneros que anteriormente se apropian del ámbito público a través de sus tareas laborales, que además funge el espacio de encuentro para el tejido social. Se criminaliza ante los estereotipos de precarización, alegando cuestiones de seguridad y segregando los espacios públicos bajo estándares de adquisición económica.[2]

Finalmente, el derecho a la ciudad se ve limitado por la especulación inmobiliaria. En la lógica de acumulación del capital todo espacio público puede volverse mercancía. El derecho a la ciudad incluye el derecho a transformar, construir y establecer relaciones sociales y económicas. El modelo actual privatiza cualquier aspecto, inclusive el ocio.[2]

Por otra parte, dicha proliferación capitalista y el enfoque financiero del sector inmobiliario, provoca una crisis medioambiental.[2]​ Los sistemas productivos del capitalismo incitan a que la especulación inmobiliaria tome por sentado la sustentabilidad; reemplazando al ambiente por el aspecto económico a corto plazo.[4]​ Las consecuencias de ello son extensas, pues se ignora la cantidad de población que puede recibir una localidad hidrológicamente hablando, irreversiblemente dañando la calidad de vida de una sociedad.[4]​ La sustentabilidad tiene como centro el derecho al sol, al viento, a la tierra, y al agua; sin el respeto a estas unidades ambientales ponemos en riesgo la dignidad y la vivienda de la población presente y futura.[4]

Relación entre especulación financiera y especulación inmobiliaria[editar]

Existen dos grandes tipos de especulación: la especulación financiera y la especulación con los inmuebles o especulación inmobiliaria. La primera consiste en la reventa de activos financieros de empresas (títulos, valores, divisas, etc.) y la segunda en la reventa de inmuebles. Las transacciones financieras que se dan en las bolsas de todo el mundo son en gran parte operaciones especulativas, gran parte del VAB de los países más desarrollados proviene de actividades no productivas.

Cuando la crisis y la inestabilidad alejan a los inversores de la bolsa, la especulación encuentra su mejor terreno en la compraventa de inmuebles.

Los capitales encuentran refugio en la edificación y el suelo, dado que los precios del suelo suelen tener una marcha bastante independiente del resto de la economía. Al volcar los capitales sobre la vivienda, se incrementa la demanda y por lo tanto el precio de la misma, así aquellos que han comprado provocando el aumento del precio se encuentran con que sus propiedades valen más que cuando las compraron, obteniendo beneficio sin mediar producción. Esto se puede hacer de forma más o menos intencionada aprovechando su escasez. Si un comprador (un individuo o una empresa) tiene los suficientes recursos puede provocar una subida artificial de los precios de forma consciente e intencionada, al invertir gran cantidad de dinero en un espacio y un tiempo reducidos. De cualquier forma, aunque otros especuladores no tengan este poder, se aprovechan del efecto de la subida de los precios de forma consciente para obtener un margen de beneficios.

La especulación inmobiliaria se realiza en primer lugar en el suelo rústico, a través de su compra a bajo coste, recalificación y venta, con grandes rentabilidades para el especulador. La especulación con viviendas que provoca el elevado número de viviendas vacías, se tiende a producir en terrenos de elevado valor, bien en zonas estratégicamente céntricas o en ensanches dedicados a viviendas de lujo. En el primer caso la escasez de vivienda en el centro de las grandes ciudades puede hacer subir el precio del metro de suelo de forma casi ilimitada. En el segundo caso, el propietario se encuentra con las limitaciones del mercado de viviendas de lujo, que puede saturarse fácilmente, permaneciendo vacías largo tiempo a la espera de un comprador. Cuando se dan grandes subidas del precio del suelo y la vivienda, de forma provocada o no, los suelos pueden pasar por muchas manos, cada una de las cuales obtiene su parte de ganancia especulativa. Cuando los precios del suelo se disparan, al ser tal la tasa de ganancia de estas inversiones, los propietarios tienen tendencia a no vender o vender solo a precios tales que no pueden pagar a menudo más que sociedades que compran con una finalidad superespeculativa.

Las dinámicas economicistas que se desarrollan en determinadas zonas de las ciudades modernas convierten estos elementos de reproducción (la vivienda) en medio de producción de plusvalías, perdiendo en ocasiones su utilidad original y dedicándose por completo a este nuevo uso. El valor de cambio de estas mercancías acaba actuando de forma independiente a su valor de uso, de hecho: "El espacio urbano, la ciudad toda, adquiere un valor de cambio, más importante y por encima de su valor de uso.".[5]

Así en ocasiones en el valor de uso no influye la finalidad que se le da a la mercancía, como es el caso de las casas abandonadas o desocupadas por largos periodos de tiempo con fines especulativos. Sin embargo el valor de uso influye determinantemente en el proceso de "gentrificación", siendo el factor de atracción fundamental para la invasión-sucesión de una zona por parte de los nuevos grupos sociales.

