Contrato de compraventa

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La compraventa (en latín emptio venditio[1] ) es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a dar algo y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.

Importancia

Este contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial.

Como contrato tipo de los translativos de dominio, aplicaremos sus reglas principales a la permuta; sufrirán estas modificaciones esenciales en la donación; también recurriremos a la compraventa para explicar ciertas especialidades del mutuo, de la sociedad, de la transacción y de la renta vitalicia.

Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la propiedad dentro de los contratos translativos de dominio.

La compraventa en el derecho latino moderno, que deriva del Código Napoleón, es un contrato translativo de dominio, que se define como el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.

Características

  • Bilateral. Es un contrato bilateral porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes.
  • Oneroso. Porque confiere provechos y gravámenes también recíprocos.
  • Conmutativo. Generalmente es conmutativo, por cuanto que las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse el contrato.
  • Aleatorio. La compraventa puede ser un contrato aleatorio cuando se trata de una compra de esperanza, es decir, cuando se adquieren los frutos futuros de una cosa corriendo el comprador el riesgo de que no existan, pero pagando siempre su precio, independientemente de que no lleguen a existir.
  • Consensual. La compraventa es un contrato consensual para muebles y formal para inmuebles. En materia de muebles no se requiere formalidad alguna para la validez del acto; es decir, se aceptan las distintas formas de manifestación de la voluntad dentro del consentimiento tácito y expreso. En el tácito, se admite que por hechos indubitables la compraventa de bienes muebles se forme y constituya, generalmente en aquellos casos en que se tome la cosa y se deposita el precio: hecho indubitable de la manifestación de la voluntad para celebrar el contrato. En cuanto al consentimiento expreso, se acepta que verbalmente, la compraventa pueda celebrarse por señas, o por escrito si así se prefiere, sin que sea menester esta formalidad para los bienes muebles.

En cuanto a los inmuebles, el contrato siempre debe constar por escrito, pero el documento puede ser público o privado, dependiendo el importe.

  • Principal. Existe por sí solo, pues no depende de otro contrato.
  • Instantáneo. Pueden realizarse las prestaciones inmediatamente, cuando la operación es al contado.
  • Tracto sucesivo. Puede pagarse el precio en abonos.
  • Civil. Entre particulares sin propósito de lucro, es aquella que no tiene los atributos de la compraventa mercantil.
  • Mercantil. En ésta son comerciantes; y aquellos en las que tienen por objeto títulos de crédito. En esta compraventa los plazos para reclamar son breves, pues se busca rapidez en las operaciones mercantiles, a diferencia de las civiles, en los que los plazos del procedimiento son más largos.
  • Privada. Si el vendedor contrata, escoge a un comprador.
  • Pública. Venta de una cosa en almoneda.
  • Judicial y extrajudicial. En la primera interviene la autoridad, en la segunda no.

Común u ordinaria y especial. La primera es la que se rige por disposiciones generales de la compraventa y la segunda por cuestiones diferentes.

  • Voluntaria o necesaria. En la primera el vendedor no es forzado a realizarla, mientras que en la segunda sí. Comprador y vendedor se ponen de acuerdo respecto a cosa y precio; la necesaria en realidad presenta una característica que afecta al contrato en su esencia misma; existe en el caso de remate, en la adjudicación judicial y en la expropiación por causa de utilidad pública.
  • Cosa: objeto, bien, en oposición a los derechos creados sobre él y a las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del comercio.
  • Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en numerario y justo.
  • Personas o partes: el vendedor, que es la persona física o jurídica que transfiere la propiedad, y el comprador, que es quien la adquiere. vendedor y comprador.
  • Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la práctica es habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o tácitamente.
  • Validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.

Historia

En el derecho romano es el convenio de cambiar una cosa (merx) que se entregara al comprador (emptor) por una cantidad de dinero (pretium) que se pagara al vendedor (venditor). De hecho la forma más primitiva de compraventa consistió en el trueque de cosa y precio. Un tipo paradigmático de negocio de "toma y daca". Este se realizaba con el simple intercambio manual para la compra de res nec manicipi y adoptaba la forma solemne de manicipatio para la compra de res manicipi.[2]
En el derecho griego exigía para la perfección de la compraventa, el pago del precio o la forma escrita; en la compra de género futuro el pago anticipado era préstamo de dinero. esto repercutió en la jurisprudencia romana, quien llegó admitir la perfección del contrato por el simple consentimiento, presentándose como simultáneas las obligaciones de entregar y pagar.
Gayo, en su obra Institutas, define el contrato de compraventa - emtio venditio - como un contrato consensual por el que una personadenominda vendedor (venditor), se obliga a transmitir la libre y pacificaposesión y el disfrute útil (habere licere) que tiene sobre una cosa (merx), a otra persona denominada comprador (emptor), a cambio de una cantidad cierta de dinero (pretium). [3]

