Contrato de compraventa

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La compraventa (en latín emptio venditio[1] ) es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.

Importancia[editar]

Este contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial.

Como contrato tipo de los translativos de dominio, aplicaremos sus reglas principales a la permuta; sufrirán estas modificaciones esenciales en la donación; también recurriremos a la compraventa para explicar ciertas especialidades del mutuo, de la sociedad, de la transacción y de la renta vitalicia.

Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la propiedad dentro de los contratos translativos de dominio.

La compraventa en el derecho latino moderno, que deriva del Código Napoleón, es un contrato translativo de dominio, que se define como el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.

Clasificación[editar]

  • Bilateral. Es un contrato bilateral porque engendra derechos y obligaciones para ambas partes.
  • Oneroso. Porque confiere provechos y gravámenes también recíprocos.
  • Conmutativo. Generalmente es conmutativo, por cuanto que las prestaciones son ciertas y determinadas al celebrarse el contrato.
  • Aleatorio. La compraventa puede ser un contrato aleatorio cuando se trata de una compra de esperanza, es decir, cuando se adquieren los frutos futuros de una cosa corriendo el comprador el riesgo de que no existan, pero pagando siempre su precio, independientemente de que no lleguen a existir.
  • Consensual. La compraventa es un contrato consensual para muebles y formal para inmuebles. En materia de muebles no se requiere formalidad alguna para la validez del acto; es decir, se aceptan las distintas formas de manifestación de la voluntad dentro del consentimiento tácito y expreso. En el tácito, se admite que por hechos indubitables la compraventa de bienes muebles se forme y constituya, generalmente en aquellos casos en que se tome la cosa y se deposita el precio: hecho indubitable de la manifestación de la voluntad para celebrar el contrato. En cuanto al consentimiento expreso, se acepta que verbalmente, la compraventa pueda celebrarse por señas, o por escrito si así se prefiere, sin que sea menester esta formalidad para los bienes muebles.

En cuanto a los inmuebles, el contrato siempre debe constar por escrito, pero el documento puede ser público o privado, dependiendo el importe.

  • Principal. Existe por sí solo, pues no depende de otro contrato.
  • Instantáneo. Pueden realizarse las prestaciones inmediatamente, cuando la operación es al contado.
  • Tracto sucesivo. Puede pagarse el precio en abonos.
  • Civil. Entre particulares sin propósito de lucro, es aquella que no tiene los atributos de la compraventa mercantil.
  • Mercantil. En ésta son comerciantes; y aquellos en las que tienen por objeto títulos de crédito. En esta compraventa los plazos para reclamar son breves, pues se busca rapidez en las operaciones mercantiles, a diferencia de las civiles, en los que los plazos del procedimiento son más largos.

Son compraventas mercantiles, según el artículo 75 del Código de Comercio, las siguientes:

1.- Las enajenaciones y adquisiciones de mercancías, efecto y bienes muebles en general, verificadas con propósito de lucro como característica para determinar la compraventa respecto de mercancías y bienes muebles.

2.- Las enajenaciones de bienes inmuebles que se realicen también con dicho propósito de especulación mercantil.

  • Privada. Si el vendedor contrata, escoge a un comprador.
  • Pública. Venta de una cosa en almoneda.
  • Judicial y extrajudicial. En la primera interviene la autoridad, en la segunda no.

Común u ordinaria y especial. La primera es la que se rige por disposiciones generales de la compraventa y la segunda por cuestiones diferentes.

  • Voluntaria o necesaria. En la primera el vendedor no es forzado a realizarla, mientras que en la segunda sí. Comprador y vendedor se ponen de acuerdo respecto a cosa y precio; la necesaria en realidad presenta una característica que afecta al contrato en su esencia misma; existe en el caso de remate, en la adjudicación judicial y en la expropiación por causa de utilidad pública.

En Museros (Valencia) a dos de Mayo de dos mil doce.

Los hermanos Encarnación, José, Juan Antonio y Mari Carmen Alcover Alfonso son a partes iguales herederos de una planta baja de 40 m2, en la calle País Valençiá,1 de Museros (Valencia), siendo su titular la madre de ellos (yá fallecida)Dña. Encarnación Alfonso Franch (viuda de D. José Alcover Fort).

