Parcelación

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Parcelación es la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más nuevas parcelas independientes, o cuotas indivisas de los mismos. Si esta división se realiza con el fin manifiesto o implícito de urbanizarlos o edificarlos total o parcialmente se trata de una parcelación urbanística. En este caso los lotes o parcelas resultantes presentan dimensiones, cerramientos, accesos u otras características similares a las propias de las parcelas urbanas.


Parcelación incontrolada[editar]

En 1948 se publica el número 1 del boletín Gran Madrid incluyendo un trabajo titulado Ordenación General de suburbios, donde su autor expone el defectusos sistema de control que había permitido la parcelación incontrolada e incongruente más allá de los límites fijados para los ordenados ensanches.[1] Madrid, finalizada la guerra civil española experimenta un importante crecimiento sin que las autoridades fueran capaces de controlar y dirigir. Numerosos inmigrantese abandonaban el campo para instalarse en la ciudad.[2]

"...Y al esbozar allí mismo una estrategia programática para acometer ordenadamente la redención, aparece destacada, por vez primera, la idea de que sea la propia Administración la que se haga cargo de la organización de unos terrenos destinados a la construcción de viviendas modestas..."

Fernando de Terán, página 319.

Según el informe Nuestro Futuro Común, más conocido como el Informe Brundtland (1987), Desarrollo Sostenible es “aquel que satisface las necesidades de la generación presente sin comprometer la capacidad de las generaciones venideras para atender a sus propias necesidades”. El concepto de Desarrollo Sostenible supone el reconocimiento de la necesidad de lograr una armonía entre economía, medio ambiente y sociedad e implica la búsqueda de fórmulas de equilibrio, precisando cambios a todos los niveles, desde los institucionales hasta los personales.

Aunque, a priori, puedan parecer conceptos inconexos, el Urbanismo tiene mucho que ver con el Desarrollo Sostenible. Y es que, el crecimiento urbanístico que están experimentando las ciudades en las que vivimos requiere de la aplicación de medidas de control que garanticen la calidad de vida de los ciudadanos, además de evitar la aparición de crecimientos ilegales. Por eso, la ordenación urbanística de las ciudades afecta por igual a todos los vecinos, ya que es una variable que incide directa y gravemente en el entorno natural en el que nos desenvolvemos.

La proliferación de construcciones ilegales en terrenos rústicos a finales de los años sesenta afecta de manera directa a la sostenibilidad ecológica, dado que genera desequilibrios notables entre espacios debidamente urbanizados y zonas en las que abundan las infraviviendas y en las que la ausencia de infraestructuras originan problemas de salubridad, prestación de servicios e, incluso, de seguridad.

Parcelación ilegal[editar]

El crecimiento del suburbio se realiza mediante la parcelación buscando los propietarios de suelo el mayor rendimiento posible a sus parcelas. Para frenar esta dinámica surge la pretensión del dominio del suelo por la comunidad que más adelante Pedro Bidagor Lasarte va a enunciar organizando su instrumentación. El objetivo es doble frenar la especulación inmobiliaria y dominio de las plusvalías por parte de la Administración. En 1948 el dictador Francisco Franco promulgar la Ley de Ordenación Urbana de Madrid cuyos trabajos se habían desarrollado por Blas Pérez González, Ministro de la Gobernación.[3]

"...Si no se llega a establecer un mecanismo adecuado, jurídico y financiero, para vencer la codicia del especulador, todos los esfuerzos ordenadores se diluirán, y la anarquía volverá a imperar, con manifiesto daño del bien general y, muy particularmente, de las gentes modestas...

Presentación del Plan General de Madrid de 1953.

Ley del Suelo de España[editar]

Co este carácter simplificador y reduccionista se inicia en España una línea de interpretación de los fenómenos económicos y un esbozo doctrinal, cuyo protagonismo lo asume la parcelación urbanística, causante de la transmutación del precio del suelo. Hay que conseguir declarar ilegal la parcelación y así se hará, primero en el Anteproyecto y luego en la propia Ley del Suelo.

Todo este extenso mecanismo legal, que irá ampliándose en años sucesivos, busca frenar la especulación con el sano objetivos de abaratar los costes de urbanización. Sin embargo resulta dicutible que una entidad urbanizadopra vaya a obtener repercusiones de suelo por un precio inferior a su valor real, que lo señala el mercado.[4]

Al ser ilegal la parcelación solo cabe edificar sobre suelo urbanizado por la propia Administración, o por particuales conforme a los nuevos mecanismos legales:

"... El dedo acusador señalaba siempre a los propietarios de los terrenos, en abstracto, como a entes perversos y esconocidos, ocultos en la sombra, cuando en realidad empezaban a ser bien visibles en su constante actividad y diálogo con la Administración y empezaban también a ser los más importantes agentes del desarrollo económico y del desarrollo urbanístico, alos cuales hacía mucho tiempo que habían dejado paso los iniciales propietarios del suelo rústico..."

Fernando de Terán, página 321.

Como regla general en suelo rústico están prohibidas las parcelaciones urbanísticas.

Suelo rústico de asentamiento irregular[editar]

Conferidas en España las competencias sobre urbanismo y ordenación del territorio a las Comunidades Autónomas aparece en castilla y León una categoría de suelo rural conocida como suelo rústico de asentamiento irregular formado los terrenos que hayan sido objeto de parcelación urbanística u ocupación por la edificación mediante procesos ajenos al marco normativo vigente en su momento.[5]


Previsiones de futuro en Andalucía[editar]

El futuro más inmediato de las parcelaciones ilegales pasa por su legalización. Al menos eso es lo que se desprende de las declaraciones[6] que hizo públicas el pasado 5 de abril la consejera de Obras Públicas y Vivienda de la Junta de Andalucía, Josefina Cruz Villalón, quien informó al Consejo de Gobierno del decreto que prepara su departamento para regular la situación de las viviendas construidas en suelo no urbanizable. La futura norma establecerá vías para la legalización o el reconocimiento de estas edificaciones, tras el análisis de sus diversas circunstancias físicas y jurídicas.

