Precio de la vivienda en España

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Evolución del precio de la vivienda nueva en España 1985-2012 -Sociedad de Tasación-. La burbuja inmobiliaria en España comenzó en 2001 y duró hasta 2007 cuando la vivienda alcanzó su pico de precios, entonces estalló la crisis inmobiliaria española 2008-2014 provocando una crisis económica, social e institucional en España.

El precio de la vivienda en España, referido al precio de compra y venta de la vivienda en el territorio español, ha mantenido históricamente cierta estabilidad en relación con los ingresos familiares -o renta disponible- excepto en las denominadas burbujas inmobiliarias o crisis inmobiliarias; periodos en que los precios sufrieron alzas desmesuradas: burbuja inmobiliaria de 1986 a 1992 - que afectó a los precios pero no tanto al volumen construido- y sobre todo la Burbuja inmobiliaria en España de 1997 a 2007.[1]

Los efectos principales del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007 han sido la caída paulatina de precios en la vivienda, -crisis inmobiliaria española 2008-2014- y su contagio a la economía -Crisis económica española de 2008-2014- y a las instituciones políticas y sociales -Crisis española de 2008-2014-.[1]

Precio de la vivienda en compraventa en España[editar]

Precio máximo en 2007 - caída de un 45% hasta 2013 - perspectivas[editar]

En junio de 2007 se alcanzó el pico máximo en el precio de la vivienda; pasado 6 años, en junio de 2013, la vivienda había bajado un 35%.[2] [3] A finales de 2013 el precio de la vivienda habría acumulado una caída del 45%.[4] España fue el país del mundo donde más cayó el precio de la vivienda. El tercer trimestre de 2013 el valor de los pisos en españa cayó un 9,46% respecto al tercer trimestre de 2012.[5]

En el primer trimestre de 2014, según la Sociedad de Tasación, la vivienda se abaratará un 5% ante las exiguas ventas.[6]

Para el economista José García Montalvo el precio de la vivienda en España debería ajustarse todavía un 35,4% durante los años siguientes a 2013. Montalvo argumenta que a la vista del índice PER (ratio del precio de compra y renta disponible que debe estar sobre los 4 años), que en el primer tirmestre de 2013 todavía estaba en 6,2 años, los precios deberían bajar un 35,4% más para recuperar los niveles de PER de largo plazo (per 4). Esta bajada habría que sumarla a la efectuada desde 2007 e implicaría una caída total entre el pico máximo de dicho año 2007 y el valle de un 53,3%.[7] [8] [9] [10] Según el portal inmobiliario pisos.com el precio de la vivienda desciende entre un 10 y 11% en 2013 y descenderá un 8% en 2014.[11] Según el portal Kelisto el precio de la vivienda en España ha bajado un 38,5% desde el máximo hasta 2013 y tendrá que bajar aún un 15,8% en los próximos 2 años -2014 y 2015-.[12]

Otros fuentes también consideran que la bajada de precios continuará varios años más allá de 2013, entre otras razones por la existencia de un gran parque inmobiliario vacío, la ausencia de demanda por razones demográficas,[13] el alto desempleo y la profundidad de la crisis en España.[14] [15] La agencia de calificación Standard & Poor's pronostica que el precio de la vivienda en españa deberá caer otro 20% en los próximos cuatro años y que la economía española permanecerá en recesión a lo largo del año 2013 y que el desempleo continúe subiendo, según recoge en un informe sobre la morosidad de los RMBS españoles (valores respaldados por hipotecas).[16] En 2013 la Comisión Europea aseguró que los precios de la vivienda en España seguirán cayendo al menos hasta 2014, tras un descenso acumulado que ya supera el 30% desde 2007 y el sector de la construcción no tocará fondo hasta 2015.[17] [18] La consultora RR. de Acuña & Asociados pronostica que el precio de la vivienda continuará bajando hasta 2025, año en el que habrá caído un 60% desde el precio máximo de 2007.[19] [20]

En relación con la demografía de España el INE señaló que en 2012 el número de nacimientos se redujo por cuarto año consecutivo al descender un 3,9%. La edad media a la maternidad aumentó hasta 31,6 años y el número medio de hijos por mujer bajó a 1,32. Durante el año 2012 fallecieron en España 405.615 personas, lo que supuso un 4,6% más que en el año anterior. Se trata del mayor incremento anual de la década.[21] Además la población española se redujo en 2013 por primera vez en 15 años por el éxodo de extranjeros. La población empadronada en España se ha reducido en 205.788 personas respecto a 2012 situándose en 47,1 millones, lo que supone el primer descenso desde 1996.[22] La población de España disminuyó en 113.902 personas durante 2012 y se situó en 46.704.314 habitantes a 1 de enero de 2013[23] Según las proyecciones del INE España perderá 2,6 millones de habitantes -el 5,6%- durante el período 2013-2023.[24]