En el día de hoy y por el PRESENTE CONTRATO, los hermanos Mari Carmen (como parte VENDEDORA)y Juan Antonio (como parte COMPRADORA), alcanzan un acuerdo de compra venta de estos derechos de herencia (una cuarta parte) que le corresponden a la parte VENDEDORA y que los transfiere a la parte COMPRADORA.

Dicha cuarta parte se valora en 12.000 Eur.(DOCE MIL EUR.) y será satisfecha de acuerdo con el siguiente calendario: A fecha de hoy y firma de este contrato 3.000 Eur. (TRES MIL EUR.), con fecha treinta de Julio del presente año (30-7-2012) otro pago a cuenta de 3.000 Eur.(TRES MIL EUR.)y finalmente el 30 de Abril de dos mil trece (30-4-2013) los restantes 6.000 Eur. (SEIS MIL EUR.)

Si en periodo que trancurre desde hoy hasta el 30 de Abril de 2013 (un año), el local fuera vendido a terceras personas por una cuantía superior a los 48.000 Eur. (CUARENTA Y OCHO MIL EUR.), la parte COMPRADORA concede la posibilidad a la parte VENDEDORA de resolver este contrato previa devolución de los pagos a cuenta realizados.

PARTE VENDEDORA PARTE COMPRADORA

Maria Carmen Alcover Alfonso Jhonathan Zaret Izquierdo

  • Cosa: objeto, bien, en oposición a los derechos creados sobre él y a las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del comercio.
  • Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en numerario y justo.
  • Personas o partes: el vendedor, que es la persona física o jurídica que transfiere la propiedad, y el comprador, que es quien la adquiere. vendedor y comprador.
  • Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la práctica es habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba. Hay excepciones en diferentes ordenamientos jurídicos, por ejemplo para el caso de bienes inmuebles, o ciertos otros contratos que se obligan a realizar por escrito, expresa o tácitamente.
  • validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar; y el consentimiento, que se refiere a que haya un acuerdo de las partes que recaiga sobre el precio y la cosa.

Historia[editar]

Especies[editar]

Compraventa civil[editar]

Compraventa mercantil[editar]

Compraventa pública y privada[editar]

Compraventa judicial y extrajudicial[editar]

Compraventa necesaria y voluntaria[editar]

Elementos[editar]

Elementos personales[editar]

Elementos reales[editar]

Elementos formales[editar]

Efectos del contrato de compraventa[editar]

Obligaciones del vendedor[editar]

  • Transmitir la propiedad o título de derecho.
  • Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.
  • Entregar el bien.
  • Garantizar al adquiriente una posesión útil.
  • Garantizar al comprador una posesión pacífica.
  • Responder a la evicción.
  • Responder de los vicios y defectos ocultos que tenga el bien.

Obligaciones del comprador[editar]

  • Pagar el precio.
  • Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.
  • Recibir el bien comprado.
  • Recibir en buen estado.

Venta de cosa ajena[editar]

Transmisión de la propiedad y el problema del riesgo[editar]

Modalidades especiales de la compraventa[editar]

  • Compraventa con reserva de dominio: es aquella en que la transferencia del dominio queda sujeta a una condición suspensiva que puede consistir en el pago del precio o cualquier otra lícita. No es reconocida por todos los ordenamientos jurídicos.
  • Compraventa a plazo (en abonos): es aquella en que el vendedor, por un lado, realiza la transferencia de la propiedad, y por otro el comprador, se obliga a realizar el pago fraccionado en un determinado número de cuotas periódicas.
  • Compraventa ad gustum (al gusto): es aquella que está sometida a la condición futura e incierta de superar una prueba o degustación que permita averiguar si la cosa posee la calidad expresa o tácitamente convenida.
  • Compraventa con pacto de preferencia: es aquella en la que se establece, para el comprador, la obligación de permitir, en caso de futura venta, que una determinada persona adquiera la cosa, con prioridad sobre el resto de eventuales compradores. Igualmente, el comprador estará además obligado a informar al beneficiario del pacto de preferencia sobre la puesta en venta del bien.
  • Compraventa con pacto de retroventa: es aquella en que se atribuye al vendedor un derecho subjetivo, por el que puede recuperar el objeto vendido. Cabe añadir que la finalidad económica de esta figura gira en torno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura esperanza de recuperar la cosa. De ahí que existan grandes facilidades para simular una compraventa con pacto de retroventa, tratándose realmente de un préstamo garantizado.
  • Compraventa con garantia hipotecaria es aquel que se realiza cuando el comprador adquiere un bien mueble o inmueble y en el mismo acto está adquiriendo e hipotecando. Se hace ante la fe de un notario público y para que se pueda realizar la compraventa en esta modalidad el bien no debe tener ningún gravamen, esto se debe demostrar con un certificado que expide el Registro Público de la Propiedad y Comercio del Estado en donde se este realizando el contrato.