Especulación inmobiliaria en México[editar]

Un punto de partida para comprender los sucesos más recientes en el tema de especulación inmobiliaria en México es la Ley General de Asentamientos Humanos. La Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano detectó altos costos en la vivienda, así como una baja percepción de ingresos, lo cual ha generado que la población no cuente con la oportunidad de acceder a la adquisición de estas propiedades.[6]​Por lo anterior, desde 2021 se han propuesto varias reformas a esta Ley, con el principal objetivo de combatir y erradicar la especulación inmobiliaria.[6]

En cifras, actualmente en el país cerca de 5.8 millones de viviendas son rentadas, lo cual se traduce en un 52.4% del total.[6]​ Esto muestra el impacto causado por los precios, generando que la población no pueda acceder a créditos para la compra de una casa propia, así como la falta de recursos para ello. Cabe recalcar que el problema no radica en la imposibilidad de comprar viviendas, sino que incluso en ocasiones también es complicado pagar alquiler.[7]

Adicionalmente, se calcula que en un lapso de 20 años cerca de 400 mil familias se desplazaron del Valle de México para vivir en las periferias.[8]​ Específicamente, a partir de 2016 se ha notado un incremento tras la construcción de edificios en la zona. Lo mencionado hace posible identificar que este ha sido un factor que ha incentivado la creación de fenómenos como el de la gentrificación, pues tan solo en Ciudad de México el suelo ha incrementado de manera importante su valor, llegando a generar que los costos de construcción de vivienda sobrepasen los 5 millones de pesos.[8]

De hecho, hay colonias populares como Roma, Santa María La Ribera, San Pedro de Los Pinos, Escandón, Doctores, San Rafael y Portales en las que comenzó a expresarse el fenómeno de la gentrificación con el aumento de los precios de venta y renta de vivienda antes popular, lo que consecuentemente ha generado el aumento de los precios de servicio e incluso alimentos.[8]​ Para calcular el impacto negativo de la especulación inmobiliaria, basta con mencionar que en 17 años el aumento de los precios de las viviendas en la Zona Metropolitana ha sido de cerca de un 235%, siendo un 64%. [7]

Lo que está sucediendo lleva a cuestionar cuál ha sido la respuesta que han tenido las autoridades pertinentes, es decir, el Estado. Por ejemplo, una medida que se ha implementado es a través de la Ley General de Asentamientos Humano, la cual ha buscado la prohibición de la especulación inmobiliaria, permitiendo al Estado definir el costo máximo de los inmuebles, tomando en cuenta los valores reales del sueldo.[9]

No obstante, ha sido controversial que en octubre de 2022 el gobierno de Ciudad de México anunció una alianza con la Organización de las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura (UNESCO) y Airbnb, pues gobiernos como los de Madrid, Londres y Nueva York que han atravesado situaciones similares en cuanto a las especulaciones inmobiliarias se han posicionado en contra de este tipo de iniciativas.[7]​La justificación que el gobierno ha dado es que se busca promover un modelo de turismo distinto, pero esto ha denotado hechos que resultan contraproducentes debido a que se sigue incentivando la gentrificación, el desplazamiento de la ciudadanía y el aumento en desigualdades. [7]

Véase también[editar]

Enlace externo[editar]

Referencias[editar]

  1. a b c «▷ ¿Qué es la especulación inmobiliaria?». Tu Economia. 7 de junio de 2020. Consultado el 26 de noviembre de 2022. 
  2. a b c d e f g h i j k l m n ñ Vázquez, Ana María (2017). El colectivo, ed. Extractivismo Urbano. Debates para una construcción colectiva de las ciudades. Buenos Aires: Duplat. ISBN 978-987-46430-1-8. Consultado el 26 de noviembre de 2022. 
  3. Salinas-Arreortua, Luis Alberto; Pardo-Montaño, Ana Melisa (2018). «Urbanismo neoliberal en la expansión de las ciudades. El caso de Ciudad de México1». Revista Bitácora Urbano Territorial 28 (1): 113-119. Consultado el 26 de noviembre de 2022. 
  4. a b c Castorena Espinosa, Gloria Maria (2019). «Sustentabilidad vs. especulación inmobiliaria». Hábitat sustentable III, 2019 (ISBN: 978-607-28-1753-1). Consultado el 26 de noviembre de 2022. 
  5. CAPELL, H. 1983, pp. 20
  6. a b c «México necesita erradicar la especulación inmobiliaria». Centro Urbano. 20 de julio de 2022. Consultado el 26 de noviembre de 2022. 
  7. a b c d Jaramillo Molina, Máximo Ernesto (10 de noviembre de 2022). «Airbnb agrava una crisis de vivienda que ya existía en Ciudad de México». The Washington Post. Consultado el 26 de noviembre de 2022. 
  8. a b c «Especulación inmobiliaria, el Talón de Aquiles de la vivienda en CDMX». Real Estate Market & Lifestyle. Consultado el 26 de noviembre de 2022. 
  9. Demos, Editorial. «La Jornada - Plantean en San Lázaro reforma a la ley de asentamientos humanos». www.jornada.com.mx. Consultado el 26 de noviembre de 2022. 

Bibliografía[editar]

  • CAPEL, H. (1983). Capitalismo y morfología urbana en España. Barcelona: Ed. Amelia Romero.
  • CARPINTERO, O. (2002). Boom inmobiliario y especulación urbanística.
  • FERNANDEZ DURAN, R. (2001). Capitalismo financiero global y guerra permanente. Barcelona: Virus.
  • HARVEY, D. (1977). Urbanismo y desigualdad social. México: Siglo XXI S.A.
  • NAREDO, J. M. (1998). La burbuja inmobiliario-financiera en la coyuntura económica reciente. Madrid: Siglo XXI de España Editores.
  • TAMAMES, R. (1996). Diccionario de economía y finanzas. Madrid: Alianza Editorial.