Precio de la vivienda

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Composición del crédito hipotecario en varios supuestos: el capital solicitado o crédito -100- más los intereses constituyen el total de la hipoteca.[1]

* Si la hipoteca tiene una larga duración y/o un alto interés la cifra total final -capital+intereses- que se paga por el préstamo llega a duplicar y triplicar el capital solicitado, razón por la que no se considera una buena decisión económica suscribir préstamos superiores a 15 años con una cuota mensual por la que se podría conseguir esa misma vivienda en alquiler.

* La cuota mensual de la hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos mensuales.[2]

* Si el crédito es con interés variable hay que saber que puede fluctuar -bajar o subir- por lo que subirá la cuota mensual o bajará su cuantía si no existen cláusulas suelo abusivas.

El Precio de la vivienda o coste medio de la vivienda hace referencia al precio de compra o venta de la vivienda en una localidad o territorio. También se refiere al precio de alquiler o renta.

El derecho a la vivienda,[3] considerado como uno de los derechos humanos -incluido en los derechos económicos, sociales y culturales-, puede verse afectado cuando el precio de la vivienda es inasequible para un sector de la población, en estas circunstancias las autoridades políticas deben establecer políticas adecuadas de vivienda pública, vivienda social y alquiler social que garanticen el acceso a una vivienda digna.[4]

Variables que influyen en el precio de la vivienda[editar]

El precio de la vivienda varía según las características de la vivienda: tamaño, calidad y ubicación, -rural, urbana, centro, periferia-, así como las circunstancias socioeconómicas de los distintos países: demografía (crecimiento de la población, equilibrio o descenso, flujos migratorios), crecimiento económico, desempleo, precio del suelo, burbuja inmobiliaria, interés bancario, impuestos, desgravaciones, capacidad de endeudamiento personal y familiar, recesión y depresión económica entre otras. El precio de la vivienda condiciona la vida económica de los ciudadanos y familias que, en el caso de la compra de vivienda, habitualmente deben suscribir créditos hipotecarios de larga duración con entidades bancarias para poder acometer la compra más importante a lo largo de la vida personal y familiar.[5] [6]

Capacidad de endeudamiento[editar]

La capacidad de endeudamiento, que se suele establecer en el 30%, es el porcentaje de los ingresos que puede destinarse al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica de su familia. La capacidad de endeudamiento es clave para realizar con éxito la compra de la vivienda y en el caso de ser necesaria la suscripción de hipoteca debe asegurarse que la capacidad de endeudamiento no disminuye y pueden hacerse los pagos de las cuotas hipotecarias durante toda la duración del préstamo.[2]

Precio recomendables para la compra de vivienda - Indicadores estructurales[editar]

El precio de la vivienda en compra puede considerarse adecuado o razonable si se encuentra entre algunas proporciones de los principales indicadores estructurales: sobre los ingresos o salarios (ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible -PRD-), en relación con el precio del alquiler de la vivienda que quiere comprar (rentabilidad del alquiler) y en relación con la cuantía y duración de la hipoteca a solicitar.[7]

Cuatro años de renta familiar - PRD[editar]

La ratio del precio de la vivienda sobre la renta bruta disponible indicaría, según el profesor de economía José García Montalvo[8] que en el precio de compra de la vivienda es razonable tomar como referencia de largo plazo una ratio de cuatro años de renta familiar bruta disponible; es decir, es recomendable no comprar una vivienda que supere los ingresos brutos familiares disponibles de 4 años.[9] Por encima de dicha cifra la vivienda se considera sobrevalorada o fuera del poder adquisitivo adecuado a los ingresos.[7] [10]

Quince años de alquiler - Índice PER[editar]

El índice PER indica el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler del mismo inmueble que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). El PER –price to earnings ratio- es un indicador utilizado en bolsa para valorar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.