Función económica

La compra venta resulta ser el medio más eficaz y práctico por el cual se intercambia la riqueza. La aparición de la moneda trajo como consecuencia el nacimiento del contrato de compra venta, precisando con mayor realismo el valor económico de las contraprestaciones, ya que la concepción primitiva de los valores al ganado o a la pecunia, daba a los contratantes una aproximación en las contraprestaciones, pero no con la misma precisión de la moneda merced de los valores fraccionarios.[4]

Especies

Compraventa civil

Definida como la obligación del vendedor a entregar una cosa determinada y la obligación del comprador a pagar un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Compraventa mercantil

Definida como la compraventa de cosas muebles para revenderlas, bien en la misma forma que se compraron o bien en otra diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa.

Compraventa con reserva de dominio

Es aquel contrato en el cual las partes, mediante un pacto expreso, modifican el efecto traslativo de dominio, haciéndolo depender del cumplimiento de una obligación por parte del comprador.

Compraventa en abonos

Es aquel contrato en el cual mediante pacto expreso de las partes acuerdan que el comprador cubrirá de manera total o parcial en cierto tiempo el precio de la cosa mediante entregas parciales en cierto tiempo.
Si se pactara que la totalidad del precio se pagara en cierto tiempo en una sola exhibición no sería compraventa en abonos, sino un contrato de compraventa con el pago del precio diferido, por lo que la condición para que exista dicho contrato es que existan pagos en parcialidades.

Compraventa con pacto de preferencia

Contrato en el cual las partes pactan que el comprador se obliga a no vender el bien adquirido como consecuencia de la compraventa, sin antes darle preferencia al vendedor para volver a adquirirlo en igualdad de condiciones en que pudiera adquirirlo un tercero.

Compraventa con pacto de no vender a determinada persona

Es aquel contrato en el cual las partes pactan que el comprador no pueda vender a determinada persona el bien que ha adquirido y es objeto del contrato. No debe confundirse con el hecho de pactar no vender a persona alguna, pues el contrato seria nulo.

Compraventa de esperanza

Es aquel contrato en el cual las partes pactan la entrega de cosas futuras a cambio de un precio cierto y en dinero, por lo que el comprador corre el riesgo de que esas cosas nunca lleguen a existir y aun así este deba cubrir el precio.

Compraventa de cosa esperada

Contrato en el cual las partes pactan la entrega de cosas futuras y el pago del precio subordinándolas a la condición suspensiva de que la cosa llegue o no a existir.

Compraventa judicial

Es equiparada por la ley a una enajenación forzada. Técnicamente no es un contrato porque no existe acuerdo de voluntades entre el propietario del bien y el deudor del crédito que da origen al procedimiento judicial, ni mucho menos el mejor postor. Por regla general, dentro del procedimiento judicial, el propietario no acude a esta audiencia, y aunque lo hiciera y manifestará su inconformidad con el procedimiento su consentimiento es irrelevante para la enajenación del bien.

Por otra parte, tampoco es una compraventa ya que ninguna de las partes, ni el juez de conocimiento, fijan el precio en que se remata la cosa, tampoco los peritos que la valuarán, ya que ellos señalarán un valor y precio estimado que servirá de base para su estimación y la legalidad de sus posturas. En todo caso, el mejor postor será el que fije el precio al ofrecer una cantidad a cambio de la cosa, que debe ser cuando menos la mismas, que sea considerada como postura legal. En síntesis, si no haya acuerdo de voluntades entre el propietario y el adquirente, ni respecto a la transmisión del bien, ni respecto el precio, no puede hablarse de contrato de compraventa.[5]

Elementos

Elementos personales

Los elementos personales de este contrato se conforman por dos partes: el comprador y el vendedor.

  1. Vendedor: aquella persona física o moral que se obliga a transferir el dominio de una cosa o un derecho a otro.
  2. Comprador: aquella persona física o moral que se obliga para con el vendedor a pagar un precio cierto y en dinero a cambio de una cosa que pasará a su propiedad.