Evolución histórica del precio de la vivienda en España[editar]

Diferentes organismos oficiales publican datos sobre la evolución del mercado inmobiliario español: Ministerio de Vivienda de España o Ministerio de Fomento, Banco de España e Instituto Nacional de Estadística entre otros. Otros organismos no oficiales (como la Sociedad de Tasación) publican periódicamente datos sobre la evolución del mercado inmobiliario. Las cifras de la Sociedad de Tasación difieren en hasta el 30% respecto a las del Ministerio de Fomento[25] y las del Banco de España.[26]

Los índices de precios de la vivienda, según el Instituto Nacional de Estadística, -Base 2007 (100)- son los siguientes:[27] [28] [29] [25]

Índice de precio de la vivienda - Base 2007 (100) - Instituto Nacional de Estadística
Años 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Media anual 100,000 98,487 91,901 90,071 83,442 71,978 64,349
Variación (%) 9,8 -1,5 -6,7 -2,0 -7,4 -13,7 -10,5

A continuación se relacionan los precios medios en euros por metro cuadrado de la vivienda libre (vivienda nueva + vivienda de segunda mano):[25] [30]

Precio medio de la vivienda (nueva + segunda mano) en euros por metro cuadrado - Ministerio de la Vivienda - Ministerio de Fomento
Años 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Precio 629,7 694,4 702,8 756,7 829,2 893,3 992,7 1.164,6 1.380,3 1.618,0 1.824,3 1.990,5 2.085,5 2.018,5 1.892,3 1.825,5 1.701.8 1.531,2 1.481,7
Incremento anual (%) 10,3 1,2 7,7 9,6 7,7 11,1 17,3 18,5 17,2 12,8 9,1 4,8 -3,2 -6,3 -3,5 -6,8 -10,0 -5,8

La Sociedad de Tasación -ST- establece los siguientes valores nominales:[31] [32] [30]

Precio de la vivienda nueva en euros por metro cuadrado - valor nominal -Sociedad de Tasación
Años 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Precio 326 413 535 682 857 915 933 919 917 954 989 1.002 1.036 1.089 1.187 1.335 1.453 1.667 1.931 2.286 2.516 2.763 2.905 2.712 2.558 2.476 2.376 2.212 2.039
Incremento anual (%) 26,7 29,5 27,5 25,7 6,7 2,0 -1,5 -0,2 4,0 3,7 1,3 3,4 5,1 9,0 12,5 8,8 14,7 15,8 18,4 10,1 9,8 5,1 -6,6 -5,7 -3,2 -4,0 -6,9 -7,8

Valoración del precio de la vivienda[editar]

Composición del crédito hipotecario en varios supuestos: el capital solicitado o crédito -100- más los intereses constituyen el total de la hipoteca.[33]

* Si la hipoteca tiene una larga duración y/o un alto interés la cifra total final -capital+intereses- que se paga por el préstamo llega a duplicar y triplicar el capital solicitado, razón por la que no se considera una buena decisión económica suscribir préstamos superiores a 15 años con una cuota mensual por la que se podría conseguir esa misma vivienda en alquiler.

* La cuota mensual de la hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos mensuales.[34]

En general el precio de la vivienda varía según las características de la vivienda: tamaño, calidad y ubicación, -rural, urbana, centro, periferia-, así como a factores y circunstancias socioeconómicas de los distintos países: demografía (crecimiento de la población, equilibrio o descenso, flujos migratorios), crecimiento económico, desempleo, precio del suelo, burbuja inmobiliaria, interés bancario, impuestos, desgravaciones, capacidad de endeudamiento personal y familiar, recesión y depresión económica entre otras. El precio de la vivienda condiciona la vida económica de los ciudadanos y familias que, en el caso de la compra de vivienda, habitualmente deben suscribir créditos hipotecarios de larga duración con entidades bancarias para poder acometer la compra más importante a lo largo de la vida personal y familiar.[35]

Existen indicadores estructurales que permiten valorar si el precio de una vivienda es adecuado y económicamente viable, ya sean indicadores sobre los ingresos o salarios (ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible -PRD-), en relación con el precio del alquiler de la vivienda que quiere comprar (rentabilidad del alquiler o índice Per) o en relación con la cuantía y duración de la hipoteca a solicitar.[7]

En el precio de la vivienda en relación con la renta anual disponible se considera adecuada una ratio de 4,[36] es decir que el precio de compra de la vivienda es razonable económicamente si se aproxima a cuatro años de la renta familiar bruta disponible.[7] [8]