Se considera un índice PER 15 -15 años de alquiler = precio de la compra de vivienda- como el adecuado en el sector inmobiliario. Un índice por encima de 17 se considera excesivo o inadecuado y por debajo de 10 un valor óptimo -para el comprador o invesor-.[11] [10] [7]

Límites recomendables de la hipoteca[editar]

Cuota mensual - máximo 30% de los ingresos mensuales[editar]

Aunque no existe un acuerdo entre los especialistas se considera que el máximo de la cuota de la hipoteca no debe superar el 30% de los ingresos o renta familiar. Se considera que la capacidad total de endeudamiento familiar -hipoteca, coches, otros préstasmo, tarjetas, etc- no debe nunca superar el 40%. El máximo de la cuota puede no conocerse si el préstamo es a un interés variable por lo que la capacidad de endeudamiento puede ser menor al 30% si es previsible que los tipos de interés suban. La capacidad de endeudamiento es el porcentaje de sus ingresos netos que puede destinar al pago de deudas, con sus correspondientes intereses, sin comprometer seriamente la seguridad económica de su familia.[2] [12]

Años de duración del préstamo - máximo 15 años[editar]

Evidentemente a menor interés y menos años de duración del préstamo hipotecario menos intereses se acaban pagando. Aunque no hay un límite claro en la duración de la hipoteca existen dos razones para considerar los 15 años como un límite a partir del cual la hipoteca puede no ser una buena decisión económica. A partir de 15 años de préstamo los intereses pueden alcanzar prácticamente el mismo valor del capital solicitado e incluso doblar la cifra si el interés es alto, razón por la que no se considera una buena decisión económica suscribir préstamos superiores a 15 años con una cuota mensual por la que se podría conseguir esa misma vivienda en alquiler. Además, resulta muy difícil establecer una previsión sobre un futuro tan lejano, tanto en las circunstancias económicas personales -que pueden mejorar pero también empeorar- como en los cambios legales y macroeconómicos que pueden afectar las condiciones de la hipoteca -interés variable, cambios en el mercado hipotecario- [13]

Dos hombres con hijos, en un desahucio, de pie con sus pertenencias en la acera, alrededor del año 1910, en Nueva York.

Cláusulas abusivas y legislación hipotecaria del país[editar]

Además de considerar la cuota y los años de duración es conveniente revisar y estudiar detenidamente la letra pequeña de los contratos de hipoteca para evitar cláusulas abusivas que se consideran abusivas. Entre ellas están:

  • Cláusulas suelo: incluidas a veces en hipotecas de interes variable que impiden la bajada de la cuota por debajo de un porcentaje. Perjudican al hipotecado que no ve reducir sus cuotas aunque bajen los interes bancarios hipotecarios.[14] [15]
  • Cláusulas sobre intereses de demora desorbitados -superan el 16%-: son los intereses que se pagan por retrasarse en el pago de las cuotas hipotecarias.[16]

Además es conveniente conocer la legislación hipotecaria del país, la posible existencia de la dación en pago en caso de no poder afrontar el pago de la hipoteca, el proceso de ejecución hipotecaria así como la normativa sobre los desahucios y el lanzamiento que, llegado el caso, pudiera afectar al firmante de la hipoteca y a los avalistas.

En el caso de no poder suscribir una hipoteca con la condición de que no supere el 30% de los ingresos o cuando la duración de la hipoteca se considere demasiado larga se debe valorar el ahorro como fórmula para acometer en un futuro la compra de lavivienda y así reducir la cuantía del préstamo y los riesgos de impago y sencillamente considerar el alquiler como una forma más razonable de disfrutar de una vivienda digna.