Regulación por países[editar]

Argentina[editar]

El Código Civil Argentino regula el contrato de compraventa en los siguientes artículos:

  • 1363.- Las partes que contraten la compra y venta de alguna cosa, pueden, por medio de cláusulas especiales, subordinar a condiciones, o modificar como lo juzguen conveniente las obligaciones que nacen del contrato.
  • 1364.- Es prohibida la cláusula de no enajenar la cosa vendida a persona alguna; mas no a una persona determinada.
  • 1365.- "Venta a satisfacción del comprador", es la que se hace con la cláusula de no haber venta, o de quedar deshecha la venta, si la cosa vendida no agradase al comprador.
  • 1366.- "Venta con pacto de retroventa", es la que se hace con la cláusula de poder el vendedor recuperar la cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a éste el precio recibido, con exceso o disminución.
  • 1367.- "Pacto de reventa", es la estipulación de poder el comprador restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de él el precio que hubiese pagado, con exceso o disminución.
  • 1368.- "Pacto de preferencia", es la estipulación de poder el vendedor recuperar la cosa vendida, entregada al comprador, prefiriéndolo a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el comprador venderla.
  • 1369.- "Pacto de mejor comprador", es la estipulación de quedar deshecha la venta, si se presentase otro comprador que ofreciese un precio más ventajoso.
  • 1370.- La compra y venta condicional tendrá los efectos siguientes, cuando la condición fuere suspensiva: 1 – Mientras pendiese la condición, ni el vendedor tiene obligación de entregar la cosa vendida, ni el comprador de pagar el precio, y sólo tendrá derecho para exigir las medidas conservatorias; 2 – Si antes de cumplida la condición, el vendedor hubiese entregado la cosa vendida al comprador, éste no adquiere el dominio de ella, y será considerado como administrador de cosa ajena; 3 – Si el comprador, sin embargo, hubiese pagado el precio, y la condición no se cumpliese, se hará restitución recíproca de la cosa y del precio, compensándose los intereses de éste con los frutos de aquélla.
  • 1371.- Cuando la condición fuese resolutoria, la compra y venta tendrá los efectos siguientes: 1 – El vendedor y comprador quedarán obligados como si la venta no fuese condicional, y si se hubiere entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condición, sólo tendrá derecho a pedir las medidas conservatorias de la cosa; 2 – Si la condición se cumple, se observará lo dispuesto sobre las obligaciones de restituir las cosas a sus dueños; mas el vendedor no volverá a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el comprador le haga tradición de ella.
  • 1372.- En caso de duda, la venta condicional se reputará hecha bajo una condición resolutoria, siempre que antes del cumplimiento de la condición, el vendedor hubiese hecho tradición de la cosa al comprador.
  • 1373.- La venta con cláusula de poderse arrepentir el comprador y vendedor, se reputa hecha bajo una condición resolutoria, aunque el vendedor no hubiese hecho tradición de la cosa al comprador. Habiendo habido tradición, o habiéndose pagado el precio de la cosa vendida, la cláusula de arrepentimiento tendrá los efectos de la venta bajo pacto de "retroventa", si fuese estipulada en favor del vendedor; o tendrá los efectos del pacto de "reventa", si fuese estipulada en favor del comprador.

España[editar]

En el Derecho español la Compraventa con reserva de dominio, el traspaso posesorio es realizado en el momento de la perfección del contrato, quedando la transmisión de la propiedad supeditada al cumplimiento de una determinada condición.

La compraventa a plazos se realiza la transmisión de posesión y propiedad de un bien mueble, corporal, identificable y no consumible, naciendo, por el lado del adquirente, la obligación de realizar el pago fraccionado en un determinado número de cuotas periódicas. Esta modalidad, debido a su trascendencia en la economía contemporánea, ha sido regulada específicamente por la Ley 28/1998.