El índice PER (del inglés Price to Earnings Ratio) indica el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler del mismo inmueble que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). Se considera un índice PER 15 -15 años de alquiler = precio de la compra de vivienda- como el adecuado en el sector inmobiliario.[37] [8] [7]

En cuanto a la cuota mensual de la hipoteca se considera que no debe superar el 30% de los ingresos mensuales.[34] [38] Se recomienda, si es posible, la menor duración del préstamo en años, considerando un máximo de 15 años como límite ya que a partir de 15 años de préstamo los intereses pueden alcanzar prácticamente el mismo valor del capital solicitado e incluso doblar la cifra si el interés es alto, razón por la que no se considera una buena decisión económica suscribir préstamos superiores a 15 años con una cuota mensual por la que se podría conseguir esa misma vivienda en alquiler. Además, resulta muy difícil establecer una previsión sobre un futuro tan lejano, tanto en las circunstancias económicas personales -que pueden mejorar pero también empeorar- como en los cambios legales y macroeconómicos que pueden afectar las condiciones de la hipoteca -interés variable, cambios en el mercado hipotecario-[39]

Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios[editar]

También debe vigilarse el contenido de todas las cláusulas -la letra pequeña- de los contratos de hipoteca para evitar las que se consideran abusivas, tanto las denominadas cláusulas suelo.[40] [41] como las claúsulas con intereses de demora desorbitados.[42] Además es conveniente conocer la legislación hipotecaria del país, la posible existencia de la dación en pago en caso de no poder afrontar el pago de la hipoteca, el proceso de ejecución hipotecaria así como la normativa sobre los desahucios y el lanzamiento que, llegado el caso, pudiera afectar al firmante de la hipoteca y a sus avalistas.

Si no puede suscribirse una hipoteca con la condición de que no supere el 30% de los ingresos o cuando la duración de la hipoteca se considere demasiado larga, se debe renunciar a la compra y valorar el ahorro como fórmula para acometer en un futuro la adquisición de la vivienda y así reducir la cuantía del préstamo y los riesgos de impago. También se debe considerar el alquiler como una forma más razonable de disfrutar de una vivienda digna cuando la capacidad de endeudamento es limitada.

Precio de la vivienda en alquiler en España[editar]

El precio del alquiler o arriendo en España alcanzó su pico máximo en mayo de 2007 -fin de la burbuja inmobiliaria en España y comienzo de la crisis inmobiliara española- con un precio medio por metro cuadrado de 10,12 euros metro2/mes. Desde 2007 ha acumulado un descenso del 28% hasta 2013. El precio medio de la vivienda de alquiler a finales de 2012 se situó en 7,28.metro2/mes. En ese mismo año los precios de los distritos más caros de algunas ciudades alcanzan los 14 euros metro2/mes y los distritos más baratos pueden bajar de los 4 euros metro2/mes.[43]

Valoración del precio de alquiler[editar]

De la misma manera que se establece la cuota máxima de la hipoteca sobre los ingresos familiares puede decirse que el coste del alquiler mensual tampoco debe superar el 30% de los ingresos o renta familiar. El resto de ingresos debe cubrir otros gastos y garantizar unas condiciones dignas de vida -alimentación, vestido, sanidad, educación y otros gastos imprescindibles-.[44]

También puede utilizarse el índice PER que indica el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler un inmueble que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). Si bien al contrario que en el caso de la compra, en el caso del alquiler un índice PER alto -por encima de 15- puede considerarse correcto, por encima de 17 muy adecuado y por debajo de 10 pésimo. Es decir, cuando el precio de compra respecto al alquiler es superior a 15 años puede interesar alquilar y claramente interesa cuando supera lo 17 años o más.[45] [8] [7]


Referencias[editar]