Precios máximos recomendables para el alquiler de vivienda[editar]

Alquiler mensual - máximo 30% de los ingresos mensuales[editar]

Como en la compra de vivienda no existe un acuerdo sobre el máximo recomendable del alquiler mensual si bien, de la misma manera que se establece la cuota máxima de la hipoteca sobre los ingresos familiares puede decirse que el coste del alquiler mensaul tampoco debe superar el 30% de los ingresos o renta familiar. Ese es el límite de la capacidad total de endeudamiento familiar, el resto de ingresos deben cubrir otros gastos y garantizar unas condiciones dignas de vida -alimentación, vestido, sanidad, educación y otros gastos imprescindibles-.[17]

En relación con el precio de compra - por encima del índice PER 15[editar]

También puede utilizarse el índice PER que indica el número de años que se tardaría en recuperar –mediante el alquiler un inmueble que se quiere comprar- la inversión realizada en la compra de una vivienda (con todos los gastos incluidos). Si bien al contrario que en el caso de la compra, en el caso del alquiler un índice PER alto -por encima de 15- puede considerarse correcto, por encima de 17 muy adecuado y por debajo de 13 pésimo. Es decir, cuando el precio de compra respecto al alquiler es superior a 15 años puede interesar alquilar y claramente interesa cuando supera lo 17 años o más.[18] [10] [7]

Precio de la vivienda por países[editar]

España. Evolución del precio de la vivienda en España 1985-2012. La burbuja inmobiliaria en España comenzó en 2001 y duró hasta 2007 cuando la vivienda alcanzó su pico de precios, entonces estalló la crisis inmobiliaria española 2008-2013 provocando una crisis económica, social e institucional en España.

Precio de la vivienda en España[editar]

El precio de la vivienda en España ha mantenido histórica cierta estabilidad en relación con los ingresos familiares -o renta disponible- excepto en las denominadas burbujas inmobiliarias o crisis inmobiliarias que los precios sufrieron alzas desmesuradas: burbuja inmobiliaria de 1986 a 1992 - que afectó a los precios pero no tanto al volumen construido- y burbuja inmobiliaria de 1997 a 2007. Los efectos principales del estallido de la crisis han sido la caída paulatina de precios en la vivienda que continúa en 2013, -crisis inmobiliaria española 2008-2013- y su contagio a la economía -Crisis económica española de 2008-2013- y a las instituciones políticas y sociales -Crisis española de 2008-2014-.[19]

En junio de 2007 se alcanzó el pico máximo en el precio de la vivienda, desde entonces, pasado 6 años, en junio de 2013, los precios han bajado un 35%.[20] Según el INE, en el primer trimestre de 2013 el precio bajó un 6,6% de media y en tasa interanual -respecto al primer trimestre de 2012-, un 14,3%.[21]

Para el economista José García Montalvo el precio de la vivienda en España tiene que ajustarse todavía un 35,4% en los próximos años. Montalvo argumenta que a la vista del dato del PER (ratio del precio de compra y renta disponible que debe estar sobre los 4 años) que en el primer tirmestre de 2013 todavía estaba en 6,2 años, los precios deberían bajar un 35,4% más para recuperar los niveles de PER de largo plazo (per 4). Esta bajada habría que sumarla a la efectuada desde 2007 e implicaría una caída total entre el pico máximo de dicho año 2007 y el valle de un 53,3%.[7] [10]

Otros fuentes también consideran que la bajada de precios continuará varios años más allá de 2013, entre otras razones por la existencia de un gran parque inmobiliario vacío, la ausencia de demanda por razones demográficas,[22] el alto desempleo y la profundidad de la crisis en España.[23] [24]

Precio de la vivienda en Estados Unidos[editar]

Estados Unidos. Mediana y precios medios de ventas de viviendas nuevas vendidas en los Estados Unidos entre 1963 y 2010 –en dólares-. La crisis de las hipotecas subprime, origen de la Gran Recesión, tuvo su comienzo en 2007.[25]

El precio de la vivienda en Estados Unidos aumentó en más de 70 puntos porcentuales por encima de la tasa de inflación en la década de 1996 a 2006. [26] La burbuja inmobiliaria global se desató en Estados Unidos con la denominada crisis de las hipotecas subprime que estalló como tal crisis en el año 2007 siendo el detonante de la Gran Recesión de 2008-2013.

