Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces

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Etapas de un Desarrollo Inmobiliario: 1. Capital, 2. Crédito Puente y 3. Rentas, inmueble con flujos estables.

Un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces o Fideicomiso de Bienes Raíces, más conocido por su acrónimo FIBRA, es un fideicomisos que se emplea para fomentar la inversión en bienes raíces al colocar Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en una bolsa de valores reconocida en México, como lo es Bolsa Mexicana de Valores o la Bolsa Institucional de Valores.

Definición[editar]

Fideicomisos que conforme a los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta de México tienen como fin la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines.

Objetivo[editar]

Su objetivo es fomentar y estimular el desarrollo del mercado inmobiliario en México ofreciendo diversificación de inversión en una cartera de inmuebles minimizando riesgos, e integrar a pequeños, medianos y grandes inversionistas, extranjeros, nacionales, particulares e institucionales en inversiones y proyectos de gran escala.

Tipos de FIBRA[editar]

Para TMSourcing los Desarrollos Inmobiliario tienen tres etapas:


Fase Descripción Plusvalía Utilidades derivadas de rentas
Desarrolladores Los desarrolladores eligen terreno, realizan mejoras con su capital y realizan el proyecto hasta el momento en el que las Instituciones Financieras se sienten cómodas compartiendo el riesgo que los socios tomaron. Alta Baja
Crédito Puente Generalmente una vez que se tienen las licencias y permisos, las Instituciones Financieras toman, al dar un crédito parte del riesgo de los socios. Media, ya que se comparte con las Instituciones Financieras Media, ya que se comparte con las Instituciones Financieras
Rentas Los inmuebles ya estabilizados son rentados y se obtiene un rendimiento Baja Alta

Por su tipo de negocios hay dos tipos de FIBRAS:

A) De Desarrollo, tienen como fin la adquisición en una etapa temprana o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento.

B) De Flujos o Rentas, tienen como fin la adquisición en una etapa madura o estable en flujos bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento.

Partes[editar]

Las partes involucradas son:

  • Fideicomitente, aporta los inmuebles al fideicomiso.
  • Fideicomisario o beneficiario del fideicomiso, son los tenedores de los CBFI, es decir el gran público inversionista.
  • Fiduciario, es la institución de crédito que tiene encargo de los inmuebles, la responsabilidad de vigilar el cobro de las rentas y el pago de los flujos generados.
  • Comité Técnico es un grupo de personas que representan a los fideicomitentes y toma las decisiones sobre la administración del patrimonio del fideicomiso.
  • Administrador del Fideicomiso, es responsable de recolectar las rentas, el mantenimiento de los inmuebles, etc.
  • Agente estructurador es la institución que lleva a cabo la estructura legal y financiera del fideicomiso.
  • Intermediario colocador es la institución que realiza la venta inicial o colocación de los certificados en el mercado de valores.
  • Representante común es la institución que representa a los tenedores de los certificados y distribuye los rendimientos a cada tenedor.

Inversionistas[editar]

Para TMSourcing las FIBRAS pueden tener los siguientes inversionistas:

Segmento Tipo de FIBRA Interes
Estudiante Renta Ahorro
El Ejecutivo Joven  Renta Pago de estudios
Inversionistas Extranjeros Renta / Desarrolladores Inversión, protección y eficiencia fiscal
Con Actitud al Riesgo  Desarrolladores Inversión, y eficiencia fiscal
Extranjeros Retirados Renta Un mercado en crecimiento
El Rentista Maduro  Renta Inversión, protección y eficiencia fiscal
El Inversionista para  el retiro Renta Inversión, protección y eficiencia fiscal
Nuestra Tía Abuela  Renta Se convencen con los nietos o hijos
Ejecutivos Renta Debe tener la confianza de la familia y el dueño 
Institucionales largo plazo Renta / Desarrolladores Inversión, protección y eficiencia fiscal
Tesorerías PYME Renta Inversión, y protección
Reservas PYME Renta Inversión, y protección
Desarrolladores Desarrolladores Inversión, y eficiencia fiscal

Regulación[editar]

La figura del fideicomiso está regulada en el Título Segundo, De las Operaciones de Crédito, capítulo V, sección primera, Del Fideicomiso, de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), y debido a que las FIBRAS cuentan con estímulos fiscales se encuentran reguladas por la Ley del Impuesto Sobre la Renta (art. 187 y 188).

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios otorgan al tenedor el derecho de recibir por cada certificado una parte proporcional de los rendimientos generados por el arrendamiento y compra venta de los inmuebles que forman el patrimonio del fideicomiso también otorgan la posibilidad de obtener ganancias por la apreciación de los inmuebles.

Diferencia entre FIBRAS y CKDES[editar]

Para TMSourcing la diferencia entre estas dos figuras es:

CKDES FIBRAS
Objetivo Desarrollar Proyectos Adquisición o Construcción de bienes inmuebles, que se destinen al arrendamiento
Plazo Definido Indefinido
Garantías Según proyecto Sin garantía, similar a acciones
Tipo de valores emitidos Capital, certificado bursátil amortizable Capital, certificado bursátil no amortizable
Mercado Secundario Mercado reconocido en México Similar a acciones
Subordinación

de Los Tenedores

Generalmente tiene preferencia los originadores Similar a acciones
Calificación No No
Gobierno Corporativo Si Si
Eficiencia Fiscal aportación de Inmuebles No Si conforme al 187 y 188 LISR
Eficiencia Fiscal en la compraventa de los valores No Si conforme al 187 y 188 LISR
Distribución de ingresos del vehículo Contingentes a los proyectos subyacentes Distribuciones variables equivalentes al menos al 95% del resultado fiscal neto
Tipo de Inversión Deuda o capital de Proyectos Por menos 70% en Inmuebles
Tipo de Inversionistas Super calificado Gran Público Inversionista, mexicano y extranjero

Asociaciones Relacionadas[editar]

  • AMEFIBRA, Asociación Mexicana de FIBRAS Inmobiliarias
  • AMIB, Asociación Mexicana de Instituciones Bursátiles, A.C.

Ejemplos de FIBRAS[editar]

  • FIBRA UNO (FUNO) —Primer FIBRA colocado en la BMV
  • FIBRA MTY (FMTY)
  • FIBRA DANHOS (DANHOS)
  • FIBRA MacQuarie (FIBRAMQ)
  • FIBRA HD (FIBRAHD)
  • FIBRA Plus (FPLUS)
  • FIBRA Terrafina (TERRA)
  • FIBRA Prologis (FIBRAPL)
  • FIBRA CFE (FCFE)
  • FIBRA INN (FINN)
  • FIBRA Hotel (FIHO)
  • FIBRA Shop (FSHOP)
  • Entre otras.

Referencias[editar]

  • Gonzalez Olhovich, Adolfo (2011). «¿Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) serán el negocio del siglo?». Mundo Fiduciario. Consultado el 27 de marzo de 2011.
  • Gonzalez Olhovich, Adolfo (2012). «FIBRAS La Democratización del Negocio Inmobiliario». Mundo Fiduciario. Consultado el enero de 2012.

Bibliografía[editar]

  • Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, México.
  • Ley de Impuesto Sobre la Renta, México.

Enlaces externos[editar]