Cruz Villalón señaló que el objetivo es abordar esta situación desde "el respeto al ordenamiento jurídico y al modelo de crecimiento sostenible", y subrayó que será un proceso que requerirá el "compromiso político de los ayuntamientos" y un "gran esfuerzo de gestión", además de un ejercicio de "inspección y disciplina urbanística".

De esta forma, el decreto distinguirá, a grandes rasgos, tres supuestos: las edificaciones aisladas, los asentamientos urbanísticos (parcelaciones con entidad suficiente como para necesitar dotaciones y servicios colectivos) y los denominados ámbitos de Hábitat Rural Diseminado (edificaciones con usos y actividades vinculadas al medio rural que también requieren de servicios públicos).

Respecto a las viviendas aisladas, el decreto diferenciará las que son legales o legalizables de las que son ilegales. En el caso de estas últimas, se hará una distinción entre aquellas en las que ha prescrito la posibilidad de ejercer acciones disciplinarias y otras en las que no puede darse esta circunstancia por ubicarse en suelos protegidos o inundables.

La norma dará así una respuesta diferenciada a cada situación, de manera que, según los casos, las viviendas puedan obtener una licencia de ocupación o un reconocimiento que les permita mantener su estado actual y acceder a servicios como los de luz y agua, al menos en régimen de autoabastecimiento, pero manteniendo la condición de edificación en suelo no urbanizable.

Para los asentamientos urbanísticos y los ámbitos de Hábitat Rural Diseminado, el decreto establecerá las condiciones y procedimientos de legalización a través del planeamiento urbanístico municipal y siempre que los propietarios asuman los costes de urbanización e infraestructuras básicas. En este sentido, Cruz Villalón matizó que se trata de dar "una respuesta" a estas situaciones, teniendo muy en cuenta el papel que deberán jugar los propietarios al asumir estos costes.

En su presentación del decreto ante el Consejo de Gobierno, la titular de Obras Públicas y Vivienda subrayó que "no se trata de una norma de punto final ni supone una regularización indiscriminada, sino una medida que permitirá reconocer las distintas situaciones para dotar a las construcciones de un régimen urbanístico acorde y siempre en el marco de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía".

Apenas doce días más tarde de la comparecencia de la consejera de Obras Públicas, Ecologistas en Acción presentó sus alegaciones[7] al Plan de Ordenación Territorial del Sur de Córdoba (POT), denunciando que "se pretende legalizar un gran número de edificaciones y urbanizaciones ilegales", algo a lo que se opone el colectivo. Es más, Ecologistas en Acción aboga porque "todas las edificaciones deben ser demolidas y el terreno restaurado a su estado original". La propuesta del grupo conservacionista es que "no se legalice ninguna edificación que se encuentre dentro de los sistemas generales, suelos no urbanizables de especial protección municipal o terrenos de propiedad de dominio público". A su juicio, el Plan Subregional "debiera ser mucho más restrictivo y no dejar hacer a los ayuntamientos".

Licencia de parcelación[editar]

Toda parcelación, división o segregación de terrenos precisa licencia urbanística, que sólo podrá otorgarse si las fincas resultantes reúnen las características exigidas por la legislación urbanística aplicable y el planeamiento territorial y urbanístico. Asimilado a este concepto está la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho.

Las solicitudes de licencia de parcelación deben adjuntar planos a escala adecuada de la situación y superficie de los terrenos que se pretenden dividir o segregar y de las parcelas resultantes.

Véase también[editar]

Referencias[editar]

  1. Fernando de Terán, "Planeamiento urbano en la España Contemporánea". Gustavo Gili, Barcelona, 1970, ISBN: 84-252-0711-8, página 319.
  2. Prieto Moreno (Gran MadridM, nº. 1 (1948) pp. 25-32.) publicaba un artículo donde desarrollaba una solución teórica al problema de los suburbios, proponiendo la creación de 30 núcleos de entre 10.000 y 20.000 habitantes, reordenando los existentes y creando otros nuevos. La web de Ciudad Pegaso (1956-2006)50 aniversario de la creación de Ciudad Pegaso
  3. Gran Madrid (1948) Palabras de Franco al promulgar la Ley de Ordenación Urbana de Madrid, página 5 y Discurso del Ministro de la Gobernación Blas Pérez González en las Cortes Españolas el 25 de noviembre de 1944 al presenta el Proyecto de Ley páginas. 7-10.
  4. Pedro Bidagor, El problema del suelo en los alrededores de Madrid, en El Gran Madrid, númetro 24, Madrid, 1954.
  5. Reglamento de Urbanismo de Castilla y León, Texto aprobado por Decreto 22/2004, de 29 de enero, y modificado por los Decretos 99/2005, de 22 de diciembre, 68/2006, de 5 de octubre, 6/2008, de 24 de enero, y 45/2009 de 9 de julio. Een vigor desde el 17 de agosto de 2009. tículo 33 bis Suelo rústico de asentamiento irregular.
  6. juntadeandalucia.es
  7. eldiadecordoba.es
  • Boletín de la Dirección General de Arquitectura. Madrid, de 1942 - 1946.
  • Boletín de Información de la Dirección General de Arquitectura. Madrid, de 1946 a 1953.