Los precios de la vivienda cayeron en Estados Unidos desde el pico 2006 hasta 2012 un 40%.[27]

En marzo de 2013 el mercado inmobiliario de Estados Unidos repuntó al alza. El índice s&p/case-shiller miostró una subida del 1,4% en marzo, que eleva su tasa interanual al 10,9%, su mayor repunte desde abril de 2006. Si bien, pese a este repunte, aún está un 28% por debajo del pico que alcanzó en 2006.[28]

Precio de la vivienda en México[editar]

La burbuja inmobiliaria global (1996-2006) originada en Estados Unidos y que estalló con la crisis de las hipotecas subprime, tardó en manifestarse en México y aunque tuvo un impacto claro no fue fuerte como en EE.UU. En México no hubo burbuja especulativa por lo que los precios solamente tuvieron una ligera bajada debido a la contracción en las ventas que siendo importante afectó de manera desigual a distintos territorios y segmentos de viviendas. El precio de la vivienda sufrió una fuerte caída en los años 2007-2008 iniciando una subida a finales de 2009.[29] En 2011, en zonas de México donde está instalado el crimen organizado -Chihuahua, Nuevo León, Michoacán, Guerrero y Tamaulipas- el precio de la vivienda bajó considerablemente.[30]

En 2012, según el índice SHF (Sociedad Hipotecaria Federal) no habría señales de una burbuja de precios en el marcado hipotecaria ya que la subida del índice es similar a la inflación registrada, con una subida media del 3,14%.[31]

En el primer trimestre de 2013 la vivienda subió de media un 2,92% y en el D.F. un 5,35%.[32]

Contexto, evolución histórica del precio de la vivienda en México y perspectivas

En México, a pesar de que existen cerca de cien organismos que de una forma u otra financian vivienda social, cerca del 20% de la vivienda construida se realiza a través del endémico, oneroso e ineficiente mecanismo de la autoconstrucción. Se ha configurado una política de vivienda corporativa y excluyente, que se basa en un sistema de instrumentos financieros, inmobiliarios y jurídicos que han llevado a que alrededor del 60% del parque de viviendas de México se haya realizado fuera de los mecanismos formales de producción de vivienda social; que la política de suelo, subsidiaria de la de financiamiento habitacional, haya quedado limitada a la regularización de los asentamientos ilegales, y con ello haya perdido la posibilidad de operar como un instrumento regulador del mercado inmobiliario, para convertirse en una vía de institucionalización del mercado informal de suelo y vivienda; y finalmente, que alrededor de un 20% del mercado habitacional en el país, dirigido a la vivienda en alquiler, se esté desarrollando a partir de un conjunto amplio de modalidades de vivienda precaria que han quedado al margen de los mecanismos reglamentarios y de producción de vivienda social.[33]

Durante el período 1970-1981 se redujo el precio relativo de la vivienda, durante la crisis económica de México 1982-1986[34] [35] se produjo una caída más notable en el precio relativo de la vivienda en México.[36]

Las proyecciones de población, siempre difíciles, son uno de los indicadores que se utilizan para establecer las necesidades de vivienda en México en los próximos años. Aunque las tasas de crecimiento siguen bajando desde el pico de los años 1970 la población ha seguido creciendo y según las estimaciones lo va a seguir haciendo aunque sea en cifras bajas anuales. También hay que considerar que van a ser una serie de municipios donde se concentre el crecimiento en detrimento de otros así como que es previsible que continuará la migración del medio rural al urbano.[37]

Japón. Evolución histórica del índice del precio de suelo en 6 grandes ciudades de Japón (1965-2008).