  1. a b El modelo inmobiliario español y sus consecuencias, José Manuel Naredo, Comunicación en Urbanismo, democracia y mercado: una experiencia española (1970-2010), Université París 12 Val-de-Marne, 2010
  2. Evolución del precio de la vivienda en España, gráfica interactiva, en facilisimo, consultado el 17 de junio de 2013
  3. Informe del precio de la vivienda en venta - Mayo 2013, fotocasa
  4. El precio medio de la vivienda en España ya bajado un 45% desde 2007, Pisos.com, 14/1/2014
  5. españa lidera de nuevo la caída del precio de la vivienda en el mundo, idealista.com, 9/1/2014
  6. La vivienda se abaratará un 5% más en los próximos meses ante las exiguas ventas, Idealista.com, 14/1/2014
  7. a b c d e Perspectivas del precio de la vivienda en España, José García Montalvo, Cuadernos de información económica 227, marzo-abril 2013, pág. 53
  8. a b c d Ver gráfico en pág. 111 sobre ratio precio de la vivienda sobre renta familiar Vivienda, José García Montalvo, Universitat Pompeu Fabra e IVIE
  9. José García Montalvo (2007), Algunas consideraciones sobre el problema de la vivienda en España
  10. El precio de la vivienda en España sigue sobrevalorado un 24%, Observatorio de Coyuntura Económica del IJM, 25/01/2011
  11. El precio de la vivienda usada caerá hasta un 8% en 2014, según pisos.com, Invertia, 11/12/2013
  12. Hipotecas burbuja: 580.000 propietarios atrapados en créditos que valen más que la vivienda, eldiario.es, Pilar Blázquez, 28/1/2014
  13. Los nacimientos caen en España un 13% en los años de la crisis. En 2012 solo nacieron 453.637 bebés. La media baja a 1,32 hijos por mujer. El número de defunciones registró el mayor aumento de la década, Público (España), 18/6/2013
  14. ¿Y si los precios de la vivienda nunca dejan de caer? España envejece y amenaza al ladrillo, elconfidencial, 26/3/2013
  15. Borja Mateo: Tendremos pisos en España para 15 ó 17 años, en Invertia, 25/5/2011
  16. S&P prevé que el precio de la vivienda caiga otro 20% y España siga en recesión, Invertia, 18/7/2013
  17. Bruselas vaticina que la corrección del precio de la vivienda “no ha acabado”, Claudi Pérez, El País, 31/5/2013
  18. España, entre los países donde más bajó el precio de la vivienda en el primer trimestre (ranking), en idealista.com, 12/6/2013
  19. [http://www.rracuna.es/images/pdf/presentacion_anuario_2013.pdf Presentación Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario en España 2013
  20. El precio de la vivienda en España se desploma. Así lo apunta el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario 2013 que concluye se seguirá abaratando hasta 2025, Nueva Tribuna, 28/6/2013
  21. Movimiento Natural de la Población e Indicadores Demográficos Básicos. Datos provisionales. Año 2012, INE, 18 de junio de 2013
  22. La población española se reduce por primera vez en quince años por el éxodo de extranjeros, Cadena Ser, 22/4/2013
  23. Cifras de Población a 1 de enero de 2013 – Estadística de Migraciones 2012, INE
  24. 22 de noviembre de 2013, Proyección de la Población de España a Corto Plazo 2013-2023, INE
  25. a b c Bolentín estadístico - Precios de la vivienda - consultar precios de la vivienda libre. Consultado el 16 de noviembre de 2013
  26. Banco de España, indicadores del mercado de la vivienda
  27. INE - Índice de precios de la vivienda
  28. [http://www.ine.es/jaxiBD/menu.do?L=0&divi=IPV&his=1&type=db INE- Índice de Precios de Vivienda, Medias anuales. Base 2007 Comunidades y Ciudades Autónomas]
  29. El precio de la vivienda baja un 10,6% en 2013, la segunda mayor caída desde que comenzó la crisis, Público, 7/3/2014
  30. a b Precio dela vivienda en España, en econolandia.es
  31. Sociedad de Tasación
  32. ¿Cuanto ha subido la vivienda en España en los últimos 26 años?, Idealista.com, Datos de la Sociedadad de Tasación
  33. Simulador de hipoteca con cuadro de amortización, capital e interés.
  34. a b Cuota de la hipoteca ¿cuánto puede permitirse?, en finanzas para todos, consultado el 17 de junio de 2013
  35. Las mil y una variables que influyen en el precio de la vivienda, en Economía y Finanzas
  36. Los expertos creen que las casas solo han absorbido la mitad del ajuste de precios, Raquel Díaz Guijarro, Cinco Días, 8/7/2013
  37. la vivienda en españa sigue sobrevalorada al menos un 15%, según el instituto juan de mariana, idealista.com, 21 de marzo de 2013
  38. Guía simpre para conseguir la mejor hipoteca en España
  39. El préstamo hipotecario y los tipos de interés, en Euroresidentes.com
  40. Qué es una cláusula suelo en un préstamo hipotecario, finanzas
  41. Adiós a las cláusulas suelo de las hipotecas, El País, 12/6/2013
  42. Miles de hipotecas pueden ser nulas por contener intereses moratorios abusivos, 20 minutos, 10/4/2013
  43. El precio de la vivienda en alquiler en España cae un 3,8% en 2012. Fotocasa
  44. [http://www.ehowenespanol.com/cuanto-sueldo-deberias-gastar-alquiler-sobre_41735/ ¿Cuánto de tu sueldo deberías gastar en alquiler?, en finanzas, consultado el 17 de junio de 2013
  45. la vivienda en españa sigue sobrevalorada al menos un 15%, según el instituto juan de mariana, idealista.com, 21 de marzo de 2013

Véase también[editar]

Enlaces externos[editar]

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