Elementos reales

Los elementos reales son dos:

  1. Precio. Como parte de la prestación que debe dar el comprador debe tener las siguientes características, cierto (esto significa que debe ser determinado y determinable, debe fijarse al celebrar el contrato de manera precisa, matemática y exacta), en dinero (esto quiere decir que será en moneda nacional que conforme a la ley monetaria en vigor que tenga curso y poder liberatorio pleno; se puede pactar dentro del contrato que una parte se pague en dinero y otra parte del precio se pague en especie siempre y cuando el importe en dinero sea igual o mayor que el valor de esa cosa), Verdadero(no debe ser ficticio, pues si no se estaría en presencia de un contrato ficticio o de donación), y justo (es decir, que exista una equivalencia lógica entre el valor de la cosa vendida y el precio, ya que si existe una desproporción de los precios se desnaturalizará el contrato).
  2. Cosa. Pueden ser objeto del contrato de compraventa todas las cosas y derechos que reúnan los siguientes requisitos: la cosa debe existir en la naturaleza (también pueden ser objeto del contrato las cosas futuras o las compras de esperanza); determinado(es decir, individualizado puntualizando ciertos respecto a la cosa); determinable (en especia, es decir, datos de género, calidad, cantidad, peso o medida); y debe estar en el comercio (las cosas pueden estar fuera del comercio por su naturaleza, es decir, no puede ser poseída por algún individuo, y cuando la ley así lo declare).[6]

Elementos formales

Los contratos de compraventa tienen dos vertientes:

  1. Contratos de compraventa de bienes no inmuebles. La ley no exige una manera especial para que se exteriorice el consentimiento; por lo tanto, la forma es libre. Por lo que, este contrato puede celebrarse en escritura pública, en documento privado, con o sin testigos, en forma verbal o por actos o circunstancias que necesariamente supongan ese consentimiento.
  2. Contratos de compraventa de bienes inmuebles. Este contrato es formal en virtud de que la ley exige una formalidad determinada e impuesta para su validez que deberá constar en escritura pública, ya que, si el valor de avaluó del no excede al equivalente a trescientos sesenta y cinco veces el salario mínimo, este podrá realizarse en contrato privado, con la forma de los contratantes, ante dos testigos, ratificado ante notario, ante juez competente y registrado en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio.

Efectos del contrato de compraventa

Obligaciones del vendedor

  • Transmitir la propiedad o título de derecho.
  • Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.
  • Entregar el bien.
  • Garantizar al adquiriente una posesión útil.
  • Garantizar al comprador una posesión pacífica.
  • Responder a la evicción.
  • Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga el bien.

Obligaciones del comprador

  • Pagar el precio.
  • Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.
  • Recibir el bien comprado.
  • Recibir en buen estado.

Modalidades especiales de la compraventa

  • Compraventa con reserva de dominio: es aquella en que la transferencia del dominio queda sujeta a una condición suspensiva que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra lícita. No es reconocida por todos los ordenamientos jurídicos.
  • Compraventa a plazo (en abonos): es aquella en que el vendedor, por un lado, realiza la transferencia de la propiedad, y por otro el comprador, se obliga a realizar el pago fraccionado en un determinado número de cuotas periódicas.
  • Compraventa ad gustum (al gusto): es aquella que está sometida a la condición futura e incierta de superar una prueba o degustación que permita averiguar si la cosa posee la calidad expresa o tácitamente convenida.
  • Compraventa con pacto de preferencia: es aquella en la que se establece, para el comprador, la obligación de permitir, en caso de futura venta, que una determinada persona adquiera la cosa, con prioridad sobre el resto de eventuales compradores. Igualmente, el comprador estará además obligado a informar al beneficiario del pacto de preferencia sobre la puesta en venta del bien.
  • Compraventa con pacto de retroventa: es aquella en que se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar el objeto vendido. Cabe añadir que la finalidad económica de esta figura gira en torno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa. De ahí que existan grandes facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa, tratándose realmente de un préstamo garantizado.
  • Compraventa con garantía hipotecaria es aquel que se realiza cuando el comprador adquiere un bien mueble o inmueble y en el mismo acto está adquiriendo e hipotecando. Se hace ante la fe de un notario público y para que se pueda realizar la compraventa en esta modalidad el bien no debe tener ningún gravamen, esto se debe demostrar con un certificado que expide el Registro Público de la Propiedad y Comercio del Estado en donde se este realizando el contrato.