Precio de la vivienda en Japón[editar]

La gran burbuja inmobiliaria de Japón duró diez años, comenzó en 1980, y finalizó en 1990 cuando los precios alcanzarón su pico máximo y comenzaron a descender durante 15 años, hasta 2005, llegando a una caída en el precio del 73%.[38] [39] [40]

Entre los años 1955 y 1989 el valor de las propiedades inmobiliarias de Japón se había multiplicado al menos por 75. Entre principios de 1988 y agosto de 1990 el Banco Central de Japón, ante el riesgo inflacionista de la economía y la depreciación del yen frente al dólar decidió aumentar el tipo de interés bancario, que pasó del 2,5% al 6%. Los precios de las acciones sufrieron un fuerte descenso (entre enero de 1990 y agosto de 1992 el índice nikkei perdió un 63% de su valor) y los precios de los bienes inmuebles cayeron. Dado que las acciones tenían como garantía los bienes inmuebles, el sistema financiero entró en una grave crisis. Al momento en que la burbuja especulativa estalló se le conoce como colapso de la burbuja (崩壊 hōkai?).

Como consecuencia de la crisis financiera se inició una recesión económica que todavía continuaba a día de hoy. Al periodo se le conoce en japonés como década perdida (失われた10年 ushinawareta jūnen?).

El fenómeno del paro, inédito en el país en virtud del «gobierno de las empresas», apareció en la sociedad japonesa. En el año 2002, el desempleo era del 5,4%. Debido a la pérdida de valor de los bienes inmuebles se produjo un efecto riqueza negativo, que redujo de manera importante el consumo. El credit crunch consecuencia de la quiebra de numerosas entidades financieras aumentó las dificultades de crédito y paralizó la economía[41]

El arraigado sistema de recompensas de la sociedad japonesa[42] se vio, así mismo, trastocado: durante el periodo de euforia, la ingeniería financiera (zai-tekku) sustituyó los valores relacionados con el trabajo y la responsabilidad, creándose una espiral de avaricia y enriquecimiento rápido que descompuso algunos de los principios rectores de la moral pública nipona.

Referencias[editar]

