Automated Valuation Model

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AVM, (acrónimo de la expresión inglesa Automated Valuation Model) es el nombre que se da internacionalmente a los modelos de valoración automática de inmuebles, mediante el uso de algoritmos matemáticos y estadísticos combinado con una base de datos. La mayoría de los AVM calculan el valor de un inmueble en una ubicación geográfica concreta y en un momento del tiempo.

Fundamento[editar]

Se trata de un sistema de inteligencia artificial que combina:

y como consecuencia de lo anterior calcula el valor teórico del inmueble.

Contenido[editar]

Un informe AVM debe contener:

  • la identificación del inmueble
  • la estimación del valor del inmueble

Además, puede contener:

  • Estimaciones inferidas para la obtención del valor (existencia de ascensor, calidad de acabados estimada, etc)
  • Información estadística, demográfica e inmobiliaria de la zona
  • Fotografía aérea o a pie de calle
  • Información y referencia catastral
  • Información del edificio
  • Información del mercado y de su evolución
  • Justificación de la obtención del valor
  • Nivel de confianza del resultado

Marco legal[editar]

Los AVM sirven para la revisión de valores de los inmuebles hipotecados conforme a los acuerdos internacionales Basilea II, transpuesto a la normativa europea por la Directiva 2006/48/CE[2]
Dicha Directiva europea está transpuesta a la normativa española por la Circular 3/2008[3] de Banco de España (denominada Circular de Solvencia) sobre determinación y control de los recursos propios mínimos (ver Norma 43.6).

Utilidades[editar]

  • Obtención del LTV (Loan To Value) para supervisión bancaria, conforme a la Directiva 2006/48/CE[2] y a la Circular 3/2008[3] de Banco de España
  • Valoraciones previas orientativas
  • Contraste del valor de una tasación presencial
  • Seguros de riesgo de crédito
  • Evolución de precios de inmuebles
  • Valoración de clientela para marketing directo. A partir de la dirección postal de un cliente, se puede inferir el valor de su vivienda, y con ello, una estimación aproximada de su patrimonio
  • Valoración del inmueble para el cálculo de la prima en el seguro multirriesgo del hogar

Usuarios[editar]

  • Entidades Financieras (Bancos y Cajas de Ahorro)
  • Empresas de servicios de inversión
  • Compañías de Seguros
  • Particulares que necesitan conocer el valor de un inmueble (herencias, divorcios, etc)
  • Sociedades de Tasación, para supervisión de valores
  • Hacienda
  • Auditores
  • Peritos tasadores judiciales
  • Empresas de marketing directo
  • Emisores e inversores de titulizaciones
  • Calificadores de riesgos

Ventajas[editar]

  • Bajo coste.
  • Ahorro de tiempo, de papel, de desplazamiento, de combustible. Contribución ecológica.
  • Inmediatez
  • Objetividad

Inconvenientes[editar]

  • En España, los AVM no tienen validez como herramienta de tasación, dado que la legislación vigente que las regula (Orden ECO 805/2003)[4] exige la visita física de un tasador.
  • Posibilidad de imprecisión en la aportación de datos (por ejemplo, una estimación errónea de la superficie del inmueble)

Véase también[editar]

Referencias y Enlaces Externos[editar]

  • Peña Sánchez de Rivera, Daniel (2002). Mc Graw Hill, ed. Análisis de datos multivariantes. Madrid. p. 539. ISBN 84-481-3610-1. 
  • Medina Dávila-Ponce de León, Emilio (2003). Dykinson, ed. Valoración inmobiliaria. Madrid. p. 635. ISBN 84-9772-120-9. 
  • Hernández Orallo, José; Ramírez, MªJosé; Ferri, César (2004). Pearson Prentice Hall, ed. Introducción a la Minería de Datos. Madrid. p. 680. ISBN 84-205-4091-9. 
  • Newbold, Paul; Carlson, William; Thorne, Betty (2007). Pearson Prentice Hall, ed. Estadística para administración y economía. Madrid. p. 1063. ISBN 978-84-8322-403-8.