La compraventa con pacto de retroventa (retracto convencional), en caso de bienes inmuebles, mientras el pacto de retro no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad no vincula al tercero que adquiera la propiedad procedente del comprador.

La compraventa ad gustum de acuerdo con el artículo 1115 del Código Civil, no puede tratarse de una condición puramente potestativa, prohibida por dicho artículo. Finalmente, una vez haya resultado positiva la prueba, el comprador pierde la facultad de desistir de la compraventa.

Mexico[editar]

TITULO SEGUNDO De la Compra-Venta CAPITULO I Disposiciones Generales

Artículo 2248.- Habrá compra-venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Artículo 2249.- Por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho.

Artículo 2250.- Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte con el valor de otra cosa, el contrato será de venta cuando la parte de numerario sea igual o mayor que la que se pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato será permuta.

Artículo 2251.- Los contratantes pueden convenir en que el precio sea el que corre en día o lugar determinados o el que fije un tercero.

Artículo 2252.- Fijado el precio por el tercero, no podrá ser rechazado por los contratantes, sino de común acuerdo.

Artículo 2253.- Si el tercero no quiere o no puede señalar el precio, quedará el contrato sin efecto, salvo convenio en contrario.

Artículo 2254.- El señalamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Artículo 2255.- El comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos. A falta de convenio lo deberá pagar al contado. La demora en el pago del precio lo constituirá en la obligación de pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude.

Artículo 2256.- El precio de frutos y cereales vendidos a plazo a personas no comerciantes y para su consumo, no podrá exceder del mayor que esos géneros tuvieren en el lugar, en el período corrido desde la entrega hasta el fin de la siguiente cosecha.

Artículo 2257.- Las compras de cosas que se acostumbra gustar, pesar o medir, no producirán sus efectos sino después que se hayan gustado, pesado o medido los objetos vendidos.

Artículo 2258.- Cuando se trate de venta de artículos determinados y perfectamente conocidos, el contrato podrá hacerse sobre muestras. En caso de desavenencia entre los contratantes, dos peritos nombrados uno por cada parte, y un tercero para el caso de discordia, nombrado por éstos, resolverán sobre la conformidad o inconformidad de los artículos con las muestras o calidades que sirvieron de base al contrato.

Artículo 2259.- Si la venta se hizo sólo a la vista y por acervo, aun cuando sea de cosas que se suelen contar, pesar o medir, se entenderá realizada luego que los contratantes se avengan en el precio, y el comprador no podrá pedir la rescisión del contrato alegando no haber encontrado en el acervo la cantidad, peso o medida que él calculaba.

Artículo 2260.- Habrá lugar a la rescisión si el vendedor presentare el acervo como de especie homogénea, y ocultare en él especies de inferior clase y calidad de las que están a la vista.

Artículo 2261.- Si la venta de uno o más inmuebles se hiciere por precio alzado y sin estimar especialmente sus partes o medidas, no habrá lugar a la rescisión, aunque en la entrega hubiere falta o exceso.

Artículo 2262.- Las acciones que nacen de los artículos 2259 a 2261 prescriben en un año, contado desde el día de la entrega.

Artículo 2263.- Los contratantes pagarán por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio en contrario.

Artículo 2264.- Si una misma cosa fuere vendida por el mismo vendedor a diversas personas, se observará lo siguiente:

Artículo 2265.- Si la cosa vendida fuere mueble, prevalecerá la venta primera en fecha; si no fuere posible verificar la prioridad de ésta, prevalecerá la hecha al que se halle en posesión de la cosa.

Artículo 2266.- Si la cosa vendida fuere inmueble, prevalecerá la venta que primero se haya registrado; y si ninguna lo ha sido, se observará lo dispuesto en el artículo anterior.

Artículo 2267.- Son nulas las ventas que produzcan la concentración o acaparamiento, en una o en pocas manos, de artículos de consumo necesario, y que tengan por objeto obtener el alza de los precios de esos artículos.

Artículo 2268.- Las ventas al menudeo de bebidas embriagantes hechas al fiado en cantinas, no dan derecho para exigir su precio.

Modos de terminación[editar]

Véase también[editar]

Referencias[editar]

  1. pt:Emptio venditio (en portugués)