  1. Simulador de hipoteca con cuadro de amortización, capital e interés.
  2. a b c Cuota de la hipoteca ¿cuánto puede permitirse?, en finanzas para todos, consultado el 17 de junio de 2013
  3. Ver art. 25 Declaración Universal de los Derechos Humanos, París, 1948, en Wikisource
  4. Derecho a un vivienda digna - Observatori DESC -Derecho Económicos, Sociales y Culturales
  5. Las mil y una variables que influyen en el precio de la vivienda, en Economía y Finanzas
  6. [https://addi.ehu.es/bitstream/10810/9100/1/Pe%C3%B1a-Ruiz-Garc%C3%ADa_An%C3%A1lisis%20de%20los%20factores%20determinantes.pdf Miguel Ángel Peña Cerezo,Vicente Ruiz Herrán y José Domingo García Merino, Análisis de los factores determinantes del precio del activo vivienda, Análisis financiero, 2002]
  7. a b c d e Perspectivas del precio de la vivienda en España, José García Montalvo, Cuadernos de información económica 227, marzo-abril 2013, pág. 53
  8. Web de José García Montalvo, Universidad Pompeu Fabra
  9. Los expertos creen que las casas solo han absorbido la mitad del ajuste de precios, Raquel Díaz Guijarro, Cinco Días, 8/7/2013
  10. a b c d Ver gráfico en pág. 111 sobre ratio precio de la vivienda sobre renta familiar Vivienda, José García Montalvo, Universitat Pompeu Fabra e IVIE
  11. la vivienda en españa sigue sobrevalorada al menos un 15%, según el instituto juan de mariana, idealista.com, 21 de marzo de 2013
  12. Guía simpre para conseguir la mejor hipoteca en España
  13. El préstamo hipotecario y los tipos de interés, en Euroresidentes.com
  14. Qué es una cláusula suelo en un préstamo hipotecario, finanzas
  15. Adiós a las cláusulas suelo de las hipotecas, El País, 12/6/2013
  16. Miles de hipotecas pueden ser nulas por contener intereses moratorios abusivos, 20 minutos, 10/4/2013
  17. [http://www.ehowenespanol.com/cuanto-sueldo-deberias-gastar-alquiler-sobre_41735/ ¿Cuánto de tu sueldo deberías gastar en alquiler?, en finanzas, consultado el 17 de junio de 2013
  18. la vivienda en españa sigue sobrevalorada al menos un 15%, según el instituto juan de mariana, idealista.com, 21 de marzo de 2013
  19. El modelo inmobiliario español y sus consecuencias Comunicación en Urbanismo, democracia y mercado: una experiencia española (1970-2010), Université París 12 Val-de-Marne, 2010
  20. Evolución del precio de la vivienda en España, gráfica interactiva, en facilisimo, consultado el 17 de junio de 2013
  21. Índice de Precios de Vivienda (IPV). Primer trimestre de 2013, La tasa anual del Índice de Precios de Vivienda se sitúa en el –14,3%. Los precios de la vivienda bajaron un 6,6% respecto al trimestre anterior, en Informe INE 13 de junio de 2013
  22. [http://imagenes.publico.es/resources/archivos/2013/6/25/1372156541301np788.pdf Cifras de Población a 1 de enero de 2013 – Estadíst ica de Migraciones 2012], INE
  23. ¿Y si los precios de la vivienda nunca dejan de caer? España envejece y amenaza al ladrillo, elconfidencial, 26/3/2013
  24. Borja Mateo: Tendremos pisos en España para 15 ó 17 años, en Invertia, 25/5/2011
  25. http://www.census.gov/const/uspriceann.pdf
  26. Castigo a los responsables, Dean Baker, El mono político, 6/6/2013
  27. Por qué la vivienda ha caído un 40% en EEUU, a pesar de recuperación económica, Marc Garrigasait, en elconfidencial, 7/3/2012
  28. el precio de la vivienda en eeuu registra su mayor subida desde 2006, en idealista.com, consultado el 17 de junio de 2013
  29. Panorama general de la industria de la vivienda en México, 2011, Ernst & Young
  30. [http://actualidad.rt.com/economia/view/30752-El-crimen-organizado-dinamita-precio-de-vivienda-en-M%C3%A9xico El crimen organizado y el tráfico de drogas redujeron a mínimos los precios de los bienes inmuebles en México, que perdieron hasta un 80% de su valor, según indicaron empresas del ramo]. 2 agosto 2011, RT
  31. Subió 3.14% el precio de la vivienda en México en 2012, 12 de febrero de 2013, en Milenio
  32. Precio de vivienda crece 5.35% en el DF, El economista, 13/5/2013
  33. Políticas de vivienda en México : de la Constitución de 1917 a la globalización, Villar Calvo, Alberto Javier, 2007
  34. Responses to migration, Mexico’s 1982 Economic Crisis, Francisco Alba
  35. La crísis estructural de la economía mexicana, 1970-1995. Un largo proceso de transición, Jesús Lechuga Montenegro
  36. Ver pág. 145México: Informe Sobre la Crisis (1982-1986), Carlos A. Tello, Enrique González Tiburcio,Francisco Báez, CIIH, UNAM, México, 1989
  37. La situación de la vivienda en México: síntesis de problemática y propuestas. Estadísticas. Diciembre 2011, CONOREVI
  38. la espectacular burbuja inmobiliaria de Japón
  39. Japón, del estancamiento a la recesión, pág 3.
  40. Caída de precios de la vivienda en España comparada con EEUU y Japón, Rankia, 9/2/2011
  41. Japón, del estancamiento a la recesión, pág 5.
  42. Antonio Torrero, Univ. de Alcalá: El final de la burbuja especulativa y la crisis económica de Japón, pág 114.

Véase también[editar]

Enlaces externos[editar]

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