Regulación por países

Argentina

El Código Civil Argentino en sus artículos 1363 al 1373, regula el contrato de compraventa en los siguientes artículos:

  • 1363.- Las partes que contraten la compra y venta de alguna cosa, pueden, por medio de cláusulas especiales, subordinar a condiciones, o modificar como lo juzguen conveniente las obligaciones que nacen del contrato.
  • 1364.- Es prohibida la cláusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna; mas no a una persona determinada.
  • 1365.- "Venta a satisfacción del comprador", es la que se hace con la cláusula de no haber venta, o de quedar deshecha la venta, si la cosa vendida no agradase al comprador.
  • 1366.- "Venta con pacto de retroventa", es la que se hace con la cláusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o disminución.
  • 1367.- "Pacto de reventa", es la estipulación de poder el comprador restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de él el precio que hubiese pagado, con exceso o disminución.
  • 1368.- "Pacto de preferencia", es la estipulación de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, entregada al comprador, prefiriéndolo a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el comprador venderla.
  • 1369.- "Pacto de mejor comprador", es la estipulación de quedar deshecha la venta, si se presentase otro comprador que ofreciese un precio más ventajoso.
  • 1370.- La compra y venta condicional tendrá los efectos siguientes, cuando la condición fuere suspensiva: 1 – Mientras pendiese la condición, ni el vendedor tiene obligación de entregar la cosa vendida, ni el comprador de pagar el precio, y sólo tendrá derecho para exigir las medidas conservatorias; 2 – Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador, éste no adquiere el dominio de ella, y será considerado como administrador de cosa ajena; 3 – Si el comprador, sin embargo, hubiese pagado el precio, y la condición no se cumpliese, se hará restitución recíproca de la cosa y del precio, compensándose los intereses de éste con los frutos de aquélla.
  • 1371.- Cuando la condición fuese resolutoria, la compra y venta tendrá los efectos siguientes: 1 – El vendedor y comprador quedarán obligados como si la venta no fuese condicional, y si se hubiere entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condición, sólo tendrá derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa; 2 – Si la condición se cumple, se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueños; mas el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga tradición de ella.
  • 1372.- En caso de duda, la venta condicional se reputará hecha bajo una condición resolutoria, siempre que antes del cumplimiento de la condición, el vendedor hubiese hecho tradición de la cosa al comprador.
  • 1373.- La venta con cláusula de poderse arrepentir el comprador y vendedor, se reputa hecha bajo una condición resolutoria, aunque el vendedor no hubiese hecho tradición de la cosa al comprador. Habiendo habido tradición, o habiéndose pagado el precio de la cosa vendida, la cláusula de arrepentimiento tendrá los efectos de la venta bajo pacto de "retroventa", si fuese estipulada en favor del vendedor; o tendrá los efectos del pacto de "reventa", si fuese estipulada en favor del comprador.

España

En el Derecho español la Compraventa con reserva de dominio, el traspaso posesorio es realizado en el momento de la perfección del contrato, quedando la transmisión de la propiedad supeditada al cumplimiento de una determinada condición.

La compraventa a plazos se realiza la transmisión de posesión y propiedad de un bien mueble, corporal, identificable y no consumible, naciendo, por el lado del adquirente, la obligación de realizar el pago fraccionado en un determinado número de cuotas periódicas. Esta modalidad, debido a su trascendencia en la economía contemporánea, ha sido regulada específicamente por la Ley 28/1998.

La compraventa con pacto de retroventa (retracto convencional), en caso de bienes inmuebles, mientras el pacto de retro no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad no vincula al tercero que adquiera la propiedad procedente del comprador.

La compraventa ad gustum de acuerdo con el artículo 1115 del Código Civil, no puede tratarse de una condición puramente potestativa, prohibida por dicho artículo. Finalmente, una vez haya resultado positiva la prueba, el comprador pierde la facultad de desistir de la compraventa.

México

Los artículos 2248 al 2322 del Código Civil Federal regulan el contrato de compraventa.

Chile

Los artículos 1793 al 1896 del Código Civil de Chile regulan el contrato de compraventa.

Véase también

Referencias

  1. pt:Emptio venditio(en portugués)
  2. DÓRS, J.A. Derecho Privado Romano. 14 Ed. Ediciones Universidad de Navarra. Pamplona, España. Pág. 577.
  3. GORDILLO MONTESINOS, Roberto Héctor. Derecho Privado Romano. Editorial Porrúa. México. 2008. Pág. 640.
  4. CHIRINO CASTILLO, Joel. "Derecho Civil III" 2a Edición.Editorial Mc GRAW HILL. p. 23.
  5. ZAMORA Y VALENCIA, Miguel Ángel. Contratos Civiles. 13 ed. Editorial PORRÜA. México 2012. p. 132-133.
  6. "TREVIÑO GARCÍA, Ricardo. "Los Contratos Civiles y sus Generalidades", Mc Graw Hill. Séptima edición,. Pag. 93-94.

Enlaces externos